研报日期：2016-01-19

　　嘉宝集团(600622)　　事件：公司公告: 欲探索轻资产转型，公司下属全资子公司上海嘉宝实业集团投资管理有限公司拟出资 4.5 亿元投资上海光翎投资中心(有限合伙)投资沪太路项目。 调整出资额后， 上海光翎有限合伙人认缴出资总额为 32 亿元，其中：上海光妍认缴 23 亿占 71.873%；宜兴光控认缴 4.5 亿占 14.062%； 上海嘉宝认缴 4.5 亿占 14.062%。 普通合伙人认缴 10 万元占 0.003%。　　与光大安石同袍泽， 轻资产转型欲上层楼： 1） 管鲍之交已立， 投资上海光翎达共识： 公司与光大安石在在投资沪太路项目方面达成共识。 为发挥光大控股的房地产金融优势、 探索公司轻资产发展模式，双方决定共同投资上海光翎投资中心(有限合伙)，用于投资、运营管理上述项目； 2）合伙人上海光控浦燕、 宜兴光控均为光大系全资控股， 光控浦燕拟与奇伊投资（嘉宝集团下属） 、 光控安石（光大控股下属） 签署合同， 后俩者五五开分享投资管理费：合伙企业将委托奇伊投资和光控安石就基金的业务、经营以及基金投资组合管理等提供咨询服务， 奇伊投资、光控安石将按 50%： 50%的比例分享上述投资管理费； 3）投资项目为大宁项目位于上海市闸北区沪太路 319 街坊 87 丘地块的商业办公项目， 根据上海市规划和国土资源管理局网站， 地块总土地面积 8.016 万方， 为商办用地， 出让年限为商业 40 年、办公 50 年。　　变更 GP 为上海光控蒲燕， LP 宜兴光控追加认缴出资、引入 LP 上海光妍投资和嘉宝实业投资： 1） 截止 2016 年 1 月 13 日，合伙企业 GP 为上海光控嘉鑫， LP 为宜兴光控； 2） 此次变更， GP 由上海光控嘉鑫变更为上海光控蒲燕， 且上海光控嘉鑫退出合伙企业； LP 宜兴光控增加出资额； 新引入 LP 上海光妍投资和嘉宝实业投资； 3） 变更后， LP 出资总额达 32 亿元， 其中上海光妍认缴 23 亿元占 71.873%；宜兴光控认缴 4.5 亿元占 14.062%； 上海嘉宝认缴 4.5 亿元占 14.062%。 普通合伙人认缴 10 万元占 0.003%。　　多方位合作可期， 模式不仅限于 LP： 未来合作光大安石一可继续作为 LP 参与其发起的房地产基金， 二可发挥自身开发运营能力， 合作光大安石实现轻资产运营； 光大安石是国内最大地产基金， 或助力公司挖掘新盈利增长点： 光大控股资产规模 526 亿港元， 下属光大安石为国内最大地产基金，运营经验丰富，且光大控股是新加坡上市公司英利国际置业主要股东，在房地产基金行业内拥有独一无二的上市房企平台，充分受益于英利项目资源、开发能力及境外资本市场退出渠道； 其资金基础坚实， 可助力实现轻资产转型， 提高投资回报率； 且协同公司探索智能建筑、智能家居、智慧城市等领域，实现传统房地产资产互联网、物联网化。　　投资建议： 此次与光大安石合作投资，为公司轻资产转型重要诠释， 公司是坚守大上海区域的小地产公司，资产安全且成长空间较大，虽短期受结算结构影响利润下滑，但前期定增引入光大安石为战投， 合作光大系或助力公司实现“轻重并举” 地产业务转型，未来在资金实力、转型动力能力上都会有明显提升，我们预计 15-17 年 EPS 分别为 0.52、 0.66、 0.83 元，目前股价对应 PE 估值为 23.5X、 18.6X 和 14.8X， 维持“买入-A”评级，考虑公司未来规模和业绩成长空间较大，且有望实现轻资产转型，给予 30 倍估值， 6 个月目标价 19.8 元。　　风险提示： 经营模式变更缓慢， 轻资产转型效果不达预期。 今日最新研究报告

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