鉴于全市场对阳光城的认知差已经到了无以复加的程度，真正认真研究阳光城的机构少之又少。

先上一些硬干货，阳光城2018年销售安排是1600亿，保底销售为1400亿，冲刺目标为2000亿，销售任务已经分解到各区域负责人。

阳光城2017年进行的是全面质变准备，朱荣斌，吴建斌，阚乃桂，三杰再聚首。

内部机制构架的质变革新； 

跟投机制的全面引入； 

集团合约工程中心成立，进一步完善成本控制与供应链管理； 

全国销售区域的拓展完善与大力人才引进； 

供货结构优化安排，并购货值大梳理；

供货销售红绿灯制度；

快周转模式与增效控本，净利大幅改善；

负债结构与成本进一步完善优化； 

阳光控股集团资源全面倾注支持；  

都是为了阳光城能在这轮地产集中化浪潮中锁定Top15，进入Top10细心打造的。

（作为市场领先者碧桂园为跟投机制设计过的方案就有过上百种，考虑过各种不同的情况与最优方案，现在房地产行业中纷纷学习引入跟投机制，有多少会比碧桂园核心管理层的双斌更得精髓）

阳光城现阶段的实际货值储备已经在5400亿规模，已确权可形成供货的储备货值在3400亿左右（18,19会继续加大货值储备规模，对标Top10房企）。现有货值储备八成左右在一二线核心城市，都是市场硬通货，同时围绕原有重点都市圈，加大对周边三四线投入，做到全地域、全业态、全方式拿地。

（附带逐个项目整理清点的已确权可供货货值清单，确权可售货值统计未包含签约特色小镇项目的潜在货值，未包含非主导合作项目货值（权益比例低于50%的项目），未包含未梳理完成的前期并购项目，可索取）。

在今年供货结构安排上，全年供货会超过2300亿+，供货与销售节奏前低后高（地产行业淡旺季规律），去年阳光城全年去化率为75%（大量秒光盘），今年全面保证充足供货外会继续全面推动去化率提升，同时销售回款率不低于85%。

2018年地产宏观整体并不悲观，行业市场销售总额并无大幅下滑基础，中国整体地方财政长期结构近几年还得继续依赖于土地财政，房地产整体库存已处于历史低位，多个城市已释出放松限购标准。

关于市场最担心的 - 净利率，周转与结算的问题

17年阳光城所有销售项目，实际项目净利率都在8%以上，同时双斌与新管理层对项目管理要求12个月现金流回正，股东资金净回报率不低于30%，对于项目内部资金回报率与项目实际净利率，内部制度管理作为杀头指标，要求极为严格。房地产企业由于国内会计准则，结算与利润释放时间延后，但快速扩张期费用前置，所以17年体现的阳光城报表净利率偏低，但今年的净利率水平已在历史最谷底位置，18，19年报表会大为改善（17,18年的所有项目销售实际净利率都会在8%以上）。

同时关于销售与周转速度，阳光城在张主导时期的大并购项目，土地获取成本低（平均在1600/平左右），但大并购涉及资产包拆分，部分并购项目因为获取成本便宜，原项目多多少少会有一定遗留问题，造成了阳光城之前周转速度偏慢，挤占资金成本的问题。双斌全面主导后，朱荣斌已牵头成立重点项目小组，梳理大并购项目，整体进展良好。同时公开市场上加大对招拍挂快周转项目的投入，公开拿地项目基本做到拿地前全盘规划推演，拿地后3个月开始动工，6个月开盘销售的快周转模式。新机制下推动的“三全”投资战略和“五圆”快速发展模型，做到精准布局、高效运营和高品质的产品。同时全国销售区域建设进一步拓展完善（新引入区域负责人基本都是当地房企前一前二的人才）

除了双斌外，关于成本控制与进一步利润释放空间，质变机制改革中引入的中海系阚乃桂（世茂三杰之一）与中建系胡书仟都是大才。新成立的集团合约工程中心会继续提高产品标准化率，进行集中采购和供应链融资，强化合约管理，建立目标管理体系，进一步降低成本。同时阳光城收购的南港、创地和森泰然园林，会继续完善产业链，目的在控制施工节奏，配合高周转需要。在保证高效运营，高品质产品同时，挑选出来的首批75个项目，在新机制下，整体成本就大幅降低了19亿。在建安管理与分包管理上，建立新业务链流程，进一步降低建安成本。

关于阳光城的资本结构，负债结构与负债成本，18,19年都会进一步优化，18年净借贷比会下降至200%以下，2020年会降至70%以下，同时集团会利用多种渠道完善负债结构（ABS，中期票据，境外美元债，房地产基金），并进一步降低综合融资成本（降至6.5%）。同时新机制下的快周转模式与增效降本控制，阳光城17年经营现金流实际处于历史最好状态（在17年快速扩张期各项开支新高的情况下实现实属不易，可见新机制效能）。阳光城18年经营现金流会达到再上一台阶的新水平，基本做到当年现金流入能覆盖快速扩张期的拿地支出，建安成本，财务成本与各项开支。

2018年阳光城结算营收会达到550亿+的水平，18,19的净利润释放更会大幅超出市场预期。

2020年前，都是地产行业排位赛的大竞争期，这波地产规模集中化的浪潮会是无比汹涌。地产Top20成长的空间，并不是来自于地产销售总盘的继续成长（总盘未来大概会在12万亿-14万亿之间），而是来自对市场中小玩家的大吞噬，这个大集中化浪潮才是地产Top20玩家成长空间的本质来源。

2017年市场迎来了久违的价值投资回归，2018年Top20地产企业的价值仍将经历一轮市场重估，地产板块作为A股市场的长期价值洼地，中国的优质核心资产，中长期仍会持续吸引增量资金入场，提升整体价值中枢。

阳光城，地产行业大格局巨变中锁定Top15，冲击Top10的种子选手。

2020年 目标市值 - 1500亿，星辰大海，仅仅刚刚开始。新繁荣时代，走向大决战！

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