中企(SH600675):［方正证券：增持］上海国改排头兵 老牌劲旅换新颜背靠上海地产集团，资产注入打开估值空间大股东上海地产集团，是上海最重要的一级土地开发和城市旧改市场运作载体。此次重组后，公司将是集团旗下唯一开发平台，持股比例由36.8%上升至56.4%。解决同业竞争后，通过一二级联动，完全承接大股东在上海获取稀缺资源的优势。重组将大幅提高公司估值水平，当前股价较重组后绝对估值，有22.6%折价，具有吸引力。定增引入战投股东，开发能力与资金实力显着增长拟定增引入战略股东华润商业和平安不动产，华润系和平安系将分别持股20.9%和2.17%。华润商业控股股东华润置地是国内最具实力的综合地产开发运营商之一。平安不动产是中国平安旗下专业不动产投资开发平台。公司通过引入两大战投，将获取低成本融资渠道、提高开发运营能力， 降低公司融资成本、提高周转率。受益上海国改预期增强，整合平台优势凸显上海国资委旗下有45 家二级集团公司， 其中15 家涉及房地产开发。上海国改将进一步整合旗下房地产业务，上市公司将是整合平台。公司通过此次重组，在上海国资委控股的地产开发上市平台中，无论在项目储备、大股东资源优势和支持力度、营收规模等方面，均会占有优势，公司成为资源整合平台的预期进一步增强。脱星摘帽估值修复，内生外延业绩增长2016 年扭亏，即将脱星摘帽，估值水平得以修复，提供安全边际。内生增长叠加外延并购，业绩增长可期：销售增长迅速，2016 年122 亿，同增52.5%；中星集团并入后营收增长128%（2015 年）。2016 年，公司三费比例、负债率和综合融资成本都有明显改善，表明经营能力和盈利能力提升，压制公司净利润率的财务费用率有望继续下降。盈利预测与估值。盈利预测：预计2017-2019 年EPS 分别为0.57、0.90 和1.07，对应当前股价PE 分别为14X、9X 和7X。公司估值： 对公司重组前和重组后（若按当前方案执行）NAV 进行分部估值。重组前NAV146.2 亿，重组后增厚至653.4 亿。按重组前18.67 亿股和66.94 亿股计算，公司每股NAV 分别为7.8 元和9.8 元。首次覆盖，给予公司 推荐 评级。风险提示：公司重组推进不及预期；公司可结算资源超预期减少；公司业绩不及预期；长三角房地产市场大幅回落相关股票：中企(SH600675)$研究员： 方正证券 任泽平发布时间：2017-02-28

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