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地产新政后对城投控股的新展望

蒲六收

(发表于: 城投控股股吧   更新时间: 2021-04-26 09:00:42)
地产新政后对城投控股的新展望

从2000年到2017年的地产股超级周期中,城投控股缓步前行,2015年之后更是几乎按兵不动,因而无缘地产股的行情。2017年之后,地产调控一轮比一轮严厉,城投控股跟随下跌。正宗的吃肉没轮上,挨打却有份。

三条红线和集中度管理制度(下称新政)出台后,房地产业的生态急剧变化。每一轮剧变,必然伴随利益的重新分配,有人受损,有人受益。冷静分析,城投控股实际是大大受益于新政的。

本来,我是因为投资端才看中的城投控股,当时的逻辑是,按投资端给100多亿的估值也不为过,地产算是白送的。我也一直期待着城投控股错峰发展战略向投资的转身。但新政出台后,我觉得就算在房地产开发端,城投控股的机会也超出了原来的预期:如果这次没有新政出台,房地产业继续野蛮生长,城投控股在开发端的选择只有两个,一是开始参与抢地、囤地,这个结果就是毁灭;二是继续旁观。以上不管是哪种选择,没有收获是肯定的。比较而言,无所获总比毁灭好,所以,我一直表示希望城投控股尽快“错峰”向投资,也表示过,如果出现城投控股和众多竞争对手高价抢地,立马成为我出局的理由(我认为城投控股不是纯正的地产股,我本来对地产股的不看好是发自内心而且强烈的。但市场将城投控股作为纯正的地产开发股看待,又因为城投控股的地产开发业务确实一般,如此,城投控股估值就比地产股还要低了。我始终认为这里有预期差,一旦市场不将城投控股看作纯正的地产股,我就可以获得估值差)。但是新政出来之后,我对房地产业灰犀牛的担心消除了,预估竞争将变得有序,增长将变得平稳。这样有必要在新政背景下对城投控股的业务,特别是地产开发业务进行新的梳理。

一、拿地不用竞争或不过度竞争

地产商没法超额融资了,抢地皮的人肯定减少,一些总价高的或要求严格的地块,可能就没人拍了。这次露香园二期只有一人报名,就可见一斑。

有一种说法很有代表性,意思贷款总量控制后,销量会下跌,所以房地产企业之间将会杀得昏天黑地。但这种观点显然是不符合逻辑的。新房销售看土地出让,这些年来,国家对土地出让都有规划,调控中土地供给不足也常常被认为是新房价格调控困难的因素,这个问题也已经引起了国家重视,所以,只要国家土地出让的面积不降,开发商的销售额就不会降。而且,因限价导致一二手房倒挂,房价依然上涨趋势,销售额随价格上涨会略微上升。所谓影响销量,是二手房,特别是老破小。所以,在此情况下,限制房企的野蛮生长,肯定会缓解竞争,并有利于城投控股这样调控受益的房企实现弯道超车。

我原来是非常不希望城投控股拿露香园二期的,新政出来后,觉得底价拿也不错,虽不能达到我对城投控股投资端的期待,但在三年之后利润的确定性上要强了不少。所以我现在的态度是:不拿最好,拿了也好。快的话今晚就知道结果了,让我们拭目以待。

二、不用囤地

以前因为预期房价会快速上涨,所以需要囤地,房企的估值,也主要看土地储备。但是现在,正如万科所言,一切归零了。

个人按揭贷款的总供给设定上限,房价整体大幅上涨已经没有可能,囤地没有意义,反而增加利息支出。对于城投控股这种几乎没有土地储备的企业而言,原来是劣势,现在反而变成优势,可以轻装上阵。

三、费用率低

新政以后,费用率低是提高业绩和提升市场份额的条件之一。城投控股在这方面具有巨大的优势,这个优势大到难以想象。为此我专门写过一篇分析文章:《公司财务数据比较看城投控股高效超出想象》,网址:

http://guba.eastmoney.com/news,600649,958264270.html

这里我就不展开了。

四、人少,资产高,适合开发天价盘

城投控股净资产高,人员少,人均运营资产额应该是两市最高的。找万科比较一下,万科2020年中报披露集团总资产18080亿,共有在册员工133455人,房地产开发系统共有员工17433人。资产按全部算,人员仅按开发系统人员算,万科人均运作资产1.03亿元,而城投控股人均2.2亿元。如果按照人均净资产测算,万科人均0.17亿元,城投控股人均1.02亿元。

所以,城投控股最适合开发的就是天价楼盘,搞资本密集型的。城投控股就这2百来个员工,让人生钱,还不如村办企业;但让资本生钱,人少是没有问题的。城投控股不适合去拿很多零散的楼盘,楼盘小,耗的精力不少,不但人员跟不上,资本也会被浪费掉。所以,要来就来露香园一般的楼盘,百亿级以上的,人手足以应对,弄个两三个,利润就足够股东和员工分了。

城投控股能够实施房地产和投资错峰发展战略,人员精简是重要的一环。就投资而言,再大的资本,也要不了几个人。就房地产而言,运作核心区楼盘,按公司的话说就是品质取胜,所以,当城投控股在投资和房地产之间进行切换的时候,不会产生人员冗余的问题。

五、周转率可加快

周转率是城投控股的弱项,但是,千万不要拿以前的周转率作为全部判断依据,以前房价持续、快速上升,慢周期开发也是一种开发模式。新政后,城投控股肯定加快节奏,城投控股和上海建工合作那么多年,配合默契,上海又是个高效的城市,提高周转率没有问题。只是目前还不需要提高,等限价措施取消以后再加速吧。

六、限价会取消

新政确定了按揭贷款总量,限价措施当然应该退出历史舞台了。新房限价是非常不公平的,股东的利益被强行剥夺给买房人。在新政前,为防范灰犀牛和保护民生,限价还有那么点意义,但是在新政后,就没必要了。总额度在那里,让市场按价值规律引导去向,流向中心区的多了,中心区就会价增,够不上的人,就会去外围。让这些水都流向该流的地方。反正总量限制,不会大水满贯,不会整体飙升,让各物业按自身价值体现价格。我相信,管理层再观察几个月之后,就会取消限价。就市场经济制度健康性、公正性、信用度的评判而言,限价越早退出越好。

城投控股主要开发高端楼盘,显然将会特别受益。

七、增长率10%

三条红线内的房企,有息负债每年可增加15%。这样的好处在于,财务健康的房企大都可以获得稳定的10%左右的增长。我测算过城投控股实际是保持了22年的10%的增长的:《论城投控股的成长特质》,网址:

http://guba.eastmoney.com/news,600649,961212560.html

但是,总有人疑惑,3年后的增长能否持续。我本来就对此持肯定态度,现在新政出来了,财务健康的房企获得10%左右的增长是很合理的,而对于城投控股这种具有得天独厚有利条件的公司而言,3年后保持10%增长应该是保守的估计了。

八、估值重估

这次新政对房企造成的分化,还涉及重新估值问题。而且,并不代表市场份额在增加就会提高估值。比如某房企原来预期15%增长,所以给15倍市盈率,两倍市净率,价15元。但是,新政后10%增长,这样虽然市场份额还在增长,每股收益还在上升,但是市场给出的市盈率只有10倍,11元(当然,就目前的市场而言,原来都已经是按崩盘价给的市盈率,新政出来之后,是崩盘价上再崩盘。但其再崩盘价的程度,也体现出了这种重估的特性。比如,原以为利好头部企业,但结果反而头部企业跌得更多)。而另一个房企,原来预期没有增长,甚至会负增长,只给出了5倍市盈率,0.5倍的市净率,价5元,新政后预期可以获得10%的增长,给出10倍市盈率,价11元。

新政后会出现这样的重估是很正常的,这也是市场有效性的体现。城投控股的重估,应该不会迟于2021年上半年。

九、租赁房迎风口

租赁房最近是热门话题。政策大力支持,后面减税、降息、REITS等肯定会配套。

租赁房暂时赚不到大钱,但租赁房的好处是能够稳定地赚到钱,并且还能慢慢增长。而且,更关键的是,不需要像房价上涨一样交土地增值税,租赁价格上涨的收益将主要被企业获得。城投控股投租赁房,对我们这些投资者的好处是能够让城投控股估值回归。上海的房子肯定不愁租的,在租购同权的背景下,长租房基本满足了所有的住房功能,如果租购同权能够落实,长租房估计会一房难求。如此,长租房投资就像债券了,可以帮助城投控股估值恢复到净资产。又由于城投控股目前净资产也是严重打折,所以,只要城投控股恢复到净资产,我们就有几乎100%的收益。这已经是非常满意了。

投租赁房,对股价,只有城投控股这种资产被严重打折、股价被严重打折的企业才有效,如果万科去投的话,反而会拉低估值。

十、投资端来大牛市

如果来大牛市,城投控股可以赚很多的钱。后面会有大牛市,复兴牛。如果相信国运,复兴牛一定会来。

十一、多方融资,人员扩招

目前城投控股在多渠道融资,在招兵买马,一切在按部就班进行。

大家有没有发现另一家房企,在这一片风声鹤唳中,在别人应对危机的慌乱中,正大规模聚集粮草,准备大干一场?

结语

地产开发迎来意料之外的机遇,租赁房迎来意料之外的最高层具体部署,投资将迎来意料之外的大牛市,只有股价,没有意外地在下跌。

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  • 鲍栗
    城投控股,上月底已把置业近一半股份质押,融资拿露香园二期。
    2021-01-05 14:20:25

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  • 戴圻孝
    套死你了
    2021-01-05 14:32:13

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  • 房赤杯
    谢谢好文分享[微笑][抱拳][赞][赞]
    2021-01-05 16:25:00

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  • 禄伏曹
    城投集团拿地不是城投控股

    项训前: 请仔细看清楚[微笑]

    裴正: ,公告都出来啦!

    2021-01-05 17:56:24

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  • 祝帙册
    你说的没有人认可 游资也不来,机构在白酒 虽然我也希望涨,但是11估计是一辈子也达不到的了
    2021-01-05 21:32:59

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  • 向侠去
    心灵鸡汤。
    2021-01-05 22:25:59

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  • 詹浙海
    无论你多么头头是道,没有一根长阳管用,你投长线要看未来是什么?为什么投城投呢?投中芯国际不好吗?底部区域,一年后就几百了。

    田栅: 你这智商就不要玩儿股票了,长阳是风刮来的?

    濮底孔: 你这种一看就是长期套牢盘,自以为智商高,哈哈哈,自己找安慰吧。

    宁梃庇: 套牢也要讲逻辑,你没套牢来这儿干嘛?

    2021-01-06 09:02:48

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  • 牛方处
    图片评论

    戴茄金: 小猫钓鱼

    2021-01-06 11:04:05

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  • 倪政副
    看看能成交不,引进弘毅哪天这样做过,那天成交了
    2021-01-06 11:05:05

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  • 阙呈奂
    露香园二期已拿下,现在就是,城投的房地产,2020年业绩不高,主要靠卖资产保利润啊。2021年不知道房地产业绩如何?公租房业务还没有完全成为第三匹马,现在主要是房地产、投资这二个业务做业绩。

    山汝: 今年的业绩主要是看管理层愿意要多少业绩?黄山朱家尖露香园,保障房那些,康周房产股权的转让,还有上市公司股份减持,算算利润不少啊!20年结算就不知道了

    公男兵: !看了房地产业绩,发现城投2020年业绩高于2019年

    2021-01-06 14:55:09

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  • 敖机主
    地已经拿好了,请楼主评论一下?

    席至曹: 市场一直看轻城投控股2022年以后的业绩,露香园二期底价拿下,确保了2023和2024年的业绩。上海旧改的任务还很重,城投控股只要资金跟得上,优质项目是不缺的,这里有大股东的鼎力支持,以及多年来城投控股为上海保障房所作贡献的当然回报。露香园二期可以认为是一个标志,城投控股增长无忧。

    羊招洽: 谢谢!希望能有风来,估值抬升。

    2021-01-06 17:12:48

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  • 石含衣
    市场已经到了无视利好了嘛?这就是主力长久做恶的后果。投资是门科学与艺术这类枪手更像是主力或大股东请来的,分析看起来头头是道,但再仔细把文章放到大环境中,却很致命,整个房地产行业估值整体下浮,城投的金融属性也无法消除主业的影响,况且市场已经给出了将近30市盈率的估值,相比其他房产公司10来倍的估值已经好了太多。

    符胃: 明年只有四倍市盈率你看不出来?出口不逊,再见。

    柳之志: 怎么知道明年只有四倍市盈率,你怎么确信的?

    2021-01-07 15:35:36

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  • 谢轩春
    《上海市贯彻〈国企改革三年行动方案(2020-2022年)〉的实施方案》:"一是深化混合所有制改革。支持和引导国有股东持股比例较高的国有控股上市公司,引入战略投资者作为重要积极股东参与公司治理,实施“二次混改”。"

    戎卦息: 弘毅还要买10%吗?

    2021-01-08 09:15:12

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  • 房赤杯
    "优化企业领导人员考核评价与薪酬分配体系,综合运用多种激励工具有效激发员工内生动力,探索更符合实际的企业领导人员薪酬分配制度。建立岗位价值评估体系,严格业绩考核,实现能上能下,激励约束对等。上市公司加快实施限制性股票、股票期权等股权激励".
    2021-01-08 09:17:13

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  • 苍圳峙
    之前我也考虑是否不买地了,这只是一个小股东的想法。城投毕竟是上海国资委的企业,帮助政府买地是主要的任务,它都不买政府的地了,还有哪个地产商敢买地。 国家的几条红线下来,很多地产商就被淘汰了,银行的风险也会逐步降低,剩下的地产商将分食市场的红利。 在接下来的日子里,还要继续降负债。政府的负债主要靠卖地降,卖地又需要房地产的红火。这就好比想要市场不断发新股,市场必须有赚钱效应。 不用担心主力,基金买什么核心资产。只要是上涨的就是核心资产。茅台也会下跌。 不要觉得城投没有主力,没有主力,哪个散户每天收盘拉一笔。没有主力,哪个散户能做到大盘跌,我慢跌,大盘涨,我不涨。回头看,其实没咋跌。就是每天跌一点,好比钝刀割肉,这是在干啥呢?请自己考虑

    饶活仆: 有道理,只要城投控股基本面向好,就什么也不是事。

    2021-01-08 12:18:00

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  • 游研洵
    最近几年在投资、租赁房和地产开发上出台的政策都是利多城投控股的。 投资上,注册制对城投控股的创投业务是利好,今年上海主板也将实行注册制,城投控股持股上市进程加快。西部证券也受益。 租赁端就更是利好了,政策重磅程度应该是史诗级的,金融支持和税收优惠就在后面,这种级别的政策支持,如果最终市场没反应,真的是怀疑人生了。 地产开发端三条红线和集中度管理又大大利好于城投控股这种低负债率的企业,地产业务也和其他房企完全不同,将稳健增长。露香园二期底价拿下,不仅是捡了便宜,更标志着城投控股因履行社会责任而该得的回报,其意义更在于说明城投控股地产开发业务增长的无忧性。在上海老城区,很多业务其他房企是拿不走的,这既是城投控股的优势,也是城投控股的担当。 三块业务都在成长,业绩又将爆发性增长,城投控股的利好消息会很多,会源源不断,延续很长时间。

    康宅: 另外,今年它还参与了海通证券的配股。他它的资金流水是得好好算一下。

    裴纺麦: 加大买入,升回25元。

    薛拭充: 长期升破25我一点都不怀疑,但短期内我觉得回到10元一线就可以满意了。

    杜套: 具体测算不可能很精确,资金会紧张是肯定的,毕竟一把出去150亿,不过可以分期付的。

    东戊吟: 其实,是需要测算城投的资金来源的,首先,150亿已超过了它的市值,第二,公司本身仍有大量的不动产和股权,第三,本来已有负债,而且负债率50%多了,继续向银行贷款,能贷多少,现在有红线了,第四,地拿下了,开发建设也需要钱,这笔钱又从哪儿来,肯定还有钱。这些算清楚了,城投的未来就清楚了。

    邬沐何: 购地款分期付,怎么分期,时间多长,这个不懂,请老师讲一下。

    方亢婆: 截止目前,城投没有发布配股或者可转债的消息,如果现在通过这两个渠道筹资,时间会比较长,估计一年之后才能拿到钱。而且,公司肯定早就有想法拿下露香园二期的地,为什么还要去参加海通证券的配股。公司真有钱啊。

    通泛梯: 利益输送呀

    简孝: 到25块,你不怀疑,就一定能够涨得到吗?

    2021-01-08 20:51:40

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  • 边丸孟
    现在得算一笔账,150亿拿下露香园二期,今年卖房的收入加上卖西部证券的钱还远远不够呢,剩下的钱怎么解决的。城投控股太有钱了吧。

    林坪: 可以货款。

    阎况泌: 自有资金基本一把去了,经营现金流肯定是负的,但筹资活动现金大幅流进,资金不成问题,就是负债率提高。这没问题,正好乘着别的企业被迫降杠杆的时候,将杠杆加起来,确保三年后继续增长。

    2021-01-08 22:12:23

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  • 纪房支
    @大飞654二级市场融资是不可能的,这条路走不通没有例外,上次恒大喊救命都不行。 城投控股融资渠道年初和年尾公告过两次,通过银行贷款、债券、大股东和兄弟单位财务支持、资产证券化( ABS、CMBS、REITs)等方式。融资用来经营和补充流动性,项目回款和西部证券减持款付出让款,露香园二期出让款根据出让公告,可以分期在一年内付清。 城投控股加大融资力度会导致负债率上升,但负债率提升有限,而且不会踩三条红线,2021年增加融资200亿内,可以控制在三条红线内。具体测算如下: 现在负债266亿,资产474亿。如果增加融资100亿,后面一年利润总额30亿,这样负债366亿,资产604亿,负债率60.05%。目前股东权益207亿,加30亿利润为237亿,有息负债目前180亿,加100为280亿,按持有70亿现金算,净负债率为210亿/237亿,小于100%。 如果2021年增加融资200亿,负债466亿,资产704亿,负债率66%,也还是不高。因为新增负债都是长期负债,所以现金短债比也没问题。所以三条红线中2条肯定不会碰的。关键是净负债率,假如按持有80亿现金算,有息负债为380亿,300亿/237亿,超过了100%。有两个办法可以达标,一是在200亿借款中30亿以永续债融资,这样负债减少30亿,权益增加30亿,270/267,持有现金增加3亿,就可以达标了;二是全部减持西部证券,权益增加到260亿,货币资金增加50亿,这样,250/260,也可以达标。 当然,2021年还不需要融200亿,租赁房建设如果按目前的速度,100亿就够了。如果融200亿,那是要响应国家租赁房政策,跨越式发展了,或者其他方面还有什么重大举措。 所以,大规模融资对城投控股负债率的影响是可控的,将助力后面几年业绩的提升,这是前几年城投控股保守经营该得到的回报。风水轮流转,该到城投控股扬眉吐气的时候了。

    崔凌: 需要说明一点,中国可以控制房地产的风险。当央行行长说房地产是灰犀牛时,国家已经想好对策了。三条红线以及对银行房地产贷款的限制已经把风险控制住了。这好比这场疫情,只有中国的举国体制能够控制疫情,资本主义不行。 所以,2021年如果有行情,银行,保险,地产必须启动,否则就是弱势震荡,比去年弱,毕竟白酒,芯片已经到了更高的位置,继续往上做,主力也不是。 一线城市的好房子还是继续会涨,房地产商会慢慢减少,向寡头靠拢。城投具备黑马的潜质,是不是要看运气了。

    胥壮屯: 这两天牛鬼蛇神越来越多,骂你的人也不少[呲牙],看来压不了多久了

    2021-01-10 14:44:32

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  • 钭姒冈
    城投20年销售项目有竣备的吗?只能竣备了才能结转房地产收入,才会有利润
    2021-01-28 11:18:31

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  • 毕事玉
    真够贱的
    2021-01-28 11:24:43

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