终于可以安安心心的做一辈子“房奴”了。

　　今天，国内最大的金融机构——工商银行证实，已经将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁，要求借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。

　　掰开来算算啊，50岁贷款买房，还能申请25年房贷。70岁，想要买房，还能贷5年。高不高兴？喜大普奔，有没有？目前，工商银行是第一个突破70岁的房贷银行。鉴于“宇宙第一大银行”，工商银行的标杆地位，相信其他银行也会陆续跟进。无论如何，房地产作为国家发展的“核心技术”，绝不能因老龄化而失去增长空间。

　　2017年，中国人的平均寿命75岁。工行要求，借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。可见，这个规定并不是凭空而来。鉴于随着社会文明进步，医疗保障提升，中国人平均寿命有望活到90岁。由此可以乐观预计，房贷的最高年龄继续延长到90岁，应该不是梦。

　　真是“活到老，还到老。”“一日之计在于晨，一生之计在于还，还贷款的还。”有人说，现在退休年龄是男60岁女55岁，老年人都成为了纯消费者，经济收入来源能支撑房贷吗？不要怕，其实，国家对于延迟退休制度早有深入研究，延迟退休政策只是在等待择机推出而已。

　　工商银行要帮助中老年人买房

　　今天，中国工商银行总行处证实，工行已经将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁，借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。同时，个人住房贷款的最长期限仍然是30年，没有改变。

　　举例来说：如果一位50岁的购房人在北京购房，那么按照贷款人年龄与贷款期限之和不超过75年计算，这位购房人购买首套房最长可申请25年贷款，而此前最长贷款年限为20年。此次放宽最高年龄后，70周岁的首套房购房人在满足相关条件后，亦可申请5年期住房贷款。

　　工行相关负责人对媒体表示，此举是为适应中国人口发展趋势，满足不同年龄阶段尤其是中年以上居民的住房改善性需求，减轻他们的经济压力。

　　工行此举极具突破意义。因为工行、农行、中行和建行这个四大银行，占据了整个房贷市场的大半壁江山，可以以其政策研判全国的房贷市场走向，很有代表性。随着工行此举公开，全国中小银行将陆续跟进。

　　根据央行数据显示，2017年我国个人住房贷款余额21.86万亿元。其中，工行2017年末个人住房贷款余额已达3.94万亿元，建设银行达到了4.25万亿元，农行达到了3.13万亿元，中行达到了2.82万亿元。仅这四大行个人住房贷款余额就占据了全国的64%。

　　一体两面放宽的背后是更严格放贷

　　其实，在工商银行放宽贷款年龄限制的同时，我们可以看到全国楼市销售面积增速出现下滑，而贷款利率明显上升，其中工农中建四大行，首套房贷平均利率上浮超10%。

　　上图来看，2018年第一季度，中国房地产主要指标增速，除了房地产投资额微微上涨之外，其他全面下滑。无论是销售面积还是竣工面积，还是个人按揭贷款总额，都出现下滑。

　　根据融360发布的最新数据显示，2018年3月全国首套房贷款平均利率为5.51%，相当于基准利率1.124倍，环比2月上升0.92%，同比去年3月首套房贷款平均利率4.46%，上升23.54%。

　　监测数据显示，3月，19家主要银行中有17家银行首套房贷款利率已超过基准上浮10%，较上月新增2家。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行国有四大行首套房贷款平均利率均已超基准利率上浮10%水平。

　　显然，银行的利率还在提高，未来可能更高，想房贷而不得的人越来越多，这也是工行出台放宽年龄限制的一个重要原因。显然，这会将需求延后，为今后房贷再开发奠定基础。莫非这也是传说中的“养韭菜”大法？！配合上各地采取商品住房销售公开摇号举措来看，将当期购房需求压缩推后的意图已经跃然纸上。

　　中老年人买房需求很多吗？年轻人口出现断崖式下跌

　　由上可见，工行此举在未雨绸缪。毕竟人口是房地产的基础，一个国家的住宅需求量是根据这个国家的人口数量、年龄结构和家庭分裂速度决定的。当前，中国适龄购房人口总数的持续减少，而老龄化社会特征越来越明显，这对国内楼市的影响将越来越显著，工行此举就是这一大背景下的一个侧面。

　　目前，中国老龄化在加速，速度之快，超乎想象。年轻人口出现了断崖式下跌，潜在买房需求正在大幅萎缩，90后和00后们恐怕都指望不上了。数据看，90后人口总数比80后少23%，00后又比90后少16%。目前，中国新增劳动力增长速度，已经进入负增长阶段。

　　反映在房地产市场就非常明显。举个例子，麦田房产最近在北京所做的一项调查显示，最近一年来，在北京二手房市场上，80后的成交占比高达49%，远远超过70后的25%和90后的10%。

　　与此同时，80后在购房时对包括商业贷、公积金贷和组合贷等各种名目的房贷依赖又比较大，占比高达71%，这个指标也远远高于与它相邻的70后和90后两个年龄段。

　　就80后这一群体来说，他们年龄最大的已经接近40岁，最小的也接近30岁了，大都进入了已婚状态，对于住房的需求远远高于其他年龄段，基本上属于刚性需求。80后成为购房主力军。80后中虽然出现了一些事业有成的富人，但绝大多数的工薪族在经济上并不宽裕，购房资金更多地依赖房贷。

　　80后是中国最近一次生育高峰期。新中国成立以来有三次生育高峰，第一次是1950年-1957年，第二次是1962年-1972年，第三次是1981-1990年。无论中年标准有何种争议，80后这个年龄群体，已经接近人到中年。这也是中国人口年龄中位数。2015年联合国统计的结果显示，中国人口年龄的中位数是37岁。国家统计局公布的中位数是35.2岁。最新数据一直没有公布。这个年龄中位数，也是标标准准的80后。

　　目前看，这三次高峰之后，少子化越来越明显，老龄化却在加速，预计每年增加1000万老年人口。2015年以来，基本上进入了人口负债期，人口红利消失。

　　一组数据可以说明：1999年，我国60岁以上人口占到总人口的10%，标志着我国进入老龄化社会，短短18年间，这一比重就上升到了17.3%；2000年，65岁以上人口占总人口的7%，去年底上升到11.4%。世界银行的一份统计显示，65以上老人占比从5%到10%的过程，意大利用了100年，日本用了35年，而中国只用了30年！

　　活到老还到老能改变金融周期吗？

　　我们都看过很多关于人口对于经济的影响，比如说现在中国进入消费拉动性越来越强了，其实是人口老龄化的表现，储蓄下降，而消费上升。老龄化，往往就是这样，人老了，生产型劳动力意义在消减，作为消耗性消费者意义上升。

　　人口对于楼市很重要。日本1989年房价开始崩溃，进入20多年的绵绵不断的下跌过程中，当年的中位数年龄是33岁。很多研究表明，在经历过房价暴涨的国家中，人口规模总体上涨，购房适龄人口总数上涨，而房价走低的地区，正好与人口增长速度和购房适龄人口总数的显著放缓同时发生。

　　换个角度想想，人口周期就是房贷周期，房贷周期也是金融周期。这背后，就是在“贷款创造货币”的信用货币下，旺盛人口，将未来收益的贴现，贷款增多，推动了货币流动性的增大，带动了整个金融周期的上扬。但是人口萎缩，则总需求萎缩，未来收益预期变差，贷款需求减弱，则整个体系当中贷款创造货币的数量明显萎缩，则金融周期向下。除非中国创设了一种创造货币的新途径。

　　由此可见，人口周期是房贷周期和金融周期的基础。工行此举能全面铺开，则会将中国潜在购房群体基数扩大，推动总需求再延长，继续维持“贷款创造货币”这个正循环，对于中国经济发展将起到重要的推动作用。但既便如此，也只是延后几年，人口周期的循环并不会改变。

责任编辑：郭春阳

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