新城控股 (601155)——租金持续加速，销售快速增长 事件:新城控股公布公司 2021 年一季度经营数据。21Q1 销售额 496 亿元，同比+60%;销售 面积 511 万平，同比+79%。21Q1 含税租管费 19.2 亿元，20Q1 同口径 9.69 亿元。2021 年 04 月 09日 点评:21Q1 租管费 19 亿、同比高达+98%，商管成长潜力十足。截至 21Q1 末公司已开业商 场 96 个(含轻资产 3 个)，出租率 98% ;另有 4 个已签约商场在交接期、尚未贡献收入; 累计开业 GRA/GLA903/543 万平，同比分别+54%/53%;自持商场权益比例 94.4%，规 模及运营能力排名行业前列。21Q1 新开业 1 个轻资产商场;实现含税租管费 19.2 亿元; 租管费 17.9 亿元，同比+98.4%、环比-5.7%，环比略有下降原因在于部分三四线商场(如 镇江等)Q1 二次疫情影响，导致部分体验业态如健身房、儿童娱乐等阶段性闭店，不同 商场酌情给予一定租金减免。41 个可比商场 21Q1 租管费 9.0 亿元，较 20Q1/19Q1 分别 同比+50.3%/5.9%，较 20Q4/19Q4 分别环比-12.4%/-5.3%。考虑到疫情影响逐步消除、 居民购买力回升、Q4 商场集中新开业等因素，我们预计公司 21-22E 含税租管费分别达到 85/110 亿元，同比分别+49%/+29%;并且我们统计 18-19 年 Q1 租管费占比全年均值 20%，预计全年完成目标难度不大、并有望超额完成，商场业务增长潜力十足。3月销售额206亿、同比+44%，前3月销售额同比+60%。3月公司实现销售额206亿 元，环比+65.1%、同比+44.2%;销售面积 191 万平，环比+46.8%、同比+39.9%;销 售均价 1.07 万元/平，环比+12.4%、同比+3.1%。1-3 月公司销售额 496 亿元，同比 +60.2%，较 1-2 月降低 13.7pct，完成全年销售计划 2,600 亿的 19%;销售面积 511 万 平，同比+78.6%，较 1-2 月下降 35.5pct;销售均价 9,724 元/平，同比-10.3%，较 1-2 月提升 8.5pct。21 年全年可售货值 4,200 亿元，其中已在手 3,600 亿元(其中滚存 1,000 亿元)、预计 21 年新拿地贡献 600 亿元，按照去化率 62%(20 年实际去化率 70%)保 守估算对应今年销售额为 2,600 亿元，预计全年大概率将超额实现销售计划。3月拿地额同比+385%、拿地/销售金额比46%，拿地积极。3月公司新增建面152.4万 平，环比+651%、同比+205%;对应总地价 95.4 亿元，环比+1,326%、同比+385%; 拿地均价 6,264 元/平，环比+90%、同比+59%。3 月公司拿/销售金额比 46.4%;拿地/ 销售面积比 79.7%;拿地/销售均价比 58.3%。1-3 月，公司拿地面积 458 万平，同比 +16.6%;对应总地价 167 亿元，同比+197.8%，拿地均价 3,639 元/平。1-3 月，公司拿 地/销售金额比 33.6%;拿地/销售面积比 89.7%;拿地/销售均价比 37.4%。预计公司今 年拿地仍将保持积极，低杠杆下逆势扩张优势显现，助力后续销售获得稳定增长。投资建议:租金持续加速，销售快速增长，维持“买入”评级。新城控股秉承“住宅+商 业”双轮驱动战略，先发布局商业地产，打造优质成长标杆，乘风广阔消费市场;同时塑 造了高周转开发成长典范，新环境下调整战略，争取更稳健持续成长。我们维持公司 21-23 年每股盈利预测分别为 8.40/9.39/10.76 元，对应 21PE 仅 5.7X，20A 股息率 4.3%。我 们看好公司双轮驱动战略，并考虑到商业快速发展和销售将提速，按照每股 NAV 折价 5%， 上调目标价至 66.0 元对应 21PE 为 7.9X，维持“买入”评级。

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