研报日期：2015-11-16

　　小商品城(600415)　　事件：　　一区东扩市场已建成将投入运营，招租方案公布　　投资要点　　将采取“商位使用费 租金”相结合的方式进行招标　　本次招租针对一区东扩市场一至三楼，主要用于经营饰品和饰品配件行业，可提供商位总数为 2,448 个，总建筑面积约为 3 万平方米。报名商户将以 2 万元/年的招投标底价进行竞标，一次性交清商位入场资格费，并按年缴纳租金。　　招租详细方案　　一区东扩商位数总计约 2,892 个，其中本次招租商位仅针对一至三楼：　　商位类型： 商位分为Ⅰ型商位和Ⅱ型商位，各分布于一楼、二楼、三楼。　　商位数量： 商位数量共计 2,448 个，一楼、二楼、三楼的Ⅰ型商位数分别为178 个、 313 个、 325 个，一楼、二楼、三楼的Ⅱ型商位数分别为 358 个、 628个、 646 个。　　商位面积： （1）Ⅰ型商位面积：一楼以约 28.8 为主，大小约 10.5 -50.7之间；二楼以约 14.4 为主，大小约 6.9 -44.1 之间；三楼以约 14.4为主，大小约 6.9 -44.4 之间。（2）Ⅱ型商位面积：一楼以约 14.4 为主，大小约 5.2 -27.5 之间；二楼以约 7.2 为主，大小约 4.5 -16.7 之间；三楼以约 7.2 为主，大小约 4.5 -16.6 之间。　　招投标方法：（1）每个经营户可以同时对Ⅰ型商位和Ⅱ型商位进行投标，也可以选择其中一个类型商位进行投标；初审结果认定为“限Ⅱ型商位资格”的41 个经营户限投Ⅱ型商位。（2）将按照经营户、行业和商位类型三个维度进行分别开投标、录标，同时选择Ⅰ型商位和Ⅱ型商位投标的，录标时先录Ⅰ型商位标，且仅限一个商位类型中标。（3） 选择商位时，按中标价在确定的商位分布区域内从高标到低标顺序选择商位，中标价相同的按照抽签方式决定位置。　　租金及价格： 报名商户将以五年商位使用权 2 万元/平方米/年的招投标底价进行竞标，入场资格费签约前一次性交清。另外，商位租金将按照租金根据基准价楼层系数商位面积计算确定，其中基准价为 2,588 元/年， 1-3 层的楼层系数分别为 1.2、 1.0、 0.8，租金分年度交清。　　投标时间： 2015 年 11 月 24 日上午 8:30-11:30， 11:30 开始开标、录标。　　本次招租实现多方面的突破　　第一，完全市场化招租。自一区开业以来，公司逐步推进市场化招商进程，已逐步由一区的 10%左右的市场化水平逐步增加至四区、五区的 70%。本次招租首次采取商位入场资格费 租金的形式进行招投标模式的招商，商位入场资格费的标底为 2 万元/〃年，相当于已实现完全市场化定价。另外， 2015年 10-11 月份，原有的一至三区租约将到期。一期东扩市场化招租将对一至三区的招租有正面推动作用，其租金规模有望通过市场化形式得到提高。　　第二，采取了一次性交清商位入场资格费的方式，一方面有效避免了四区采用竞标的方式招投标， 而两年后降租的问题；另一方面丰富公司的现金流。　　第三，报名商户可以同时对Ⅰ型商位和Ⅱ型商位进行投标，也可以选择其中一个类型商位进行投标， 实现了多个维度同时投标。　　业绩增厚明显　　此次招商的商位入场资格费底价为 2 万元/平米，目前一区市场商铺转让平均价格为 20 万元/平米左右，近 3 万平的商位入场资格费将为公司带来丰厚的收入。我们假设平均每平方米的竞标价格在 5 万元，那么可以带来 15 亿元的总收入，每年可增加 3 亿元左右。再加上租金价格基准价为 2,588 元/〃 年，1-3 层的楼层系数分别为 1.2、1.0 和 0.8，每年可产生约 7,900 万元的年租金，对应的年收入可以达到近 4万元。由于公司商业物业经营的净利率水平较高，对净利润的贡献有望达到 2 亿元。　　另外，商位入场资格费一次性收取，将极大改善公司的现金流状况，可有效推动“义乌购”的转型推进。待 11 月 25 号投标结果公示后，我们将财务数据进行详细匡算。　　维持买入评级　　预计， 2015-2017 年 EPS 为 0.13 元、 0.23 元和 0.32 元。我们认为， 公司一区东扩已经实现全面市场化招租，不仅可增厚利润，增加现金流，也对其他市场逐步向市场化推进起到积极作用。 通过对客户结构的提升和租金收取方式向更灵活的方向转变，市场经营主体的发展速度和租金市场化体系的建立将进入一个更加良性的循环。 另外， 考虑到公司目前正在加速实体市场与网上市场融合， 伴随着依托线上和线下大数据的电商生态圈和金融生态圈的逐步建立，公司将实现华丽转身，未来市场空间巨大， 我…… 今日最新研究报告

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