房贷利息抵扣个税可以省多少钱,详细解读
房贷利息抵扣个税可以省多少钱,房贷利息抵扣个税详细解读
相信对于大多数人,当听到“房产税抵扣个税”时,心里都是个似懂非懂(算不上大写)的懵逼。
工资不变的情况下每月到手的银子可以增加多少?
房贷每月扣款额度有变化么?
这个政策会对楼市产生什么影响?
第一:咱先算算账,每月能增加多少到手的银子?
所谓“房贷利息抵个税”即住房按揭贷款利息支出可以作为税前项进行抵扣。说人话就是:在计算你每月的工资该交多少税的时候,先把你每月房贷的利息部分刨除。
算一笔账你就明白了。
为了迁就各位脑容量不高的同学,我们取整数,先来基础收入版。
假如你的房贷月供是2000元,其中本金1000元,利息1000元。(注意,这1000的利息是关键!)再假设,你的每月净收入在扣除社保公积金后是5000,那么你的应税收入=5000-3500=1500,应纳税额=1500*3%=45元。
在执行抵扣政策后,应税收入就变化了=5000-3500-1000(这1000就是你的房贷利息)=500,应纳税额=500*3%=15元。抵扣为你节省了30元。
看到这,有人要炸锅了,弄啥哩,整了半天就省了30块钱?
当然,这里只是最简单的举例,由于个税是阶梯制缴纳,所以你的收入越高,抵扣所节省的金额就越多。
再算一笔账 ,这次来高收入版的。
假设购买一套总价250万元的普通住宅,首付50万元,剩余200万商业贷款贷20年,月均还款额将达13927.74元,其中5594.40元是利息支出。(瞧好了,这5K多就是会抵扣你个税的部分)
然后呢,假设购房者税前月收入是2万元,按照现在的个税政策来算,扣除四金、税基等应纳税2459.02元,但是如果按揭贷款的利息支出可以在税前抵扣(你的2万元收入在此前的基础上,再减去5K多的房贷利息,然后才按照税率收税),那么其他条件不变的情况下,购房者的应纳税额为1097.42元,减少1361.6元,大约相当于节省了利息支出的24%。
看看时间,差不多一分钟了吧?大概搞懂了是个什么逻辑了,我们再来看看几个执行中的关键问题。当然如果你不想看下去,大可以带着“朋友圈里的懵逼们赶紧看过来我早就搞懂了给你们普及一下”的姿态高傲的分享了。当然,这里要补充一句,因为最终的政策并未出炉,在计算的细节上可能会有变化,大家理解思路就好,真金白银的抵扣数额还要看相关部门的最终方案决定。
第二趴:具体落实的时候,你该关心哪些细节?
1.历史利息能否被抵扣?
如果我贷款买了一套房子,已经还了几年的利息,现在允许抵税了,我过去交的利息,能平摊到今后的还贷期里抵扣吗?国外的例子可供我国借鉴。日本的抵扣政策是只能抵减10-15年限的房贷,并不能全部抵减。安叔这么捉摸着,过去的利息能否抵扣,要看税务部门核算起来难度大不大,现在咱们还不得而知。
2.每月利息不一样,怎么办?
不管是用等额本息还款还是等额本金还款,每月所还利息都是不一样的,等额本息还款法下,开始几年所还利息比例稍微多一些。在计算抵扣利息时,如果以当月实际利息计算抵扣额度,则每月的应税收入都不同,决策者应考虑的是,计算复杂度是不是在税务机关可承受范围内。如果把总利息除以还贷总月数,把利息平摊到每个月,那计算就容易很多,同时也很方便把历史利息纳入抵扣范围了。荷兰就采取按月抵扣的办法:只有当纳税人按月进行分期付款偿还贷款的时候才可以进行利息抵税。
3.抵扣利息有没有上限?
房贷利息,有的人多,近万元,有的人少,只有一两千元,应不应该有限制?如果限制过高,又成了“劫贫济富”;如果限制过低,本应享受优惠的中等收入者就没有机会了。被誉为“北欧共产主义”的瑞典规定,根据利息金额不同,抵减比例不同。安叔认为,抵扣应该有限额,否则,富人贷款千八百万,月供利息几万块,都被抵扣掉了。决策者也应综合考虑不同群体的收入和生活成本,设置一个合理的抵扣限额。
4.如何划定优惠范围?
房贷利息抵扣个税,最大的问题是,什么样的房子有条件抵扣?若按照“不让税收劫贫济富”的原则,房子应该有以下条件:
(1).价格:超过某一价格的房子,不管你贷款比例是多少,都不应该纳入抵扣范围。
(2).面积:跟价格一样,这是从另一个角度把豪宅排除在外,超过某一面积的房子,也不应该有抵扣资格。
(3).第几套:就连万恶资本主义的美国,也对抵扣套数作了规定。美国要求抵扣项被限制为有主要住所或第二住房担保的债务的利息且只有一定范围内的利息是可以抵扣的。为把税收优惠给予最需要的人,做到“雪中送炭”,而非“锦上添花”,可以规定只有首套房贷款利息才能抵扣。
总之,要想让一项减税政策成为惠民好政策,必须要做的是平衡各方利益,不偏不倚,通过完善各项细节,让政策切实可行。
第三:这个政策的实施,可能会带来怎样的影响呢?
1. 低首付的人越来越多
央行规定,在不限购城市,首套房首付最低降至20%。但是购房者为了减少总的利息,所付的首付都要高于20%。如果“房贷利息抵个税”能执行,则即使有能力首付30%甚至更多的,恐怕也没有人愿意多付了,更多的人会选择多贷款来提高自有资金的投资回报率。
对于绝大多数贷款在身的人来说,其提前还款无非是想要节省利息支出。但是如果房贷可以抵扣个税,那么相当于给利息打了15%-45%的折扣。购房者如果不提前还款,而是用这笔钱来投资理财,收益都比贷款利息高,这样选择提前还款的人便会越来越少。
2. 高档住宅将受中产阶级追捧
中高端房产的购房客群多为收入较高者,因此他们缴纳的个税也高,如果年薪达到百万级,个税将占到收入的25%。将房贷利息纳入个税扣除范围后,意味着每月实得收入大幅增加,支付能力也因此得以加强,助推这类人群有动力购买总价更高、品质更好的商品房。
3. 刺激购房需求从而推高房价
如果房贷利息能抵扣个税,或将刺激原本购房欲望并不迫切的人出手购房,短期内或使得成交量再度暴涨,从而推高房价。该措施对中高档住宅的购买者有较大利好,然而对于中等收入群体,买不起房的现状依然没有实质性的改变,还会有一些间接的副作用。
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