我们注意到,近期政策的重点强调加快发展住房租赁市场,以应对一二线城市住房供求失衡。我们认为这指向了一个正确的政策方向,不仅为解决居住需求提供了购房之外的另一途径,也为开发商开拓了可持续增长的新业务领域。但在真正实现租售同权之前,该类政策对房价的影响可能仍然有限。    首批12个试点城市。7月18日,住房和城乡建设部等多部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,鼓励相关国有企业、房地产开发企业、经纪机构等设立子公司拓展住房租赁业务,以改变当前国内市场中私人业主作为出租方主体的现状。首批12个政策试点城市包括有广州、深圳、佛山、肇庆、南京、杭州、厦门、武汉、成都、合肥、郑州和沈阳。几乎同一时间,广州宣布将赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。    京沪发力五年计划。尽管未被纳入首批12个政策试点城市,北京和上海在稍早前已双双推出了五年计划,将显著增加租赁住房供应数量。具体来看,北京计划在未来2017-2021年新增可售住房100万套,租赁住房50万套,相比2016年全市新建住房成交量为9.8万套,二手住房成交量为26.9万套。与此同时,上海计划未来五年内新增可售住房100万套,租赁住房70万套,相比2016年全市新建住房成交量为20.2万套,二手住房成交量为37万套。此外,上海在7月以底价出让两块租赁住房用地,楼面地价仅相当于周边可售项目楼面价的不到20%,由此推动租金收益率超过4%,且缩短投资回收期至约24年。    住房租赁市场现状。在近期支持政策出台之前,开发商如万科、龙湖,经纪机构如世联行、链家,以及一些初创公司已经率先进入了住房租赁市场。其中大多数采用轻资产模式,即承租现有项目并将其重新装修后进行出租,以实现快速扩张。此外,也有开发商采用重资产模式,即以自有土地建设租赁住房并出租,其租赁业务的毛利率可高达70-80%,相比轻资产模式下毛利率仅为25-30%,但项目投资回收期较轻资产模式大幅延长。如果未来可以供应更多成本低廉的专供租赁房建设的用地,且切实推动发展房地产投资信托基金(REITs)以及其他资产支持证券等,我们预计会有更多房地产开发商加入这一市场,以其作为专业的物业管理人的独特优势分享住房租赁市场的巨大商机。    市场规模潜力巨大。根据中国最大的房屋中介机构链家预测,中国租赁人口数量将从目前的1.6亿增长至2020年的2.0亿,2025年的2.3亿,2030年的2.7亿,同期年租金收入将达2020年的1.6万亿元,2025年的2.9万亿元,2030年的4.0万亿元。根据我们估算,目前年租金收入约1.0万亿元,这意味着中国住房租赁市场收入规模的复合年增长率将于2018-2020年达16%,2021-2025年为13%,2026-2030年为7%。此外,我们预计由专业租赁公司经营管理的品牌公寓产品所占的市场份额将从目前的2%增长至2020年的5%,2025-2030年的10%,并最终达到50%。    试水者的先发优势。万科于2014年末率先进入住房租赁市场,并于2016年5月推出长租公寓业务的统一品牌–泊寓。截至目前,该业务布局已扩大至逾20个城市,旗下可出租的公寓数量已从2015年的500套、2016年的8,000套迅速增加到约15,000套。万科董事会主席郁亮此前曾表示,计划今年年底前将泊寓数量扩大至10万套。相比之下,龙湖直到今年年初才开始试水,但其旗下长租公寓品牌-冠寓于今年6月已跻身中国长租公寓前十大品牌排行榜第四位,并计划于2017年完成开办数量至1万套,并于2019年达5万套。虽然在2020年以前长租公寓对于开发商的收入贡献仍有限,但在此后随着中国新房市场规模的逐级下行,住房租赁市场对于开发商长远可持续发展的价值将日益突出。

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