今年的地产股是市场中的焦点，走出来一批几倍股翻倍股。在大部分房企已经走高的情形下，$华发股份(SH600325)$ 已经成为整个市场仅有的最低的洼地。公司业务范围主要集中在珠海、上海、广州、武汉、苏州、南宁、中山、威海、包头、沈阳、大连。其中珠海为公司战略大本营，上海、广州、武汉等一线城市及重点二线城市为公司战略发展方向。公司是正宗大粤港澳大湾区概念股。     先来看看华发的资产负债情况，据2017年中报，资产合计1231亿，其中存货882亿，负债996亿，所有者权益235亿，属于母公司所有者的权益（净资产）123亿，资产负债率高达80.9%。负债率很高，说明公司杠杠很高，华发房价上涨之前高杠杠拿地公司，在楼市疯涨中收获了最充足的红利。杠杠实际上有好的杠杠和坏的杠杠，好的杠杠是在低位买入超量低估资产，坏的杠杠在高位买入大量高估资产，华发属于前者，而金科股份泰禾集团等属于后者。在公司的负债率虽高，但财务十分安全，剔除不构成实际偿债压力的预收账款255.21亿元后，公司实际资产负债率为60.20%。在低迷期的大举投资公司存货大增，16年年报中存货825亿，存货市值比在a股上市公司中位居前列。华发股份的净资产没有任何水分，公司是纯粹的精品住宅开发商，持有的唯一投资性房地产是珠海华发商都综合体，账面价值23.6亿，华发商都2014年年中开业，2016年租金收入达1.9亿，租售比仅12倍。     华发股份2012年开始董事会换届，换届后，董事长李光宁带领公司在全国进行了一轮战略布局，事后看，这轮布局非常有力，非常完美，非常成功。珠海国企的一个特点是企业领导者长期任职，如格力电器的朱江洪董明珠，华发前任董事长袁小波任职也近二十年，现任董事长十分低调，但年富力强，有可能长期任职，有望领导华发达至新的高度。     上一波楼市低迷周期，主要是2013年至2016年上半年，期间华发股份超大力度逆市拿地，而所布局城市珠海、上海、武汉、广州、威海都是后来房价爆发最为迅猛的城市。13年以来地块项目明细如下。     2013年权益土地金额，125亿元，其中珠海88.65亿。最后两月拿地91.67亿。      2014年权益土地金额，119亿招拍挂，加21.21亿珠海收购中泰，共140亿。      2015年权益土地金额，138亿。加收购客商汇横琴华发广场项目17.58亿，共155.58亿。      16年，权益土地金额进22.34亿，（不包含北京一级土地开发）     17年 权益土地金额77.5亿     131415三年合计420亿， 13年末到15年中18个月内，正是地价低迷时期，华发集中火力出击，400亿大手笔拿地，在优质城市购买核心地段土地400亿。力度之大，出击之准，在A股首屈一指，别无二家。      当下，前几年储备优质的土地正在集中释放为销售和利润。上海武汉广州所有项目都已开盘或封顶待售，珠海绝大部分项目也在销售或在建。公司楼盘不但地价最低，开售时机把握也十分得当，上海武汉广州的项目基本在房价疯涨后开盘，货值成功在高价开售去化。     最高的房价和最低的地价，公司的项目将创造较高的净利率，再乘以13-15年的巨量货值，将产生巨额的净利润。13-15年420亿的土地，相当于1100亿货值，毛估净利率18，净利润近200亿，超过公司170亿的市值，何况公司本身已有净资产123亿。       房地产的商业模式主要有几种，其中囤地的商业模式最不受人待见。港资企业因资金成本低，开法能力不足，常常采用这种模式，内地土地增值税很高，土地增值的利润大半被收归政府，长期回报并不高。合生创展曾为华南五虎之一，老板朱孟依个性吝啬，囤地不售，现在几乎籍籍无名，远远落后于行业的发展。前几年被奉为主流的是纯粹的快周转模式，典型企业是万科中国海外等，讲究不囤地，快速开发，快周转的房企前几年发展比较稳健快速。2015年至今，政府以猛药刺激房价，房价地价全面暴涨，快周转模式的房企虽然销售跟随行业迅速增长，但因货值和土储不足，后劲乏力，已被中国恒大碧桂园 赶超。不仅如此，万科中国海外发展 等企业急于补充土地，而现在地价仍然十分火热，地价高昂，面粉贵于面包，如果买地补库存，受高地价成本制约，利润率一定微薄甚至亏本。不买地则巧妇难为无米之炊，土地储备的缺乏使曾经的龙头企业也十分受伤。在近年房价暴涨的形势下，逆周期囤地加（快）周转模式的房企最为成功，典型的是$中国恒大(03333)$ ，股价暴涨数倍，许家印跃居首富之位。这一模式的合理性在于，在房价地价长期上涨的时期，项目开发周转获取利润为土地投资提供资金流，同时逆周期大幅增加杠杆获取土地资源，囤地获取土地增值的收益，获取更多的利润。华发股份完符合逆周期囤地加周转的模式，在行业不景气，地价低迷时期，以超大魄力布局优质城市的核心土地，高房价是开盘回笼利润，获利利自然十分丰厚。快周转企业从拿地到交房一般需要三年到三年半，华发开发品质较高，周期长一年左右。      华发股份的土地投资真正做到了逆向投资理性投资，别人恐惧时贪婪，别人贪婪时恐惧，进退自如，几近完美。在土地暴涨到非理性的价格后，华发拿地金额迅速降低。16年拿地权益金额仅22.3亿，仅为上年度的七分之一，苏州的一块地王，利润稍薄便转让一半股权给激进的泰禾集团，让冒进者分担风险。17年的拿地也十分合理，几个项目地块地价比较合理，堪称捡漏式拿地。南京的地块地价在今年行情下不算太高，又引入华润置地 合作开发，各占半数权益，大大降低了风险。    满手优质项目在手，使华发在行情迅速变化的行业中占据从容不迫的有利位置。楼市如果继续火热，华发储备丰厚，大把货值可售，楼市转折变淡，华发有足够资金和空间进行下一波布局，赢得先机。     华发股份16年末土地储备1372万方。所有地块项目均处于盈利状态，尤其是在中山的项目以前处于亏损状态，中山楼市暴涨后，利润率大幅提高。    华发股份市净率1.39，券商每股RNAV20元。占利润大头的重磅项目陆续在17,18,19年结算，利润将开始伟大的三连击。。。股价能不翻倍再翻倍？

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