研报日期：2016-03-24

　　陆家嘴(600663)　　公司公布 15 年年报，营业收入 56.3 亿元( 10%)，归母净利润 19.0 亿元( 19%)。　　投资要点：　　公司是最具代表性的商业地产运营商之一，参与上海国际金融中心、自贸区建设的同时，聚焦背景非首都功能疏散和产业转移，围绕主导产业，打造承接央企、 机构、 重大项目的战略转移平台，加大重量级、国际级、功能型金融机构的集聚力度，从传统的重资产开发模式向轻资产的地产金融领域转变，积极构建全新“商业地产 商业零售 金融投资”的发展格局。 集团公司是上海迪斯尼中方公司 45%的控股股东，公司作为集团房地产上市平台，希翼依托集团资源，参不到前滩地区及迪士尼新建园区的开发运营。　　高品质办公物业持有量稳步增加。 公司持有的在营物业面积从 05 年转型初 15 万方，到 15 年底 154 万方，年复合增长率 26%，在建面积 260 万方；竣工项目 3 个，建面 26 万方，包括浦东地标性甲级写字楼东方汇；新开工项目 4 个，建面 60 万方。　　物业租赁营业收入 21 亿元，同比 25%，毛利率 84%，毛利贡献占比 57%。 其中办公物业(租赁收入 17.1 亿元， 33.6%)长期在营甲级写字楼 16 幢，建面 115 万方。至 15 年末，平均出租率为 98%，平均租金 6.94 元/平方米/天；商铺物业(2.4 亿元， 2.1%)建面 9 万方；酒店物业(1.21 亿元，持平)拥有东怡、 明城大酒店，15 年 GOP率 31%、 40%，出租率 77%、 74%；住宅物业(1.28 亿元， 4.1%)建面 9 万方，出租率 93%。 16 年公司计划物业租赁收入 33.1 亿元。报表内 25.9 亿元，表外 7.2 亿元。　　房产销售营业收入 22 亿元，同比持平，毛利率 42%，毛利贡献占比 30%。 其中住宅物业实现销售收入近 16.5 亿元，累计合同销售面积近 24 万方，在售项目整体去化率约 95%；办公物业现金流入约 9.1 亿元。 物业管理实现 8.6 亿元收入，同比增 44.9%。16 年公司计划房产销售收入 24 亿元。其中办公物业 3 亿元，住宅物业 21 亿元。　　公司正在进行重大资产出重组，有望受益国企改革。“商业地产 商业零售 金融投资”模式将全面提升公司发展格局， 作为迪斯尼和国企改革的双重受益标的， 目前 RNAV为 52.3 元/股，安全边际较高。预计 16-18 年营业收入为 65、 74、 84 亿元，同比增速分别为 15%、 14%、 13%，三年复合增速为 14%；16-18 年最新摊薄 EPS 为 1.17、1.33、 1.47 元，三年复合增长 13%，对应当前股价 PE33、 29、 26 倍，6 个月目标价50 元，对应 16 年 PE43 倍，给予“强烈推荐”评级。　　风险提示：市场波动剧烈、 资产重组不及预期、园区开发进展不及预期。 今日最新研究报告

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