关于《关于中华企业股份有限公司向特定对象发行
股票申请文件的审核问询函》的回复
信会师函字[2024]第 ZA088号
上海证券交易所：
贵所于 2024年 1月 25日出具的《关于中华企业股份有限公司向
特定对象发行股票申请文件的审核问询函》（上证上审（再融资）【2024】31 号）（下称“审核问询函”）已收悉。立信会计师事务所（特殊普通合伙）（以下简称“申报会计师”）对反馈意见涉及会计师的问题进行了审慎核查，依照相关的法律、法规规定，形成我们的相关判断。中华企业股份有限公司（以下简称“中华企业”“发行人”“公司”）的责任是提供真实、合法、完整的会计资料。现回复如下，请予审核。
注：1、本反馈意见回复报告中可能存在个别数据加总后与相关汇总数据存在尾差，均系数据计算时四舍五入造成。
2、以下回复中涉及2023年1-9月的财务数据未经审计，以下所述的核
查程序及实施核查程序的结果仅为协助中华企业回复贵所问询目的，不构成审计或审阅，其结果可能与我们未来执行中华企业 2023 年度财务报表审计得出的结论存在差异。

目录

问题 2、关于融资规模及效益测算...... 3
问题 3.关于经营情况 ...... 21
问题 4.关于存货与应收账款 ...... 36
问题 5.关于财务状况及偿债能力...... 65
问题 6.关于关联交易 ...... 75
问题 8.关于财务性投资 ...... 86
问题 9.关于其他 ...... 100
问题 2、关于融资规模及效益测算
根据申报材料，1）本次募集资金总额不超过 450,000.00 万元，拟投入
“中企誉品·银湖湾”“中企云萃森林”2 个房地产项目以及补充流动资金；2）本次募集资金用于补充流动资金金额为 135,000.00 万元，截至报告期末，发行
人货币资金余额为 1,787,057.18 万元；3）截至 2023 年 6 月 30 日，公司房地
产拟建项目 6 个。
请发行人说明：（1）本次募投各项目的投资构成、测算依据、建设进度、已投入金额，拟使用募集资金投入金额的具体内容，是否为资本性支出；募投项目拟投入资金是否存在置换董事会决议日前已投入资金的情形；（2）结合期末大额货币资金的未来使用安排、募集资金补充流动资金的具体用途、债务偿付安排、公司资金缺口等分析本次募集资金的必要性与规模的合理性；本次募投补充流动资金占拟募集资金总额的比例，是否超过 30%；（3）募投项目效益测算相关参数的选取依据，募投项目效益测算是否谨慎；（4）目前公司主要拟建项目的具体情况、投入金额、进度，是否会使用本次募集资金用于开发新楼盘。
请保荐机构及申报会计师核查并发表明确意见。
【回复】：
发行人说明：
一、本次募投各项目的投资构成、测算依据、建设进度、已投入金额，拟使用募集资金投入金额的具体内容，是否为资本性支出；募投项目拟投入资金是否存在置换董事会决议日前已投入资金的情形
（一）本次募投各项目的投资构成、测算依据、建设进度、已投入金额，拟使用募集资金投入金额的具体内容，是否为资本性支出
1、本次募投各项目的投资构成、测算依据、建设进度、已投入金额
（1）中企誉品·银湖湾

1）投资构成及已投入金额
截至本次向特定对象发行股票董事会召开日（2023年 6 月 2日），本项目已
投入及尚需投资的资本性支出项目具体情况如下表：
项目 预计总投资金额（万元） 已投入金额（万元） 尚需投资金额（万元）
土地成本 708,719.93 702,225.98 6,493.95
前期工程费 27,978.24 2,563.55 25,414.69
建筑安装工程费 241,935.17 13,050.43 228,884.74
基础设施配套费 17,778.81 - 17,778.81
公共配套设施费 14,250.51 8,854.16 5,396.35
开发间接费 12,429.28 92.95 12,336.33
资本化借款费用 60,081.22 - 60,081.22
资本性支出合计 1,083,173.16 726,787.07 356,386.09
2）测算依据
中企誉品·银湖湾项目投资测算依据如下：
项目 具体构成 测算依据
土地成本 土地出让金及相关税费等 由当地政府确定底价，公司通过招拍挂，最终按照
实际拿地成本进行计算
咨询调研费、勘察设计费、 按照项目总建筑面积，根据单位造价计算得出，主
前期工程费 城市建设配套费等 要参考以下因素确定：（1）当地收费标准；（2）公
司同类工程开发情况；（3）项目整体开发难度。
土石方及基础处理工程费、
地下室主体建设费（含非人 按照项目总建筑面积，根据单位造价计算得出，主
建筑安装工程费 防车位、人防车位、非机动 要参考以下因素确定：（1）项目区位因素；（2）建
车位及其他）及地上建安费 筑标准及产品类型；（3）精装修标准。
等
基础设施配套费 市政工程建设费及环境景观 根据项目整体情况进行测算，主要依据国有土地出
工程费等 让合同中关于配套设施建设的要求进行测算
公共配套设施费 配套物业用房、配套变电房 主要依据国有土地出让合同中关于公共配套设施建
与垃圾房、配套保障房等 设的要求进行测算
开发间接费 销售设施费等 主要依据项目销售设施需求及建设计划进行测算
资本化借款费用 资本化借款费用 按照计划借款金额以及预计利率进行测算
3）建设进度
中企誉品·银湖湾项目已于 2023 年 2 月开工建设，其中 03-04、07-10 地块
主体结构已封顶。

1）投资构成及已投入金额
截至本次向特定对象发行股票董事会召开日（2023年 6 月 2日），本项目尚
需投资的资本性支出项目具体构成如下表：
项目 预计总投资金额（万元） 已投入金额（万元） 尚需投资金额（万
元）
土地成本 520,689.00 517,078.89 3,610.11
前期工程费 15,869.84 3,904.79 11,965.05
建筑安装工程费 149,710.25 41,383.21 108,327.04
基础设施配套费 33,276.75 1,013.23 32,263.52
公共配套设施费 1,132.39 0.00 1,132.39
开发间接费 20,022.41 5,735.26 14,287.15
资本化借款费用 89,234.10 66,890.28 22,343.82
资本性支出合计 829,934.74 636,005.66 193,929.08
2）测算依据
中企云萃森林项目投资测算依据如下：
项目 具体构成 测算依据
土地成本 土地出让金及相关税费等 由当地政府确定底价，公司通过招拍挂，最终按照
实际拿地成本进行计算
咨询调研费、勘察设计费、 按照项目总建筑面积，根据单位造价计算得出，主
前期工程费 城市建设配套费等 要参考以下因素确定：（1）当地收费标准；（2）公
司同类工程开发情况；（3）项目整体开发难度。
土石方及基础处理工程费、
地下室主体建设费（含非人 按照项目总建筑面积，根据单位造价计算得出，主
建筑安装工程费 防车位、人防车位、非机动 要参考以下因素确定：（1）项目区位因素；（2）建
车位及其他）及地上建安费 筑标准及产品类型；（3）精装修标准。
等
基础设施配套费 市政工程建设费及环境景观 根据项目整体情况进行测算，主要依据国有土地出
工程费等 让合同中关于配套设施建设的要求进行测算
公共配套设施费 配套物业用房、配套变电房 主要依据国有土地出让合同中关于公共配套设施建
与垃圾房、配套保障房等 设的要求进行测算
开发间接费