华发危机之我见—复fosukeke朋友 近来一直很忙，对华发的走势也不太关注，当然，就近期华发这样的走势，即便您紧盯盘面又能怎样？不过股吧还是每天会逛上一圈，现在网络发达，在国外偏僻小地方，也能通过手机看到朋友发在股吧上的最新帖子，因此，fosukeke朋友的《要看到危，不要只看到机！与朱国跃商榷》我是早就看到了，今天就帖子里谈到的几个危谈谈我的个人看法，供参考。 “1、房地产调控，这是大趋势，倾巢之下，安有完卵？”A、最近的房地产调控似乎有加码之势，各地纷纷又出了一些新政，但大家注意到没有，本次房地产新政的推出有关政府部门定调是打一针预防挤，预防大概率会发生的房产二次发烧。其实一二线城市的朋友都很清楚，去年房地产调控以来房产价格跌了没有？跌了多少？我很赞同老沙3月21日早八点发的观点：“限购的不让人买的东东都是不会降价的好东东。”因此，我认为房地产调控是不大可能把房地产的价格（尤其是一二线城市）调下来的，对房地产公司的负面影响非常有限。B、影响有限的另一根据也是显而易见的，2015下半年以来的房产暴涨给地产公司带来的超级红利，结算成利润还有待时日，也许要到明后年才能完全体现，这是房地产特性和会计制度所决定的。因此现在持有地产公司股票的投资者也许还得耐心等上一、二年才能完全享受到这个已入地产公司口袋的确定性红利，现在半途下车岂不可惜了？C、调控再严，也不会把前些年拿地的成本调上去呀，因此，即便房产价格不会象前期那样疯涨，但这些地块上建的房子的利润绝对也是任何实体经济难以企及的，象华发这类前期拿地积极，在一、二线城市拥有大量地块的公司至少会有三、五年的丰衣足食好日子可以过。D、说起地块，华发目前一半以上的地块是在珠海，众所周知，今年底珠港澳大桥建成通车，珠港澳一体化进程加快，珠海的发展必定会有个腾飞，珠海的房地产肯定是最先和最大的收益产业，要知道，港澳目前的房产价格那至少都在十几万一平方，珠海目前还不到二万一平方啊！  结论：房地产调控对地产公司的负面影响有限，“倾巢之下，安有完卵？”有点危言耸听了。 “2、担保，太多担保了，硬伤，风险太大。3、贷款太多，利息太多，可以说是侵蚀了很大的利润。”从华发去年三季度报表看，华发目前手握现金达到200多亿，按理华发目前并不缺钱，那为什么下属公司缺钱华发还要担保从银行借钱呢？A、我曾经在一个帖子里提到过，按目前华发的基本面，总市值不到160亿的华发绝对是个收购的好标的，华发的管理层当然也看到了这一点，大肆担保就是他们防收购的一个伎俩，给欲收购者平添了巨大的风险，使他们望而却步。B、担保贷款走的是银行的路，利息一般不会超过6%，就是最新的几笔向外贷款及发债，利息也没有超过8%，这个利息标准不算高，我们向证券公司融资的利息还要8.6%呢。与华发公布的已售房产的36%的利润率，哪怕前些年用高于10%的利息融资拿地块，与这些地块翻倍的涨幅相比都是划的来的。C、我们注意到前期华发还主动缩小了发债规模（股东大会通过60亿，实际发20亿），并且开始还掉高利息的信托融资。用担保从银行获得较低利息的资金来替换较高利息的融资和发债不失为一个好的财务管理手段。结论：担保从银行融资的利息是低的，近期贷款和发债的利息也不算高，并不会侵吞利润，至于风险吗？银行都不怕我们就更不用杞人忧天了。 “4、体制，大家都懂，就不多说。”国企体制确实有很多弊病，也滋生了很多蛀虫，尤其可气的是这帮败类不仅要挖国有资产的墙脚还要把手伸向中小投资者的口袋来养肥自己。因此，国企要改制，只有改制成真正的股份制上市公众公司，我们中小股东的利益才能得到保障，才有话语权，当然改制的路肯定是漫长的，但同样也是充满希望的。 “5、最新的，股权激励价格，那么低，竟然还有不少人不要，而且是内部人，难道他们是傻子，我们聪明？”这个问题我曾经在手机里回复过，我现在了解到的是这些个所谓自动放弃的人并不是傻子，只是不是华发公司内部人，有些甚至是政府部门的人，都想搭华发股权激励未班车来挖金，揩国家和股东的油，被人举报取消激励股份理所当然。我之所以说看到了希望，也就是看到了那种肆无忌惮，慷国家和股东之慨，利益输送的现象终于有人说不了。 把手机的回复拷贝如下：“从股权激励调整中看到的希望。在国外公出不方便写贴，手机上说几句吧。有朋友认为21人自愿放弃激励的股权，是不看好华发未来，事情真的是这样吗?从非官方小道消息得知：这次股权激励方案公布，华发内部一片哗然，国资委收到很多投诉和举报，投诉是认为股权分配不公，举报是有多人不符合条件的对象入围了，国资委紧急叫停，重新过场，劝退了21位对象。瘦子都明白这次股权激励就是送钱，不说现价13.75元，大股东三年锁定的增发价还要12.25元呢！9元不到的激励价会自动放弃？脑子进水了?？给个台阶而已，从中我是看到些许希望。”

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