研报日期：2017-08-01

　　陆家嘴(600663)　　事件： 公司公告 2017 年半年报，公司上半年实现营业收入 56.23 亿元，同比增长 25%；归属上市公司净利润 11.54 亿元，同比增长 18.36%； EPS 0.34 元，同比增长 18.39%。　　地产销售毛利下滑，持续经营性毛利占比增至 44%：上半年公司房地产销售收入 29.06亿，同比增长了 41.06%，但毛利下降了 5.4%（毛利率-17.48pct）；公司上半年地产租金收入 14 亿元，占营业收入比例有所下降，但毛利增长了 14.12%（毛利率 83.83%），在总毛利中的占比达到 44%。公司 2016 年底完成收购陆金发 88.2%股权，新增 3 张金融牌照，公司上半年新增金融业收入 6.48 亿，毛利 3.19 亿（毛利率 49.24%），占毛利的比例达到 12%。　　首次杠杆并购，新增苏州 100 万方土储。 1-6 月，公司住宅销售签约面积 2205 平米，住宅销售现金流入 3.93 亿，同比增长 20%。公司上半年预收款项减少 42.01%，其中天津河庭西和上海涵云雅庭项目结转 29 亿，当年新增预收款 7.3 忆。另外，上半年公司联合华宝信托收购苏州绿岸 95%股权，获得位于苏州高新区浒墅关镇的 17 块地，规划总建面约 108.41 万方。这是公司首次金融杠杆收购，减少资金“ 重负” ，也是继天津后，第二个 “ 走出上海” 的大型成片开发项目。　　近 40 万方核心持有物业，持有三张金融牌照， REITs 方案推出最受益。 我们此前深度报告已经提出了目前时点下，以“ 公募 ABS” 模式的标准化 REITs 推出恰逢其时。截至上半年末，陆家嘴持有物业面积 164 万方，在建超 221 万方，基本位于上海 CBD的核心区域。其中，公司甲级写字楼年租金达 2854 元/平米。上半年公司长期在营物业相关现金流入 16.3 亿元（ 31%），而投资性物业账面价值仅为 250 亿，且采用成本法计量（每年需计提 1.9 亿左右的折旧）。若 REITs 能真正推出，公司持有物业重估的空间巨大。证券化除了能给提供资金退出渠道，并有机会通过并购持续提升在管资产规模，输出多年沉淀的管理能力。　　投资建议： 公司持有陆家嘴核心地段的大量商办物业，目前能够提供长期稳定收益。若 REITs 能够真正推出，给公司带来的将是“ 重估 退出 管理输出” 的机会，潜在空间巨大。目前公司已持有证券、信托、保险三张金融牌照，优势得天独厚。我们预计公司 17-19 年 EPS 分别为 1.06 元、 1.28 元和 1.56 元，给予“ 买入-A” 评级， 6 个月目标价44.0 元。　　风险提示： 公司新增金融业务有可能出现减值可能，改变了公司稳定的增长预期。[安信证券股份有限公司][点击查看PDF原文] 今日最新研究报告

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