当前房地产市场（尤其三、四线城市）因近几年扩张所带来的风险尚未消除，库存房源依然巨大；信托业自身就房地产类信托产品的筛选仍旧维持严控的标准，2015年房地产信托的扩张依然保持负增长态势。根据信托业协会数据显示，2015年前三季度新增3790.80亿元房地产信托，较去年同期（4030.94亿元）下降了5.96%，下降幅度有所缓和（2014年前三季度较2013年同期下降15.16%）。

其实，在整个信托资产规模中，房地产信托在所有领域中占比最小，仅8.96%，整体风险并不大。此外，为去除存量房地产，促使房地产业回温，带动一干实体经济发展，监管层先后出台了一系列的利好政策。

但房地产投资自2014年四季度以来，增速走软的情况并未得到实质性的改善。可见，未来房地产市场回暖或有可期，然短期内迅速升温的可能性不大。作为房地产行业的重要融资途径，房地产信托的发展趋势与房地产业亦步亦趋。

目前来看，房地产业和房地产信托所面临的问题依然不容忽视，信托机构对发行房地产信托要求依然严苛，然政策红利对房地产业的走向却也有一定的引导作用。因此，建议投资者可在2016年精选并少量配置一些房地产信托产品，精选要点可从以下三个维度出发：

1. 按用资阶段分

（1）前期拿地：此时开发商融资是为获取土地，项目尚不符合银行及信托贷款要求，一般会通过股权投资类信托来实现融资。此类项目收益相对较高，同时风险较大。

（2）建筑施工：该阶段房产项目融资途径较多，融资方式较为灵活，投资时需重点关注项目的预售情况、资金缺口、销售定价、市场定位、周边配套、去化率、销转投比例等会影响还款来源的因素。

（3）装修经营：用于成熟房产项目的升级改造或经营所需资金，常见于商业地产项目，还款来源多为商业物业的租金，需重点关注项目本身的经营情况，如：入住率或出租率、租赁合同期限、期限内经营回款等。

2. 按房产种类分

（1）住宅：一般来说，人口净流入大、房产库存较低的城市为佳，城市内刚需型房产（小户型）优于改善型住房（大户型）优于高端住宅（洋房、别墅等）。此外，还需关注项目周边配套的完善度以及交通的便利性等。

（2）商业地产（集中商业、写字楼等）：对前者来说，主要考察后期是租是售、是整是零，能否形成区域规模效应、当地经济水平如何、人流量大小等因素。对后者来说，则主要看其招商入住率。

（3）旅游地产：指集旅游、度假、居住为一体的房产项目，需重点关注区域位置与品位，尤其是当地的气候与人文环境。

3. 审核项目融资方、担保方及增信措施的质量

需要重点关注融资方及担保方的背景、总资产、净资产、资产负债率、营业收入、对外担保余额、各类借款兑付峰值、是否为发债主体等信息。一般来说，背景实力雄厚，资产负债率不高于70%，净资产规模较大，连续3年营业收入递增或保持相对稳定，净资产规模大于对外担保余额，且安全边际较为宽松，借款兑付峰值在信托到期之后，是发债主体且评级等级为AA及以上为佳。房地产信托的抵质押物多为在建房产或融资方及其关联方股权，抵质押率低于50%为优。此外，还要注意抵质押物的变现能力、流动性及是否有警戒线设定等情况。

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