金融街控股股份有限公司
（住所：北京市西城区金城坊街7号）
2024年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）
募集说明书
发行人： 金融街控股股份有限公司
牵头主承销商/受托管理人/簿 中信建投证券股份有限公司
记管理人：
联席主承销商： 平安证券股份有限公司
本期债券发行金额： 不超过 11.30 亿元（含 11.30 亿元）
担保情况： 无担保
信用评级机构： 中诚信国际信用评级有限责任公司
主体信用等级： AAA
债券信用等级： AAA
牵头主承销商/受托管理人/簿记管理人
（住所：北京市朝阳区安立路66号4号楼）
联席主承销商
（住所：深圳市福田区福田街道益田路5023号平安金融中心B座第22-25层）
签署日期： 年 月 日

声明
发行人将及时、公平地履行信息披露义务。
发行人及其全体董事、监事、高级管理人员或履行同等职责的人员保证募集说明书信息披露的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
主承销商已对募集说明书进行了核查，确认不存在虚假记载、误导性陈述和重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
发行人承诺在本期债券发行环节，不直接或者间接认购自己发行的债券。债券发行的利率或者价格应当以询价、协议定价等方式确定，发行人不会操纵发行定价、暗箱操作，不以代持、信托等方式谋取不正当利益或向其他相关利益主体输送利益，不直接或通过其他利益相关方向参与认购的投资者提供财务资助、变相返费，不实施其他违反公平竞争、破坏市场秩序等行为。
发行人如有董事、监事、高级管理人员、持股比例超过 5%的股东及其他关联方参与本期债券认购，发行人将在发行结果公告中就相关认购情况进行披露。
中国证券监督管理委员会、深圳证券交易所对债券发行的注册或审核，不代表对债券的投资价值作出任何评价，也不表明对债券的投资风险作出任何判断。凡欲认购本期债券的投资者，应当认真阅读本募集说明书全文及有关的信息披露文件，对信息披露的真实性、准确性和完整性进行独立分析，并据以独立判断投资价值，自行承担与其有关的任何投资风险。
投资者认购或持有本期债券视作同意募集说明书关于权利义务的约定，包括债券受托管理协议、债券持有人会议规则及债券募集说明书中其他有关发行人、债券持有人、债券受托管理人等主体权利义务的相关约定。
发行人承诺根据法律法规和本募集说明书约定履行义务，接受投资者监督。
重大事项提示
请投资者关注以下重大事项，并仔细阅读本募集说明书中“风险因素”等有关章节。
发行人于 2023 年 4 月 11 日获得中国证券监督管理委员会（证监许可
[2023]772 号），同意公司面向专业投资者公开发行面值不超过 175 亿元（含）的公司债券。发行人本次债券采取分期发行的方式，本期债券为第七期发行，发行规模不超过人民币 11.30 亿元（含 11.30亿元）。
一、发行人基本财务情况
本期债券发行上市前，公司最近一期末净资产为4,020,996.39万元（2023年12月31日合并财务报表中的所有者权益合计），合并口径资产负债率为72.15%，母公司口径资产负债率为 67.26%；发行人最近三个会计年度实现的年均可分配
利润为 18,119.73 万元（2021 年度、2022 年度和 2023 年度实现的归属于母公司
所有者的净利润 164,280.36 万元、84,635.97 万元和-194,557.13 万元的平均值），预计不少于本期债券一年利息的 1 倍。发行人在本期债券发行前的财务指标符合相关规定。
二、评级情况
中诚信国际信用评级有限责任公司对发行人的主体评级为 AAA，评级展望为稳定。在本期债券的存续期内，资信评级机构每年将对公司主体信用等级进行评级。
本期债券评级为 AAA。根据相关监管规定、评级行业惯例以及中诚信国际评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日期为准）起，中诚信国际将在本期债券存续期内，持续关注本期债券发行人经营或财务状况变化等因素，对本期债券的信用风险进行定期和不定期跟踪评级，并根据监管要求或约定在中诚信国际网站（www.ccxi.com.cn）和交易所网站予以公告。
中诚信国际主要关注：
1、房地产行业供求关系发生重大变化，对公司经营提出更高挑战。
2、部分项目面临较大去化压力、后续开发效率有待关注。
3、2023 年公司出现亏损，盈利情况持续承压。

三、近三年，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为 389,300.74 万元、561,119.42万元和605,777.53万元。2022年度，发行人经营活动产生的现金流量净额较2021年度增加 44.14%，主要原因一是公司根据面对行业持续调整，审慎开展项目投资，获取新项目支出较 2021 年度减少；二是公司严控成本费用支出，工程建设和三项费用支出较 2021年度减少。2023 年度，发行人经营活动产生的现金流量净额较 2022 年度增加 7.96%，主要原因是面对严峻行业形势，公司一是严控成本费用支出，工程建设支出和支付相关税费较去年减少；二是公司控股的合资项目偿还外部股东借款较去年减少；三是公司向参股公司提供的财务资助较去年减少。
四、因业务发展需要，发行人的部分资产通过抵质押手段来进行借款融资，主要包括固定资产、无形资产、投资性房地产及存货等。截至 2023 年末，发行人受限资产账面价值总计 4,284,232.41 万元，占当期总资产的 29.67%，发行人受限资产规模较大，如果该部分资产因融资问题产生纠纷，将对发行人的正常经营造成不利影响。
五、公司的董事、监事、高级管理人员及其控股股东已承诺，发行人及其子公司如存在未披露的因土地闲置等违法违规行为受到行政处罚从而给发行人和投资者造成损失的，将承担赔偿责任。
六、发行人为本期债券约定的投资者保护条款如下：
1、资信维持承诺
（1）发行人承诺，在本期债券存续期内，不发生如下情形：
发行人发生一个自然年度内减资超过原注册资本 20%以上、分立、被责令停产停业的情形。
（2）发行人在债券存续期内，出现违反上述第（1）条约定的资信维持承诺情形的，发行人将及时采取措施以在半年内恢复承诺相关要求。
（3）当发行人发生违反资信维持承诺，发行人将在 2 个交易日内告知受托管理人并履行信息披露义务。
（4）发行人违反资信维持承诺且未在上述第（2）条约定期限内恢复承诺的，持有人有权要求发行人按照救济措施的约定采取负面事项救济措施。
2、交叉保护承诺

（1）发行人承诺，报告期内发行人不能按期偿付本条第 1）项金钱给付义务，金额达到第2）项给付标准的，发行人及其子公司将及时采取措施消除金钱给付逾期状态：
1）金钱给付义务的种类：
●银行贷款、信托贷款、财务公司贷款；
●金融租赁和融资租赁公司的应付租赁款；
●发行人及其子公司作为原始权益人的资产管理计划融资；
●理财直接融资工具、债权融资计划、债权投资计划；
●除本期债券外的公司信用类债券。
2）金钱给付义务的金额：
金额达到 5000 万元，且占发行人母公司财务报表最近一期末经审计净资产10%以上。
（2）发行人在债券存续期内，出现违反上述第（1）条约定的交叉保护承诺情形的，发行人将及时采取措施以在半年内恢复承诺相关要求。
（3）当发行人触发交叉保护情形时，发行人将在 2 个交易日内告知受托管理人并履行信息披露义务。
（4）发行人违反交叉保护条款且未在上述第（2）条约定期限内恢复承诺的，持有人有权要求发行人按照救济措施的约定采取负面事项救济措施。
3、救济措施
（1）如发行人违反相关承诺要求且未能在资信维持承诺第（2）条、交叉保护承诺第（2）条约定期限恢复相关承诺要求或采取相关措施的，经持有本期债券 30%以上的持有人要求，发行人将于收到要求后的次日立即采取如下救济措施之一，争取通过债券持有人会议等形式与债券持有人就违反承诺事项达成和解：
a.在 30 个自然日内为本期债券增加担保或其他增信措施。
b.在 30 个自然日提供并落实经本期债券持有人认可的其他和解方案。
（2）持有人要求发行人实施救济措施的，发行人应当在 2 个交易日内告知受托管理人并履行信息披露义务，并及时披露救济措施的落实进展。
七、投资者适当性条款

根据《证券法》等相关规定，本期债券仅面向专业投资者中的机构投资者发行，普通投资者和专业投资者中的个人投资者不得参与发行认购。本期债券上市后将被实施投资者适当性管理，仅专业投资者中的机构投资者参与交易，普通投资者和专业投资者中的个人投资者认购或买入的交易行为无效。
八、本期债券发行结束后，公司将尽快向深圳证券交易所提出关于本期债券上市交易的申请。本期债券符合在深圳证券交易所的上市条件，上市时采取匹配成交、点击成交、询价成交、竞买成交及协商成交的交易方式。但本期债券上市前，若公司财务状况、经营业绩、现金流和信用评级等情况出现重大变化，公司无法保证本期债券的上市申请能够获得深圳证券交易所同意，若届时本期债券无法进行上市，投资者有权选择将本期债券回售予本公司。因公司经营与收益等情况变化引致的投资风险和流动性风险，由债券投资者自行承担，本期债券不能在除深圳证券交易所以外的其他交易场所上市。
九、本期债券满足通用质押式回购条件。
十、受国民经济总体运行状况、宏观经济、金融政策以及国际经济环境变化的影响，市场利率存在一定波动性。债券的投资价值在其存续期内可能随着市场利率的波动而发生变动，从而使本期债券投资者持有的债券价值具有一定的不确定性。
十一、近年来，宏观经济增长速度放缓，中国经济进入“新常态”。针对宏观经济及行业周期波动，发行人制定了相应的应对措施，根据市场形势变化和自身存货情况，主动调整部分项目工程进度。未来，发行人需要继续把控开发进度，调研市场需求，但如果发行人在国民经济和行业发展周期的不同阶段不能及时调整经营策略，可能会对发行人未来的盈利和发展前景产生一定影响。
十二、发行人的房地产开发业务受到房地产行业政策的影响。政府近年来一直根据国内经济发展、房地产行业走势等情况采取具有针对性的房地产调控政策。近年来，政府实施总体趋严但具有差异化的房地产调控政策。2020年10月，《十四个五年规划和二〇三五年远景目标建议》明确指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。中国房地产市场调控政策整体将保持连续性和稳定性。2021年3月，《2021年国务院政府工作报告》中明确指出：解决好大城市住房突出问题，通
过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。2022年10月，党的二十大报告明确指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2023年7月，中共中央政治局会议指出：要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需