金融街控股股份有限公司
2024 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告
编号：CCXI-20234028D-02

声 明
本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与发行人构成委托关系外，中诚信国际及其评估人员
与发行人不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联关系。
中诚信国际关联机构中诚信绿金科技（北京）有限公司对该主体提供了 ESG 债券评估服务、绿色债券评估服务、
ESG 报告服务，经审查，不存在利益冲突的情形。
本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，以及其他根据监管规定收集的信息，中诚信国际按照相关
性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但中诚信国际对于相关信息的合法性、真实性、完整性、准
确性不作任何保证。
中诚信国际及项目人员履行了尽职调查和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法、评级程序做出的独立判断，未受发行人和
其他第三方的干预和影响。
本评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任
何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为任何人购买、出售或持有相关金融产品的依据。
中诚信国际不对任何投资者使用本报告所述的评级结果而出现的任何损失负责，亦不对发行人使用本报告或将本报
告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。
本次评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债券的存续期。债券存续期内，中诚信国际将定期或不
定期对发行人进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定维持、变更评级结果或暂停、终止评级等。
跟踪评级安排
根据相关监管规定、评级行业惯例以及本公司评级制度相关规定，自首次评级报告出具之日（以评级报告上注明日
期为准）起，本公司将在信用评级结果有效期内，持续关注评级对象的政策环境、行业风险、经营策略、财务状况
等因素的重大变化，对本次债券的信用风险进行定期和不定期跟踪评级，并根据监管要求或约定在本公司网站
（www.ccxi.com.cn）和交易所网站予以公告。
在跟踪评级期限内，本公司将于本次债券发行主体及担保主体（如有）年度报告公布后 3 个月内完成该年度的定期
跟踪评级，并根据上市规则于每一会计年度结束之日起 7 个月内披露上一年度的债券信用跟踪评级报告。此外，自
本次评级报告出具之日起，本公司将密切关注与发行主体、担保主体（如有）以及本次债券有关的信息，如发生可
能影响本次债券信用级别的重大事件，发行主体应及时通知本公司并提供相关资料，本公司将在认为必要时及时启
动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
如发行主体、担保主体（如有）未能及时提供或拒绝提供跟踪评级所需资料，本公司将根据有关情况进行分析并据
此确认或调整主体、债券评级结果或采取终止、撤销评级等行动。
中诚信国际信用评级有限责任公司
2024 年 4 月 15 日

发行人 金融街控股股份有限公司
金融街控股股份有限公司 2024 年面向专业投资者公开发行公司
本期债项评级结果 债券（第一期）（品种一）：AAA
金融街控股股份有限公司 2024 年面向专业投资者公开发行公司
债券（第一期）（品种二）：AAA
本期债券品种一、品种二总计发行规模不超过 11.30 亿元（含 11.30 亿元），
其中品种一期限为 5 年期，附第 3 年末投资者回售选择权和发行人调整票面
发行要素 利率选择权；品种二期限为 7 年期，附第 5 年末投资者回售选择权和发行人
调整票面利率选择权。每年付息一次、到期一次还本。募集资金拟用于偿还
回售的公司债券本金。
中诚信国际肯定了金融街控股股份有限公司（以下简称“金融街控股”或“公
评级观点 司”）拥有强有力的股东支持、自持物业为现金流及利润形成补充以及融资
渠道通畅等方面的优势。同时中诚信国际关注到房地产行业风险、部分项目
开发效率较低、盈利情况持续承压等因素对公司经营及信用状况造成的影
响。
正 面
 公司股东北京金融街投资（集团）有限公司（以下简称“金融街集团”）是北京市西城区国资委旗下重要的资
产管理平台。公司作为金融街集团核心业务板块，在资金和业务协同等方面持续获得控股股东的支持
 公司大部分自持物业位于北京金融街区域，稀缺及优越的地理位置使得投资物业持续保持较高的出租率及租金
水平，为公司提供稳定的现金流和利润
 公司拥有畅通且多元的融资渠道，融资成本优势强
关 注
 房地产行业供求关系发生重大变化，对公司经营提出更高挑战
 部分项目面临较大去化压力、后续开发效率有待关注
 2023年公司出现亏损，盈利情况持续承压
项目负责人：侯一甲 yjhou@ccxi.com.cn
项目组成员：熊 攀 pxiong@ccxi.com.cn
评级总监：
电话：(027)87339288
 财务概况
金融街控股（合并口径） 2021 2022 2023
资产总计（亿元） 1,647.80 1,530.75 1,443.72
所有者权益合计（亿元） 425.96 424.21 402.10
负债合计（亿元） 1,221.85 1,106.54 1,041.62
总债务（亿元） 833.38 801.40 760.14
营业总收入（亿元） 241.55 205.06 125.71
净利润（亿元） 15.81 6.47 -21.57
EBITDA（亿元） 32.93 20.60 -2.29
经营活动产生的现金流量净额（亿元） 38.93 56.11 60.58
营业毛利率（%） 21.45 15.64 7.34
净负债率（%） 154.15 149.45 155.37
总债务/EBITDA（X） 25.31 38.90 -331.37
EBITDA 利息保障倍数（X） 0.78 0.54 -0.07
注：1、中诚信国际根据公司提供的经致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的 2021~2023 年审计报告整理，其中，2021
年、2022 年财务数据分别采用了 2022 年、2023 年审计报告期初数，2023 年财务数据采用了 2023 年审计报告期末数；2、本报告中所引用数据
除特别说明外，均为中诚信国际统计口径，其中“--”表示不适用。
发行人概况
公司成立于 1992 年，前身是北京市金融街建设开发公司。2000 年 6 月通过资产置换在深圳证券
交易所上市，股票代码 000402.SZ。公司目前主要业务板块包括房地产开发、物业租赁及物业经
营等相关业务，项目主要集中于五大城市群中心城市（京津冀、长三角、大湾区、成渝和长江中
游）和周边一小时交通圈卫星城/区域，截至 2023 年末，公司已完成对五大城市群 16 个重点城市
的布局，拥有项目全口径可结算规划建筑面积 1,368 万平米。
图 1：2023 年收入构成情况 图 2：近年来收入走势
资料来源：公司年报，中诚信国际整理