研报日期：2015-12-27

　　嘉宝集团（600622）　　事件：公司公告，非公开发行方案获证监会审核通过。公司的7 月2 日定增方案及后修改方案是：以10.81 的发行价格发行不超过168,302,207 股，预计募集资金总额不超过181,934.69万元，向嘉定建业、南翔资产、光控安宇、上海安霞、中邮基金、嘉实基金和卫保川发行，用于昆山花桥梦之悦、梦之晨花园、上海嘉定梦之缘项目建设。　　定增获批将拉开与光大深度合作序幕：此次定增获批，若成功发行，公司与光大系的深度合作将就此展开，因光控安宇、上海安霞均系光大控股下属的投资主体，公司计划引进光大控股为战略投资者，此外，光大安石为光大控股旗下唯一房地产资产管理平台，未来公司可与光大安石进行多方位协作：：1）光大安石是国内最大地产基金：光大控股资产规模526亿港元，其下属光大安石为国内最大地产基金，运营经验丰富，且光大控股是新加坡上市公司英利国际置业主要股东，在房地产基金行业内拥有独一无二的上市房企平台，充分受益于英利的项目资源、开发能力及境外资本市场退出渠道；2）坚实的资金基础：光大控股的金融资本实力为嘉宝集团做大做强提供坚实的资金基础； 3）实现偏轻资产的转型：在传统重资产房地产开发模式基础上，发展房地产资产管理等轻资产业务，通过“轻重并举”的模式，实现更高的投资回报率； 4）实现智能化地产业务：在传统的房地产开发业务基础上，在智能建筑、智能家居、智慧城市等领域进行探索，实现传统房地产资产的互联网、物联网化。　　坚守地产主业、深耕大上海收获成长：1）完成剥离工贸型企业战略目标：公司去年以股权转让方式退出嘉宝贸易、以减资方式退出嘉宝协力电子，进一步聚焦地产主业；2）以房地产为主业、深耕大上海、收获成长：公司房产结算收入占比达93%，地产业务成为主要业务，公司将继续聚焦地产主业，同时深耕大上海区域，公司现有项目储备面积149 万方，集中分布在上海与昆山，其中上海占比82.8%；　　营收将重回增长、利润暂时下滑：1）营收摆脱业务剥离的拖累：公司去年受制于剥离近3 亿规模工业品收入的影响，营收下降13.8%，今年逐步走出影响，主要结算项目为大融城（新荟购物广场、与光大合作、出售在建工程）、浦东杨思项目、梦之湾项目，预计全年结算收入将突破20 亿元；2）结算项目成本抬高、利润继续下滑、但未来将持续提升：公司今年结转成本大幅增加，主要是去年同期结转的嘉宝紫提湾项目毛利率较高（46.1%），本期结转的嘉宝梦之湾项目及宝菊清水园动迁房项目毛利率较低（24.9%），此外计提应付债券利息导致公司财务成本抬高，但未来上述效应都会消除，毛利率将回升。　　投资建议：定增获批，公司将成功引入光大金控作为战略投资者，两者深度合作序幕将拉开，公司是坚守大上海区域的小地产公司，资产安全且成长空间较大，虽短期受结算结构影响利润下滑，但合作光大有望实现“轻重并举”地产业务转型，未来在资金实力、转型动力能力上都会有明显提升，我们预计15-17 年EPS 分别为0.52、0.66、0.83 元，目前股价对应PE 估值为37.2X、29.4X 和23.4X，调高至“买入-A”评级，考虑公司未来规模和业绩成长空间较大，且有望实现轻资产转型，给予公司16 年35 倍估值，上调6 个月目标价至24.15 元。　　风险提示：经营模式转型缓慢，拓展新业务不利。 今日最新研究报告

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