银行说了，要“加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，调控好相关贷款风险，收缩土地贷款”，“自查违规为房地产开发企业发放贷款用于支付土地出让金；违规为四证不全、资本金比例不到位项目发放开发贷；违规绕道、借道通过发放流动贷款、经营性物业贷款等为开发商提供融资。”——房地产要买地了，银行不借钱了。
　　
　　既然表内贷款走不了，那绕个弯，走表外融资吧。
　　
　　但是，银行又说了，“加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域“、”落实“穿透”原则，禁止同业、资管计划进入房地产“、”禁止银行资金违规用于购地、违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、理财资金违规进入房地产领域。“——理财、同业，统统都不行。
　　
　　那非标可以吗？
　　
　　信托说“严禁信托公司利用信托计划作为通道，通过产品嵌套给房地产项目或企业提供非标融资。“
　　
　　保险债权计划说“险资不得投资普通住宅项目。“
　　
　　私募资管计划说“禁止以委托贷款、嵌套信托计划及其他金融产品、受让信托受益权及其他类资产收（受）益权和以回购、第三方回购、对赌、定期分红等明股实债等方式受让房地产开发企业股权以及其他投资方式直接或间接投资于16个普通住宅地产项目”、“不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式向房地产企业融资，用于补充流动资金或支付土地出让价款。“
　　
　　以前玩的666的非标，如今也不灵了，只能依靠资本市场了。但没想到的是：
　　
　　债券市场说“禁止高库存城市发行企业债用于安置房建设”、“对房企发债分类监管，收紧房企发债”、“普通住宅ABS受限”。
　　
　　股票市场说“上市公司申请增发、配股、非公开发行股票的，本次发行董事会决议日距离前次募集资金到位日原则上不得少于18个月；上市公司申请非公开发行股票的，拟发行的股份数量不得超过本次发行前总股本的20%。”
　　
　　求房地产企业的心理阴影有多大！
　　
　　而近日，又有新闻说部分银行已暂停受理房地产行业新增授信，或暂停房地产开发贷业务，这于房地产企业而言无疑是雪上加霜。一方面债务规模高企，另一方面融资渠道还在不断收紧。
　　
　　01 房地产企业债务规模逐年增高
　　
　　2015-2016年这两年是房地产企业债务规模快速膨胀的两年，107家上市房地产企业的新增有息债务规模高达8520亿元。对比2010-2014年五年间的新增有息债务总和，也仅有8200亿元。
　　
　　显而易见，两年新增有息债务的规模超过前五年新增有息债务的总和，债务规模扩张的非常快。
　　
　　与此同时，上市房企的资产负债率从2010年70.58%升至2017年9月末的79.7%；同期，净负债率从54%升至147%。净负债率是扣除货币资金后的有息债务与净资产的比例，更能反映出房地产企业的债务压力。
　　
　　在107家上市房企中，净负债率超过100%的企业共有46家，最高的企业甚至超过了500%。同时，通过比较发现，国企的净负债率明显高于非国企，2017年9月末，国企的净负债率的平均数为110%，而非国企的净负债率中位数仅有35%，一方面，国企在规模扩张上整体风格更为激进；另一方面，也反映出国资房地产公司在外部融资上更具优势。
　　
　　02 房地产企业的融资渠道受阻
　　
　　从目前房地产开发的资金来源看，国内贷款（银行+非银）占到15%左右，自筹资金占比在35%左右，其他资金（定金及预收款、个人按揭贷款）占比在50%左右。
　　
　　很多房地产项目公司的自筹资金多是来自股东往来款，而股东作为房地产企业，其资金来源也是主要依赖于外部金融机构以及房地产销售回款的。所以房地产企业融资渠道受限，影响最大的是国内贷款这部分。
　　
　　与此同时，房地产企业自身融资渠道受限，也会影响到其出售房产时的个人按揭贷款。毕竟，房地产项目即使达到预售条件，后面还需投入较多资金，销售回款和按揭贷款只是一部分来源，还需依赖房地产企业自身的融资实力。
　　
　　一位在银行工作的朋友说，最近他们停了一家房地产企业下面所有楼盘的个人按揭贷款。因为这家企业的融资出了一些问题，所以担心楼房烂尾，连个人按揭贷款也不发了。
　　
　　在整个行业层面，我们可以从主要金融机构对房地产开发贷款余额来看房地产融资趋势的变化。2011-2016年，房地产开发贷款余额增速持续走高，但从2017年开始，增速开始下降，从2016年的27%降至20.90%，特别是拿地贷款的发放受到的限制较多。
　　
　　03 房企过冬之道——开源节流
　　
　　缺钱了怎么办？自然是开源节流。
　　
　　某房企老板在年会上坦言“房企今年的形式只能更难，没有最难。一定要减少高价地的储备。如果你们让我批准高价拿地，我肯定会砍掉，不会批准的。”
　　
　　目前关于楼市的走向分歧较大，虽然政策调控严厉，但一二线城市可售库存还在低位。在这种环境下，如果开发商对未来市场走势看的不是很清晰，那么最好不要储备太多高价地，减少购买土地的资金支出，主动降低杠杆，这是节流。
　　
　　碧桂园总裁莫斌碧近期发布《关于强化“同心共享”及时跟投的通知》（以下简称“通知”），督促核心员工及时跟投，逾期拒不跟投开除。对于定期跟投的项目，凡逾期跟投的区域总裁，自当月起人力资源管理中心暂停发放其工资和所有奖金；除区域总裁外，其他逾期跟投个人，则将被暂停发放所有奖金；逾期一周的，逾期跟投个人需要离开现工作岗位。
　　
　　“同心共享”是碧桂园2014年推出的计划，员工在跟投的同时也会享有更高的奖金，此后三年碧桂园的销售业绩也是出现爆发式增长，最新公布的2017年房企销售榜单中，碧桂园拿了双料冠军，全年销售额达5500.1亿元，同比增长78%，销售额高于亚军万科261.1亿；与此同时，碧桂园以6016.2万平方米的销售面积稳居冠军，业绩保持行业领先。
　　
　　而这则通知的背后，揭露的是销售冠军背后面临的销售压力，目前地方政府出台诸多限购限价调控措施，房地产项目的盈利以及去化预期均出现变化，部分员工跟投意愿下降。
　　
　　从根本上说，房地产企业的外部融资渠道受阻，对销售回款依赖程度会提高。要开源，就要加速房地产项目的去化，提升公司资产组合中的现金比率。
　　
　　加速去化，碧桂园的策略是员工激励以及项目同享，提高员工的参与度；另一方面，考虑到各城市面临的需求状况差异较大，部分城市的楼市成交量并未放缓，地产公司可能会优先选择在这些城市快速去货。按照规律，一旦楼市产生观望情绪，即使楼盘降价也不会刺激销售，因此，在观望情绪产生以前，实现快速销售是最佳策略。
　　
　　至于房价，对于一些现金流比较紧的房地产公司，在去化过程中，可能会出现降价出售等情况，但对整个房地产市场和房价的影响还要看整个市场的供给和需求情况，房价的传导也是需要过程的。
　　
　　房地产企业融资困难的传言就没有停止过，国内的房企大多依赖于银行融资，而多年来银行融资受楼市调控影响较大，很多房企也希望借助IPO打通直接融资的渠道。孙宏斌在融创上市时，曾说过“对资本市场不能太依赖。资本市场一定是锦上添花，而不是雪中送炭。”事实上，岂止资本市场，银行也是如此。从数据上看，30大中城市的销售套数增速已经从去年底反弹了，如果一二线城市销售好转，银行对地产的态度是不是又会反转呢？
　　

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