研报日期：2016-02-03

　　陆家嘴(600663)　　投资逻辑　　国资国企改革及迪斯尼双重受益：公司控股股东上海陆家嘴（集团）有限公司是上海市浦东新区国资委全资子公司，而上海市国资国企资源丰富，在国 改方面领先其他区域。陆家嘴集团是上海迪士尼中方出资公司上海申迪最大 股东，占比45%,同时也是上海前滩地区2.83平方公里开发经营主导方， 在上市公司体外拥有144万方土地储备。在国资国企改革加速推进的大背景 下，公司存在强烈的外延式增长预期。而在陆家嘴集团的支持下，公司有望 进一步参与到上海前滩地区和迪斯尼新建园区的开发运营，不断拓展公司的 经营性物业，强化会展、旅游和园区业务的布局。　　持有上海陆家嘴核心区域大量高端物业：公司从2012年淡出土地批租业 务，从以往的土地运营商转型为城市运营商，以持有物业和出售物业并重， 布局会展、旅游和园区经营。公司目前持有商业项目合计权益建面达379.8 万方（其中在建物业213万方），绝大部分位于陆家嘴核心区域主干道及地 铁沿线，包括上海中心等地标性物业。2015Q3公司甲级写字楼出租率 99.5%、研发写字楼出租率100%、商铺物业出租率约90%。公司投资性房 地产按成本法记账，净资产的公允价值溢价幅度很大。　　逆周期稳步发展、抢占前滩或再度发力：近三年随着房地产行业供需结构的 变化以及市场风险的释放，不少开发商都面临毛利率下滑的压力，而公司综 合毛利率维持在60%的高位，净利率维持在34%以上，显着高于同类公司。随着前滩项目的推进和迪斯尼的开园，公司或迎来再一次的发展良机。　　投资建议　　公司是迪斯尼和国资国企改革的双重受益标的，安全边际清晰，抵御市场风 险能力强，大股东资源丰富，我们看好公司未来的发展空间。另一方面，经 营性物业大资管方向是行业未来发展的重要方向，公司未来会持续受益 MBS、REITs等制度利好。目前公司股价相较RNAV折价明显，首次覆盖给 予买入评级。　　估值　　我们给予公司未来6个月50-55元目标价区间，相当于43-48x16PE。　　风险　　公司租金收益波动变大、迪斯尼经营情况和前滩地区开发进度低于预期。[国金证券股份有限公司][点击查看PDF原文] 今日最新研究报告

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