创新业务崛起，新利润增长点涌现

袁畜豆

(发表于: 世联行股吧更新时间: )

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创新业务崛起，新利润增长点涌现

研报日期：2016-01-31

　　世联行(002285)　　世联行作为房地产综合服务商的龙头，其传统业务（代理销售、顾问策划）与创新业务（金融、资管、电商）形成涵盖房地产一级市场到三级市场整个产业链的服务链条。　　投资要点：　　世联行是A股唯一房地产综合服务商，积累了千万级别的客户数据，业务覆盖200多个城市的600多家海内外机构。服务链条完善，传统顾问策划业务弱化，形成“泛交易(代理销售57.73%)、类金融（金融9.05%）、大资管（顾问策划9.05% 资产9.27%）、互联网 (电商14.34%)”四大业务全面发展的态势。随着创新业务的崛起，未来业务结构将持续变化，金融、电商将高速成长成为新的利润增长点，预计至2017年营业收入占比为9.95%、19.17%，毛利贡献率为14.43%、16.50%。资管、代理销售将稳定增长，预计至2017年曹业收入占比为15.11%、55.77%，毛利贡献率为13.26%、55.81%。　　预计至2017年曹业收入占比为15.11%、55.77%，毛利贡献率为13.26%、55.81%。夺代理销售业务新突破，15年已完成代理销售额达到4308亿，市场占有率达到历史新高4.94%，毛利贡献占比为66.07%，同比增长27.02%，预计2018年代理销售额达到5500亿，市场份额5.77%。15年公司增持山东怡高、厦门立丹行，以外延并购的形式不断扩展市场分额。公司以代理销售为入口，不断叠加金融、资产服务，能有效扩大创新业务入口资源，带动创新业务全面落地高速发展。此外，大宗交易富邦晶品项目为公司积累丰富的运营经验，由公司担任一般合伙人(G P)发起资管计划，间接收购一、二线城市核心地段写字楼，赚取GP管理费用及出售标的物业获得的劣后收益。　　金融、电商业务成长迅猛，截至2015年前三季度营业收入同比增长73.16%、2028.55%，毛利贡献占比为16.77%(同比增76.31%)和3.88%。家圆云贷增长迅速，2015年前三季度放贷金额接近20亿，预计18年达59亿，首个资产支持证券ABS产品挂牌深交所，有力拓宽融资渠道、降低融资成本 2-3 个百分点，融资杠杆 1：6.8。资产服务业务产品线完整、区域覆盖广，形成写字楼、小样社区、集团工业园物管、高端公寓四条基础业务线，通过增持晟耀资产、收购科技园物管大幅提升公司资产管理板块收入规模。积极布局养老、青年公寓、旧城改造等产业，多元化发展步伐坚定。　　创新业务 15 年强势崛起，业务结构不断升级，预计规模发展后毛利率稳步提升，不断为公司利润增长带来新动力。预计 15-17 年营业收入为 45、53、 62 亿元，同比增速分别为 36%、 18%、 16%，三年复合增速为 23%；15-17 年最新摊薄 EPS 为 0.37、0.47、 0.61 元，三年复合增长 31%，对应 PE26、 20、 16 倍，6 个月目标价 15.00 元，对应 PE32 倍，维持 “强烈推荐”评级。　　风陌提示：短期内市场波动风险大，房地产行业整体市场低迷等今日最新研究报告

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阚甚两

　　户籍制度改革成各地“去库存”重要手段　　户籍制度改革成各地“去库存”重要手段。上海市政府工作报告明确提出，“坚持城市建设重心向郊区转移，进一步提高郊区发展水平”；河北省政府工作报告提出，“到2020年户籍人口、常住人口城镇化率分别达48%和67%左右”。　　广西政协委员、民建广西区委主委钱学明建议国家设立新市民住房优惠贷款，以等于或优于住房公积金的贷款利率帮助农业转移人口进城购房、落户，打破农业转移人口市民化的瓶颈。　　除了农民工市民化新增的住房需求，另一个解决高库存的方向是补位租赁市场。福建省、湖南省、山东省济南市等多地政府工作报告明确，要大力发展住房租赁市场。　　除了需求端入手，一些地方更强调供应端发力。湖南省、山东省济南市在政府工作报告中提出要控制新建住宅的数量，改善住房供给结构。　　多地两会的一些代表委员建议，政府宜鼓励房地产企业开发适销对路的产品，完善周边配套，同时促进租赁市场专业化，因地施策进行房地产调控。

2016-01-31 13:25:57
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习殊

　　户籍制度改革成各地“去库存”重要手段　　户籍制度改革成各地“去库存”重要手段。上海市政府工作报告明确提出，“坚持城市建设重心向郊区转移，进一步提高郊区发展水平”；河北省政府工作报告提出，“到2020年户籍人口、常住人口城镇化率分别达48%和67%左右”。　　广西政协委员、民建广西区委主委钱学明建议国家设立新市民住房优惠贷款，以等于或优于住房公积金的贷款利率帮助农业转移人口进城购房、落户，打破农业转移人口市民化的瓶颈。　　除了农民工市民化新增的住房需求，另一个解决高库存的方向是补位租赁市场。福建省、湖南省、山东省济南市等多地政府工作报告明确，要大力发展住房租赁市场。　　除了需求端入手，一些地方更强调供应端发力。湖南省、山东省济南市在政府工作报告中提出要控制新建住宅的数量，改善住房供给结构。　　多地两会的一些代表委员建议，政府宜鼓励房地产企业开发适销对路的产品，完善周边配套，同时促进租赁市场专业化，因地施策进行房地产调控。

2016-01-31 13:27:11
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柯户矩

你们不要再吹了，看看股价吧！股价一直跌？

2016-01-31 13:57:59
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金国库

世联行16.5的成本，亏本60%的举手。

2016-01-31 14:29:27
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裴纺麦

别扯淡，说了，无论如何，上面的套牢盘不割肉，我就是不买。

2016-01-31 14:47:57
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溥上宦

中投周末都在发研报，为了哄散户也是蛮拼的。

2016-01-31 15:39:49
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虞船

这股可能在10元以下比较合理

2016-01-31 16:27:26
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查冈

这么多不看好的啊！

2016-01-31 19:01:56
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席拙

002285每次涨起来都会超预期。10-13元你就买吧，不会亏的。胆大的现在就买，胆小的过了12再买。至少一波80%～100%的行情。

2016-01-31 19:05:03
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邰妲斗

我也是

2016-02-01 09:21:49
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麴门

你嘛。。之前为啥冲到40多呢

2016-02-01 09:32:08
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宗特居

必跌无疑

2016-02-01 11:53:59
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苍花干

16.5到现在是亏本60%吗？我数学不好你别骗我

2016-02-01 12:13:12
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糜向宰

增持吧！要不然太对不起持有世联行的股民了

2016-02-01 12:14:04
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巩符垂

每次就最后一句有道理

2016-02-01 12:54:04
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山文官

17.1几乎在上一轮反弹最高点进的

2016-02-01 13:17:17
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