研报日期：2016-07-29

　　陆家嘴(600663)　　事件：　　公司7 月28 日公布2016 年半年报。报告期内，公司实现营业收入人民币37.88 亿元，较2015 年上半年的人民币25.05 亿元上升51.22%；实现归属于股东的净利润人民币8.82 亿元，较2015 年上半年的人民币6.74亿元大幅上升30.82%。　　观点：　　营业收入和净利润均实现大幅增长。2016年上半年，公司实现营业收入人民币37.88亿元，较2015年上半年的人民币25.05亿元上升51.22%；实现归属于股东的净利润人民币8.82亿元，较2015年上半年的人民币6.74亿元大幅上升30.82%。上半年，公司实现住宅销售合同金额24.1亿元，销售面积7.5万平方米。总体来看，公司2016年上半年大幅好于去年同期，得益于房产销售收入和租金收入大幅增长，同时公司严控费用的效果显现，双重因素促使归母净利润大幅上升。　　“国企改革”成为公司发展的催化剂。随着改革的不断深化，“十三五”时期成为深化国企改革的关键时期，尤其是7月政府高层“做强做优做大国有企业”的号召频频释放国企改革加温预期。公司目前控股股东上海陆家嘴（集团）有限公司是上海市国资委和上海浦东新区国资委属下的全资子公司，而上海作为改革的领头羊和试验区，国企改革必定走在全国的前列。　　重大资产重组是陆家嘴集团资产证券化进程加速的标志。目前公司正在进行的重大资产重组通过现金购买形式实现，标的为陆金发100%股权，规避了证监会要求跨界并购对定增方式的严控。陆金发的主要股东为陆家嘴集团、上海浦东土地控股集团、上海前滩国际商务区投资集团，实际控制和共同经营爱建证券、陆家嘴国际信托和陆家嘴国泰人寿3家金融机构，形成了“证券 信托 保险 股权投资”的业务格局，是大股东陆家嘴集团旗下的金融优质资产　　重要举措。总体来看，通过这次重组，公司揭开国企改革的大幕，陆家嘴集团旗下的新兴区域开发（包括前滩国际商务区、临港项目和御桥科创园项目）和股权投资板块（申迪投资，DISNEY中方合作伙伴）未来有望陆续注入上市公司。　　商业地产价值稀缺性凸显，带来长期增值潜力。公司在陆家嘴核心区域拥有大量高端优质经营物业，地理位置优越、建筑品质卓越，布局办公、商铺、酒店、会展等。随着上海金融中心的明确定位，陆家嘴商业地产价值稀缺性进一步凸显。截至上半年末，公司在营物业面积达到 181 万平米，可租赁物业的出租率达到 86.7%，其中公司长期运营的甲级写字楼总建面超过115万平米，高品质研发楼和非甲级写字楼总建面超过20万平米，目前在建的经营物业项目总建面260万平米。　　公司自持物业面临着自贸区扩区、北京非首都功能疏解和产业转移双重机遇，同时也面临着陆家嘴区域新增商业地产放量和金融业危机频发的双重挑战，公司招商和服务团队在传统的商业地产管理功能上附加更多创新型服务，这种业务模式的转变将使公司能够更好的适应市场的变化，从而锻造出更强大的商业地产运营能力。　　住宅物业快速去化提供现金流保障。上半年全国一线和核心二线城市房地产市场的火爆无疑显着利好公司的物业销售，上半年销售金额为24.1亿元，较去年同期的17.5亿元同比大增37.71%。公司的主要项目布局于上海和天津，在售面积分别为12.6万平和25.35万平，项目去化库分别为95%和91%，为未来业绩的增长提供了有力支撑。　　从当前收入结构来看，房产销售收入占比逐渐提升，这种快周转的产品将为公司不断增持大量优质物业提供资金支持，实现了公司总资产周转的长短期限互补。预期在当前的市场环境下，公司仍然会大量开发住宅产品，从而在保障公司业绩稳定增长的基础上，实现资产规模的快速扩张。　　结论：　　公司作为陆家嘴金融核心区办公物业最大业主，持有的大量优质商业地产有着极强的价值稀缺性，随着在营物业面积持续增加和周边区域物业价格快速上涨，公司资产增值潜力无限。公司正在由单纯的物业出租向专业商业地产资产管理商转变，重大资产重组标的将为公司增加“金融”元素，落实“地产 金融”战略，同时预期公司将显着受益于“国企改革”和“资产证券化改革推进”两大政策，陆家嘴集团公司旗下的优质资源注入进程有望加速，整个集团的资产证券化率进一步提升。我们预计公司2016 年-2018 年营业收入分别为81.65 亿元、102.07 亿元和122.48 亿元，每股收益分别为0.74 元、0.87 元和1.06 元，对应PE 分别为30.61、25.96 和21.48，维持“强烈推荐”评级。[东兴证券股份有限公司][点击查看PDF原文] 今日最新研究报告

声明：如本站内容不慎侵犯了您的权益，请联系邮箱：wangshiyuan@epins.cn 我们将迅速删除。