假设房价再跌20%，算算地产行业还剩几家？

纪企呆

(发表于: 福星股份股吧更新时间: 2023-09-01 09:55:30)

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假设房价再跌20%，算算地产行业还剩几家？

福星股份的红桥城：

红桥城 K6 住宅项目销售价格的盈亏平衡点为 17,834.75 元/平方米，即在销售价格下降 28.86%或变动成本增加 63.33%的情况下达到盈亏平衡点，红桥城 K15 项目销售价格的盈亏湖北福星科技股份有限公司向特定对象发行 A 股股票募集说明书（注册稿）1-1-3平衡点为 17,917.91 元/平方米，即在销售价格下降 34.34%或变动成本增加 81.15%的情况下达到盈亏平衡点。江北置业类似。

意味着再跌20%，福星股份剩余项目还能微利状态。主要就是产品和投资物业需要减值15亿。

意味着纵然房价再下降20%，福星股份依旧能守住现有净资产。

粗算房价再跌20%，基本市场只有中洲、武夷等少数几家能活。整个市场不超过10家。

至于主流地产万科，房价再跌20%，基本也是破产边缘。以为万科毛利润率也就是20%，房价跌20%，意味着毛利润率为0%，净利润率为-10%，公司万亿货值，亏损1000亿。加上其它物业再减值，基本净资产就没剩几个了。

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浦袍

房价跌多了，坛家会借故转移资产，低价把物业卖了

朱孝画：都卖给碧桂园嘛[大笑][大笑]蓝光已经卖了

农凰：卖给了

2023-07-04 13:34:45
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毛畔

这次增发不知道谭家参与不？

2023-07-04 14:00:32
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章沐式

持有的几个大商场照理说是赚钱的资产了，你见武汉的一些商场不是很热闹的

2023-07-04 14:07:51
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容倚羞

福星今年什么时候分红呢

2023-07-04 14:08:55
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晏段老

房价跌20%，会引发很多问题。一般会采用货币超发、贬值来解决问题

汲卯：房价与货币？现时贬值？是否有一定关系？还失业率？

2023-07-04 15:09:21
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寿怡

所以房价不能跌！！！还有银行贷款…

唐仓：房价是一定要跌的，当然是在涨高远远超过其社会应有的价值情况下，地球上没一个国家抄高了房价而不下跌的。只不过是时间迟点早点吧了，

何仕炭：货币超发贬值，整体物价上涨，名义房价不跌

2023-07-04 15:26:03
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宦生仓

只看净资产有什么用？万科比福星涨得好多了；房价要跌，万科的房价也比福星的抗跌！

容步车：你这判断绝对有问题，房价如果下跌是以融资规模来计算风险的，也就是杠杆，如果房价下跌，福星的抗风险绝对在地产也除了凤凰没人能比了，万科1万亿负债，如果房价下跌10点，那么万科单这一万亿就是1000亿亏掉了，而福星总的这次融资结束只有70亿，下跌10点也就最多7亿没了，万科面临的是灾难甚至倒闭，福星只是每股几毛钱的小小损失

秦悦表：首先，房价下跌前已经涨了几倍了！所以万科赚多亏少！其次，如果万科的房子跌价10%，福星的估计跌20%+；净资产只是一个很小的参考值，不然就不会银行地产煤矿净资产高却跌跌不休了（大多长期在净资产下）；你看好多买点吧！

饶各虎：你忽略了一个最重要的问题，福星现在项目采用的策略是小规模开发，开发二个，卖完了再开发二个新的。所以手里货值一直很低，即使房价下跌，因为存货小对公司影响很小。至于地皮放在那里不开发，房价即使下跌也不会亏本，毕竟都是十年前拿的，才二三千一平，跌光了也没多少钱。但是如果大规模开发，就要银行大量贷款，到时如果卖不掉几年银行利息都能把你压垮，福星是稳为主，所以未来不存在什么风险。

2023-07-04 21:05:59
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鲍讼佛

房价再跌20%，福星能守住净资产，还有微利。但是我们看看地方财政：以武汉为例。大约2022年销售1500亿，跌20%，就是跌300亿。因为低于20%毛利润率开发商不会买地，所以跌的就是政府收入。意味着政府收入一年减少300亿。全国也一样，开发商低于20%毛利润率是不会买地的，只有才买。而现在全国平均毛利润率基本已经20%了。意味着房价再跌，就是跌的政府土地收入。

2023-07-05 10:10:45
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终角灯

所以福星股份只要不急于买地（地价再降10%个人观点在去完杠杆后可以买了）。福星股份的安全系数和清算价值已经极高了。尤其当前经济环境不好的背景下更可贵。

2023-07-05 10:14:34
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陶流岳

所以降杠杆非常重要，今年逆势加杠杆的华发，首开这些业绩急剧下滑，而福星逆势好转。以K15地块为例，总投资22亿，常规地产公司操作银行资金2/3以上，也就是15亿以上贷款，按长短不一取平均融资成本按开工至结算6%计算，就是近1亿的利润归银行了，而如果银行资金降至5亿，则至少增加项目6千万以上利润，而且是净利润，相对福星股本来说就是每股能增厚收益接近7分，这只是一个项目的统计数字

莘桂川：这两年有息负债降了超百亿，单单资金成本就能节省近10亿

2023-07-05 11:58:54
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强站去

整个A股地产，基本只有福星股份、中洲控股、苏宁环球、荣安地产、武夷、世荣兆业、华联控股等能够守住净资产以上。清算比例最高的：中洲控股、福星股份。第二集团是：武夷、世荣兆业、荣安地产。

2023-07-06 09:45:56
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靳舌律

别说的那么好听，我就问一点：这一二十年，房企赚的钱呢？是分红给你了，还是体现在股价上了？还是体现在市值上了？还不是通过小手段，进了老板个人的口袋！

毕事玉：非常正确！正因为过去几十年没人享受成果。堆积了净资产，这才是烟蒂股。都享受成果了（比如茅台），还有什么价值可言？

2023-07-06 14:11:17
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