政策托而不举,以稳为主。经济下行压力加大、楼市降温背景下,预计2019年政策面有望从过紧回归平衡。但考虑“房住不炒”的总基调,结合前几轮周期底部强刺激带来的房价暴涨、居民杠杆大幅攀升等副作用,我们对调控大幅松绑相对偏谨慎。预计2019年政策放松路径将类似2012年,以地方政策微调、货币政策松动为主,整体托而不举,难有地产“再泡沫”。    投资增速下台阶,预计增长2%。地产投资包括土地购置费用和施工建安投资。2018年下半年来百城土地成交持续下滑,十大标杆房企前11月拿地销售比为147%,较2017年下降37个百分点,叠加2018年高基数,预计2019年土地购置费将大幅回落。考虑到三四线楼市景气度中期向下,当前为三四线房企最后脱逃机会,预计短期三四线新开工仍将相对积极,叠加住宅已开工未售库存低位,将为全国商品房新开工提供一定支撑。预计2019年新开工同比下降2%,投资同比增长2%。    销售软着陆,阵痛之后再平衡。我们相对看淡2019年基本面,其中一二线好于三四线,下半年优于上半年。2018年国庆后楼市已明显降温,2019年大概率延续调整趋势,其中一二线城市已历经两年调整,预计以筑底盘整为主;三四线供应增加、需求萎缩,加上此前未有明显调整,量价均将面临较大压力。随着量价调整充分、政策微调及货币环境改善,下半年基本面有望迎来缓慢复苏,一二线成交将早于三四线回升,预计2019年全国销售面积同比降6.9%。    资金端未至陌路,压力点在2019H1。由于开发商2018H2主动收缩拿地、加快销售回款、储备资金过冬,房企整体资金状况好于前三轮周期底部。2018Q3末上市房企在手现金对一年内到期长短期债务覆盖比例为115%,远好于2008、2011和2014年。多次降准、国债利率回落背景下,按揭利率及房企融资成本亦缓慢回落;测算2019年房企信托及债券到期7858亿,若2019H1销售超预期下滑、且融资渠道依旧偏紧,不排除个别中小房企面临资金链断裂风险。    投资建议:展望2019年,楼市趋势下行将更加考验各大开发商应对能力,唯有融资渠道畅通、布局一二线、定位主流产品的房企方能穿越周期保持增长,行业集中度有望继续提升。尽管行业基本面下行,但板块估值已处于历史低位,且从前三轮周期底部来看,行业触底过程中板块均存在反弹,我们看好2019年地产板块整体表现,维持“强于大市”评级,全年机会在于政策与基本面的博弈,以防守反击为主。从节奏上来看,上半年楼市将继续触底,整体以防守为主,但震荡行情中有政策博弈的反弹机会,建议配置资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;下半年随着政策环境改善、盈利下调及资金链风险释放,将迎来基本面复苏的反弹,高周转快销售弹性标的表现更佳,如新城、中南、荣盛等。    风险提示:1)2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险;2)楼市大幅调整带来的资产大幅减值及净利率下滑的风险;3)若楼市降温超预期,且融资渠道依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险。