研报日期：2016-04-29

　　京投银泰(600683)　　投资要点： 　　业绩释放营收净利实现大增。 15 年营收 84.3 亿元同比增 142%，归母净利润 1.15亿元同比大增 359%，扣非净利润 0.44 亿元（14 年：-3.4 亿元） ，摊薄 EPS0.16元基本符合预期（此前预计：0.16 元） 。主营业务中房地产销售结转收入 81.2 亿元 159%，整体毖利率 26.5%降低 1pc。琨御府、公园悦府、新里程项目分别结算 40 亿元、24 亿元和 15 亿元，毖利率在 17%-39%，成本分摊因素致各项目毖利率并不高，但未来部分项目如琨御府有大的提升空间。公司营业利润 9.8 亿、净利润 6.2 亿，归母净利润仅 1.2 亿元的原因：1）京内结算项目主要是合作开发且不大股东合作的权益仅 51%，少数股东损益高达 5.0 亿元； 2)计提的跌价损失部分是 100%权益由上市公司承担，本期计提鄂尔多斯项目减值准备 0.54 亿元、针对其未确认的利息收入 1.21 亿元合计减少利润 1.75 亿元， 对无锡鸿墅项目计提跌价准备 1.57 亿元。 16 年度公司预计实现营业收入 76.1 亿元， 16Q1 已实现 10.0 亿元 1,718%、归母净利润 0.36 亿元（15 年：-0.66 亿元）。截至 3 月末预收款 57亿元，基本锁定 16 业绩，按照 15 年计划 72 亿元实际超额完成 16%看，预计 16年仍有望超额完成。　　以北京为中心、 轨道交通为依托的发展战略定位清晰，短期仍将保持较高业绩释放。13-15 年销售额分别 24 亿元、71 亿元、98 亿元，三年复合增速 114%；16 年公司计划销售 62 亿元，前三个月已实现签约 16.6 亿元同比 75%。2016 年公司计划新开工 25.5 万方、竣工 37.5 万方，后者是 15 年实际完工量的 74%。现有项目未售建面超 200 万方（含保障房、剔除鄂尔多斯），京内项目大约 178 万方，总货值在 400 亿元左右。陆续销售及结算可望维持公司的业绩平稳增长。而依托于大股东北京市基础设施投资有限公司和地铁车辆段上盖房子的技术壁垒，未来在北京市地铁延伸中项目获取空间大。　　更名“京投发展”，集团 A 股唯一资本运作平台值得期待。继去银泰化后（银泰集团剩余股份仅 4.05%，其余转让予程少良先生现持股 20.78%并解除一致行动人关系） ，大股东京投集团增持后持股 31%，并拟更名为“京投发展”。京投集团现承担着北京市轨道交通等基础设施项目的投融资、前期规划、资产管理、资本运营及相关资源开发管理等职能，未来不排除继续介入地铁建设和运营领域。至 2014 年底总资产 3806 亿元、净资产 1255 亿元。自 2003 年成立以来，依托轨道交通及其他基础设施项目的主业投融资，逐步构建了“一体两翼”的戓略发展格局：即以轨道交通等政府在建项目投融资业务为主体，以资源开发和股权投资为“两翼” ，拓展轨道交通行业相关股权投资布局，加快打造轨道交通全产业链股权投资格局。公司还通过业务重组，整合轨道交通各种经营资源，形成资源融合发展的资产经营模式。目前“两翼“包括：1）资源开发，一方面是土地资源开发，包括土地一级开发和上盖物业、站点一体化等；另一方面是资产经营开发，包括邻接穿越业务、民用通信项目、自持物业经营等；2）股权投资，成功投资轨道交通相关产业项目以及类金融产业， 至 2014 年累计股权投资总额 29.47 亿元（以京投公司为出资主体），共管理 23 家参控股企业，包括 6 家全资及控股公司（含 1 家境外上市公司）、17 家参股公司（含 5 家境内上市公司，4 家境外上市公司） ，投资项目包括基石租赁、市政路桥、京投香港、中信股份、七星电子等等。作为集团 A 股唯一上市平台，有望持续加大对上市公司的支持力度，以更好的发展“一体两翼”战略。　　融资及负债有望得到持续改善。15 年整体平均融资成本 9.35%（14 年：9.62%），大股东借款是主要来源之一，项目融资成本偏高。随着央行降息、公司业绩释放降低融资风险溢价和更好地利用公开市场融资，成本有望持续下行。 已发公司债 7.79亿元、3 年期利率 4.8%，16 年计划再发行 20 亿私募债，已发行 10 亿元 3 年期利率 5.24%。15 年末资产负债率 70%、16 年 3 月底 69%，净负债率从 14 年的627%降至 501%，预计将持续改善。　　公司市值仅 70 亿左右而品质优良，更名“京投发展”或成为大股东京投集团 A 股的资本运作平台，其重要性和发展空间值得期待。 投资价值及长期发展已被险资认可，在天时地利人和下，仍有继续吸引稳定战略投资者的可能，值得关注。预测公司 16-1…… 今日最新研究报告

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