公司业务线条简单，现时估值粗略分析（作者：非专业人士，叫我托，也行，相信主力或庄家不会这么说）对潜在的股权注入与增发转型，有心人分析了很多。呵呵，我换个角度，说说天宝的资产、业务及市场估值。根据2015年年报，公司总资产62亿资产，净资产45亿，主要由由24亿现金和23亿存货构成。收入由售房、租金与物业费组成。规模在津市排不上号，也就不在乎全国排名了。1、现金24亿空转一年，没有股权质押（用不上），资产负债率27.76%，在A股房地产公司中最低，专业人士会看出多么“败家”。24亿真金白银除历年利润留存外，来源两部分，一是2014年定向增发募集10亿元（每股4.46元，在当时并不便宜），另一个是2015年AA级5年期债券首期发行8亿，还有8亿额度随时可以发行。不算售房资金回笼、银行再融资和大股东可能支持，天宝可用现金32亿，是个主业不思发展、超低负债、不缺钱的败家子。2、存货23亿，主要由土地、在建在售房产与投资性房产组成，现市值估算100亿（=50 20 30，后析）（1）储备土地估值50亿。前期低成本储备的土地剩下多少未开发，不详，天津房价上半年连涨6个月，土地拍卖出现地王了，那么未开发的土地现值多少，百亿估计没有，50个亿不算多吧（纯属猜测，要是说现时市值只有10、20亿，怕被笑掉牙）。相关资料：子公司滨海开元拥有土地储备93.01万平方米,在建未售商品房面积8.29万平方米。这些土地储备具备一定的成本优势,且主要土地储备位于滨海新区的最核心区域天津经济技术开发区。天津经济技术开发区面积33平方公里,目前基本已无可开发的商住土地储备。另外还有一个合作意向书，未落地：2015年10月28日公告,公司拟与北京联东金泰投资有限公司(简称“联东金泰公司”)共同开发建设位于空港经济区中环南路与中心大道交汇处地块(简称“意向地块”)。该意向地块土地使用权现属于公司全资子公司天津滨海开元房地产开发有限公司,地块占地面积约 48808 平方米,土地使用年限至 2045 年 6 月 15 日,用地性质现状为商业,计划将意向地块土地变性,调整为工业研发。双方将成立合资项目公司, 其中公司持股 40%,联东金泰公司持股 60%。合资项目公司注册资本金额根据土地款和项目启动资金测算后确定,双方根据项目进展分步投资。（2）在建在售项目，保守再保守，20亿。近期在售及预售主要项目包括位于空港经济区的意境兰庭项目、汇盈产业园项目、汇津广场项目和位于开发区的金海岸汇川大厦项目、天成轩项目、天成东轩项目。截至一季度开发成本主要包括：天保智谷项目（账面值约2.26亿）；意境兰庭项目（账面值约3.17亿）；汇津广场项目（账面值约0.14亿）；金海岸项目（账面值约13.67亿）。库存商品包括：意境兰庭项目（账面值约0.82亿）；汇津广场项目（账面值约1.16亿）；名居花园项目（账面值约0.17亿）；金海岸项目（账面值约2.09亿）。 说说一个现售楼盘，意境兰亭，这两年净利就有6个亿。该楼盘一期已经全面交工，二期6、7月开售，小区环境不错，交通以后会非常便利，年初1.3万，现1.7至1.9万。最新进展：全景网5月16日讯 天保基建（000965）周一在全景网互动平台上表示，根据公司制定的推盘计划，意境兰庭二期1110套房源将于2017年底前全部推向市场，因目前项目销售尚处准备阶段，尚未确定最终销售价格。该项目在2016年不存在结转问题。 盗用股吧里一位仁兄的测算：‘’按每套100平方、每平方均价2万元、2015年净利率26%(低估，今年天津房价又涨了不少，地王因素)计算，这两年每股收益都在0.3元至0.5元‘’’。不算空客贡献及其他楼盘项目，保守计算，光这个楼盘净利润就有6个亿，按公司10亿股普通股，今明两年，每年贡献EPS0.3元。（3）投资性房产，30亿。2015年收租金与物业管理费5000万，算算成本似乎赚不到钱，不过房产值钱，值多少？合计11万余平方商住房（含商铺店面、停车场，可能还有写字楼），均价3万（低估，装修家俱配套属沉没成本，不计），30个亿市价打包，可能买不来。相关数据，截至2015年底，投资性房产主要包括：天保青年公寓（可租面积约56300平米）；汇津广场（可租面积约25789平米）；金海岸商业（可租面积约26647平米）、金海岸住宅（可租面积约3037平米）及其他商业项目（可租面积约7687平米）。3、其他，如固定资产净值、办公用品等，忽略不计。话说回来，现金24亿，存货现值100亿，减去负债17亿（随时可还上），公司值个100亿没啥子问题，打个六五折（我不是公司大老板，那就尽可大方些），对应现在市值65亿，应该说，在熊市，还行，再往下打折，也不是说不可以。房价从2万涨到3万，涨幅是比从1万到2万小了许多，说不定那天货币政策收紧，房地产那天就崩盘了呢。大保健，天津房市不缺你，顺应国企改革大潮，转型是时候了。无聊之时随笔，随便清清思路，不管能不能赚到钱，至少想给不自信的自己的投资行为，权衡一下企业微观风险，如果被套个3年、5年后，解套的可能性。总而言之，书呆子，打打气，“给个理由先”。

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