三四线房价在上演最后疯狂,别当「接盘侠」
临近年末,监管层关于明年房地产走势的信号很多,但最新最重要的一个是23日召开的全国住房城乡建设工作会议。 之前分析过政治局会议、中央经济工作会议释放的房地产信号,今天重点分析全国住房城乡建设工作会议。 这三个会议都是一脉相承的,只是每个会议说的详细程度不一样。 一般来说,级别越高的会议说的越笼统,越低的说的越详细,如果按照详细程度排序应该是这样的:政治局会议<经济工作会议<住房建设会议。 所以,和前两个会议相比,住房城乡建设工作会议透露的信息更具体、明确,稍加揣摩就能搞清楚明年的房地产走向。
01 先来看这次会议的大概内容:
1、加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。 这个之前说过好几次了,核心信息是明年重点发展租赁住房,这是很多地方的「政治任务」,一线城市任务最重。 发展租赁市场能降房价吗?现在来看可能性不大,因为套数还不足以冲击商品房市场,但是房租有可能上涨,最近北京就是个例子。
2、抓好房地产市场分类调控,概括讲就是「支持刚需、首套房需求,遏制投机炒房,三四线重点去库存。」 现在,一二线城市房价通过限购、限贷、限价等方式已经控制住了,11月统计局发布的数据显示,三四线房价还在上涨,明年去库存会继续大涨吗?这是今天文章分析的重点。
3、会议还说了提高城市规划和建设美丽乡村的,和明年房价关系不大,今天的文章不做重点分析。
所以,提炼之后,本次会议非常有「含金量」的信息其实就两条,分别是关于发展租赁市场以及分类调控。 关于调控,一二线城市房价大势已定,剩下的就是三四线城市了。 目前,关于三四线城市房价走势有两种声音,一种认为去库存会促进房价大涨,另一种认为这些城市房价缺乏基本的支撑要素,「真话财经」倾向于第二种。
02
要想搞清楚三四线城市房价明年是涨是跌,首先要搞清楚过去一年多这些城市房价是怎么涨起来的。 中国现在一共有338个地级及以上的城市,除去4大直辖市、27个省会和5个计划单列市(深圳、厦门、大连、青岛、宁波)以及苏州、无锡、温州、佛山、东莞、珠海等非省会二线城市,剩下的超过290个就三四五线城市。 国家统计局发布的11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,一二线城市房价已经开始小幅下降,但三四线城市房价还在上涨。 事实上,从2016年底开始,三四线城市房价就开始疯涨,甚至出现了全国贫困县房价翻番的事情。 上涨最厉害的区域主要集中在都市圈周边,比如北京周边的河北廊坊(北三县)、沧州、张家口等地;位于长三角城市群的浙江丽水、江苏常州;位于珠三角城市群的广东惠州、中山等。 这些三四线城市房价上涨主要得益于大城市的外溢效应,很多无力在大城市购房或不具备购房资格的购房者涌向这些城市。 还有一些三四线城市,房价疯涨和棚改货币化安置有很大关系。比如江苏,2016年棚改新开工25万套,部分城市货币化安置达到60%-80%;仅仅2017年前八个月,棚改项目新开工就超过23万套。 棚改货币化安置,是指府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民,而后居民再到商品房市场上购置住房。 说的通俗一点就是,棚户区改造,拆除了旧房子,货币化补贴,给钱去市场买房,这就必然导致住房市场供求失衡,由此带来三四线城市极具特色的暴涨。 地方政府哪来那么多钱,这要从央行2014年推出的PSL说起。 PSL就是抵押补充贷款,央行通过PSL向国开行发放贷款,国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款,地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,拆迁完成后,地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款,国开行偿还央行贷款,形成资金流的闭环。 数据显示,PSL余额从2015年5月的6459亿,一路上升至2017年2月的2.2万亿,国开行棚改贷款余额也从2014年末的6362亿,翻番至2015年底的1.3万亿。所以,如果说2016年一二线城市房价大涨是因为货币超发,那么起始于2016年年底的三四线城市房价暴涨很大程度上是因为棚改货币化安置。
03
现在,不管是统计数据还是很多用户的反馈,三四线城市房价确实还在上涨。而住建部关于三四线城市去库存的表态直接激发了很多人对这些城市房价继续上涨的预期。 对比发现,全国住房城乡建设工作会议对房地产市场的总基调与去年没有实质变化,其中的最大亮点在于棚改规划。 会议提出的棚改要求还超出了市场预期,2018年棚改目标580万套,较此前市场预期多了16%。 也就是说,去年年末监管部门提出三四线城市去库存后,很多城市房价一路上涨,到现在还没有熄火,燕郊等地除外。
所以,很多人预计,明年三四线城市还会延续2017年的行情,不过「真话财经」认为,目前三四线城市房价已经出现分化,未来支撑因素较少。 现在三四线城市房价要分三类来看:分别是都市圈(外溢性需求)、货币化棚改(赶着农民上楼)和投机性需求。 第一类以北京周边的燕郊等地为代表,外溢性需求再辅之以投机炒作,房价泡沫比较大,现在和明年可能都不会上涨了。 第二类主要受政策影响较大,房价涨幅主要要看货币化棚改的力度,即政府愿意投多少钱给农民,钱多了,农民的房子也被拆了,只能进城买楼,被迫成为刚需族。 第三类是投机炒作比较厉害的,比如海南旅游岛以及白洋淀周边地带,这些三四线城市投机泛滥,现在买房犹如踩着高跷跳舞,有可能赚得盆满钵满,但大概率是跌倒在地
声明:如本站内容不慎侵犯了您的权益,请联系邮箱:wangshiyuan@epins.cn 我们将迅速删除。
热词推荐
MORE+- 1下周股市怎么走?有哪些方面值得期待呢?
- 2股票基金开户账户从哪里开?基金如何开户
- 3东风什么时候止跌?我上周末连发两帖,分析东风本周走势,一堆人冷嘲热讽,这些人现在(东风汽车600006)
- 4说是用2年时间把基础夯实,后3年就可以腾飞了,结果第3年还在坑里(民生银行600016)
- 5公司22年研发费用6.4亿,占比营收30%已经非常高了,都研究了什么需要这么大研(安恒信息688023)
- 6中公呢:说它是垃圾股,因为长时间阴跌;说它是一个好股票,因为它每一次都会让你赚钱(亚夏汽车002607)
- 7发现没有,很多票现在这么玩,第一季度盈利,第二季度盈利,第三季度盈利,第(亚夏汽车002607)
- 8我来说说世纪华通为什么开板?(世纪华通002602)
- 9我个人不喜欢炒小盘和概念类业绩差的股票,但是这些票真要玩就要跑的快,要灵活,要把(世纪华通002602)
- 10重大好消息!明天涨停(世纪华通002602)
- 11抖音平台九一开分成,对小游戏头部玩家三七算是大利好,也减小对微信一个平台的依赖,(三七互娱002555)
- 12股票这个东西是刚开始非常难什么都要学,历史,政治,大宗商品,交易心理学,(三元生物301206)
- 13财务美化是个好东西三元生物的年报毛利率只有3!也就是说扣除人工房租生产成本后三元(三元生物301206)
- 14早盘波大侠建仓了中信海直今天低空经济板块不错,选择了龙头中信早在前几日就一直在关(中信海直000099)
- 15自己看下下午的分时就知道了 2:26和 2:33. 分的时候,每次有人想(设计总院603357)
- 16商用密码+华为概念+信创+国产软件格尔软件触及涨停。近一年涨停4次。异动原因揭秘(格尔软件603232)
- 17主力还比我们小散急日月从2月6号转势开始成交量稳步放大'从原来的每天1亿多到今天(日月股份603218)
- 18这是只潜力大牛股,目前已经改变了前期长期下跌趋势,从前段时间突破重要技术线来看,(日月股份603218)
- 19新产品磷酸锰铁锂碳拉米电池!供不应求!固态电池!产值百亿元(日播时尚603196)
- 20早盘介入,网达软件该股趋势不错,只要大盘不调整,下午就有望封板。[胜利]恭喜同车(网达软件603189)
- 21昨天T飞了网达软件的低仓今天13块再补回来还做14到14.4的突破预期[加油]长(网达软件603189)
- 22这是什么破玩意,涨不动,跌起来贼6@驹哥哥 @老乡别走马上拉升 @菜鸟霸王(新泉股份603179)
- 23如果你打算将炒股进行到底,那么这篇文章建议看三遍!或许不能帮助你一跃成为高手,但(维远股份600955)
- 24早评:众多利空来袭!A股迎来关键时刻周五,美股和富时中国A50以及恒生科技指数期(维远股份600955)
- 25后续持续调整为主(bk0475)(04-27)
- 26这几天在调整的时候,就可以买点。一般而言,股价创新高后,回调整理一段时间(中国海油600938)
- 273月份三桶油年报全部披露完毕,仅有中国石油年报业绩实现正增长。我们来瞧一下三桶油(中国海油600938)
- 28老头原来不是在中石化唱多的么?活活把中石化从7块唱回了5块。这次又来中海(中国海油600938)
- 29股吧都不热闹,不少人离场了吧,都在等回调,可惜马上又要新高了 (中国海油600938)
- 30咱们就守着海油,不去外面当接盘侠 (贵州茅台600519)
- 上海贝岭股吧
- 浙大网新股吧
- 华东科技股吧
- 隧道股份股吧
- 深赛格股吧
- 光大银行股吧
- 中国银行股吧
- 永鼎股份股吧
- 苏州高新股吧
- 新安股份股吧
- 精达股份股吧
- 中国医药股吧
- 东风科技股吧
- 金健米业股吧
- 西部资源股吧
- 招商银行股吧
- 中联重科股吧
- 中国宝安股吧
- 中集集团股吧
- 德赛电池股吧
- 复星医药股吧
- 宇通客车股吧
- 中国建筑股吧
- 葛洲坝股吧
- 大唐电信股吧
- 华丽家族股吧
- 罗牛山股吧
- 中色股份股吧
- 京东方A股吧
- 新疆天业股吧
- 天坛生物股吧
- 抚顺特钢股吧
- 锦龙股份股吧
- 云天化股吧
- 振华科技股吧
- 国中水务股吧
- 华发股份股吧
- 飞乐音响股吧
- 青岛双星股吧
- 中国核电股吧
- 中国中铁股吧
- 西部矿业股吧
- 时代新材股吧
- 科达股份股吧
- 士兰微股吧
- 浦发银行股吧
- 中金黄金股吧
- 哈投股份股吧
- 航天晨光股吧
- 同仁堂股吧
- 维维股份股吧
- 福耀玻璃股吧
- 新五丰股吧
- 中航资本股吧
- 中金岭南股吧
- 丰原药业股吧
- 四环生物股吧
- 哈药股份股吧
- 万向钱潮股吧
- 中国高科股吧