自带网红体质，孙宏斌在这个夏天与落幕枭雄贾跃亭、首富王健林都有了交集—拿下乐视系上市资产的话语权，吃进万达去地产化的438亿元资产，融创商业帝国正在崛起。其实孙宏斌很少出现在融创中国(01918.HK，下称“融创”)位于天津时代奥城C座7层的总部办公室。他长年奔走于融创各个项目，读书，是他出差期间的最大爱好。他的公文包中，通常带着本大部头，如果这本书快看完了，他会再带一本。与王石、冯仑等地产企业家热衷传道不同，孙宏斌迄今没出过一本个人自传，仅在2012年中秋给朋友的旅行故事写了篇千字序文。自带网红体质，孙宏斌在这个夏天与落幕枭雄贾跃亭、首富王健林都有了交集—拿下乐视系上市资产的话语权，吃进万达去地产化的438亿元资产，融创商业帝国正在崛起。这背后是融创杀入千亿市值阵营的资本曲线。“公司最大风险就是我都要‘失业’了，暂时不拿地了，”手头上2亿平方米土储已经够融创吃上好一阵子，在刚刚过去的融创2017年中业绩会上，孙宏斌决定放缓拿地节奏，他说，“即使什么都不做，每年5000亿元的销售额我们也够卖6年。”54岁的孙宏斌，浸淫商业江湖30多年，他不缺少走出深渊的勇气和资源整合能力，杀伐决断、知己知止是他最重要的品质。首席拿地官暂时“失业”今年年底，融创要站到3000亿元历史销售最高点。孙宏斌很笃定，这个目标只会多，不会少。下半年，融创3800亿元可售且有价格弹性的货值，是孙宏斌的底气。这往后，他要打开的是房企第一军团的新格局，“想不进前三都难”。在房地产赛道里，融创是高速长跑选手。上市近7年，融创的营业收入增长超6倍，合同销售额则扩容近25倍。过去五年，融创从2012年的356亿元销售额一路飙升至2016年的1553亿元，年复合增长率高达51%，在同行间首屈一指。今年前8个月，融创1613.5亿元销售额已超去年全年，位列全国第六。在过去的数年里，孙宏斌的地产战略围绕的都是一个目的：以地块为核心迅速做大规模。2015年起，孙宏斌一扫之前连续败仗的阴霾，将触角伸到成都、济南、西安、南京、武汉、郑州、合肥等多个城市。孙宏斌手执指挥棒，定下融创每一步的节奏和方向。融创新布局一个重点区域，他喜欢做的事情之一，是时不时在城市街巷中暴走两三个小时。哪个饭馆好吃，哪个书店有趣，城市片区的医院、银行等配套设施，他跟当地人一样熟悉。融创的各个小分队紧随其后。“融创的核心团队，尤其是高管层是最稳定的，都是合作超20年的。”融创中国行政总裁汪孟德说，融创集团考虑整体布局，每个区域公司也是一个发动机，有自我成长、自我发展、自我修复、自我调整的能力。融创现有8个区域公司，其中5个是成熟团队，3个是新团队。他们拥有包括拿地、产品、利润等多指标上的独立决策权力，这也是融创区别于别的房企的一个方面。这也锻造了融创地方团队思考、研判和执行能力。“每一个区域我们每年都在看几百个项目，每年都进行筛选。”融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德称，至今，融创的版图已从早先的京、津、沪、渝、杭五大城市布局，到如今的八大区域、62城，300多个项目。截至8月25日，不计入万达13个文旅城项目，融创的总土地储备达1.01亿平方米，其中今年上半年新增2553万平方米。“算上13个万达城，和4300万平方米的一二线联动资源，融创手上土储已经超过2亿平方米，位列行业前三，”孙宏斌不忘插上一句，“都很便宜，平均楼面价仅5130元/平方米。”2亿平方米土储是什么概念？中国现在最大的“地主”是恒大，其土储量为2.76亿平方米，而恒大的市场定位与融创有很大区别，前者以民生地产为主，后者则主要经营中高端物业。融创现有可售货值中，一二线和环一线城市占比超过96%，目前在售项目均价在1.8万元/平方米左右。考虑到万达城项目的地理位置略差，汪孟德对未来均价进行了适当调减，他估计这些土地的货值在2.5万亿元以上。“公司最大风险就是我都要失业了，暂时不拿地了，”手头上的地已经够融创吃上好一阵子，孙宏斌决定放缓拿地节奏，他说，“即使什么都不做，每年5000亿元的销售额我们也够卖6年。”在规模达到行业第一梯队的同时，融创对利润和负债结构提出新的目标。前两天，汪孟德刚刚在一个公开场合作了题为《融创新阶段：将战略优势释放为财务表现》的演讲。目前，融创的负债结构及现金流处于稳健状态。数据显示，融创截至6月末的现金余额达926亿元，较上年末的698亿元大幅增加；有息负债中，短期债务比重较小，2017年下半年到期比例仅为7%，2018年到期部分24%，其余均在2019年以后到期。接下来，融创净负债率在2018年降到90%以内，2019年降到70%以内。公司拥有未结转资金超过2000亿元，这将给未来两年带来大量的利润，从而增厚股东权益。未来，保证25%毛利，净利10%以上是完全没有问题的。“和老王至少合作20个项目”1985年，清华大学研究生孙宏斌毕业了，到手月工资97元。一趟海南出差，他记住了一晚上就要70元的蓝天大酒店，心想“这么贵，肯定要倒闭”。30多年过去了，蓝天大酒店仍旧每天笑脸迎客。春节时候的三亚，一晚上一万元还订不到房间。孙宏斌讲这个故事，是想证明，不能用老眼光来看未来，中国人的消费力发展速度是惊人的。他需要提前布局融创未来5-10年路径，“今后，房地产行业只能是部分企业的钻石时代。我的投资不是一时兴起，我得考虑十年甚至更长远。我坚定看好中国，坚定看好中国大消费领域”。今年7月初，王健林先向孙宏斌抛出了“绣球”。孙宏斌并没有犹豫多久，看了三天万达的账本后，就决定努把力吃下这笔632亿元大单。13个万达城里的大量优质土储，会是孙宏斌团队打未来战役的弹药。这13个万达城位列广州、重庆、成都、青岛、无锡等一二线省会和重点城市，总建面约5897万平方米，其中自持面积约924万平方米，可售面积约为4973万平方米，可售占比高达84%，每平方米楼面价不足融创公开市场拿地价格的1/3.孙宏斌做买卖喜欢“算大账”，最早，跟万达城搭售的万达酒店资产他一并要了。孙宏斌站到了机会区，也踏在了风险点，他低估了外界对融创的债务担忧。许久未发微博的孙宏斌，再度通过这个平台对外喊话，不要过度担心融创，“一是因现金流失败过，知道现金流的重要性，把公司安全放在首位；二是知进退，在放弃上没有人比融创更决绝；三是有战略更有执行，我和团队一直在一线，听得见炮声，敢拼刺刀”。孙宏斌还是做了许多动作，他多次面会王健林。两人决定重置原来632亿元的框架协议，引入第三方合作伙伴。这才有了后来富力入局的机会，富力以199.06亿元的6折价格接盘万达77间酒店，融创则以438亿元吃下13家万达城。“现在还有5家万达城没交接给我们，我们接下来会把最后一批144亿元款打给万达，”孙宏斌与王健林的合作并没有止步于此，“下一步，我们会跟万达合作一个大健康项目。老王(王健林)刚刚去了兰州，这个项目我们也会合作。”现在万达城里就有五六十家酒店，融创会持有一些酒店、购物中心和乐园，这些都是与万达合作的副产品。孙宏斌说，他们和万达将至少合作20个项目，要做中国文旅产业最大物业持有者。

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