研报日期：2016-02-02

　　东百集团(600693)　　处置长期股权投资减少影响当期业绩。 1 月 29 日， 公司发布业绩预减公告预计2015 年公司净利润与上年同期相比减少 55%-75%。公司业绩大幅下滑的主要原因是 2014 年公司投资收益 1.92 亿元，主要来自于处置公司及控股子公司中侨（福建）房地产有限公司合计持有福州丰富房地产有限公司 35%的股权， 一次性增加的股权转让收益 1.83 亿元。　　主营收入基本与 2014 年持平，福州地铁修建影响预计年底前消除。 公司 2015年净利润区间为 3656-6581 万元。 公司主要收入和利润来源为百货零售业务，近年因福州市区地铁修建公司几个主要卖场受周边施工影响严重， 收入下滑较明显。百货预计 2016 年年底前，福州地铁有望竣工，该影响消除。 另外， 地铁站就设在公司东百和东方百货两家主力店地下， 并将两家卖场连通。形成福州市区规模、人流、 定位俱佳的购物中心。预计地铁开通后公司百货零售业务销售收入将大幅反弹。　　设立资产管理公司进军物流行业，涉足中国物流地产行业巨大空间。 东百集团近期先后公告了和前安博中国副总裁合资设立物流地产项目 GP 公司，以及收购获取佛山 20 万平米物流地块事项，智能仓储物流转型正加速落地推进。目前中国现代物流地产发展相对落后，未来发展空间巨大。 居民消费能力的提升以及电商行业的快速发展带动了现代物流设施需求的迅猛增长。而中国现代物流设施占比不足 20%，物流成本占 GDP 比例超过美国的 2 倍，未来有长足的提升空间。公司拓展物流地产业务将分享物流地产行业的快速增长，获得未来稳定回报对冲主业增速放缓额影响。　　土地、团队、资金三大要素准备到位，公司物流地产拓展加速落地。 土地、团队和资金是物流地产开发运营的三大要素，在这些方面公司均已准备到位：（1）具备较好的土地储备和持续拿地能力，未来物业规模有望达到百万平米级，贡献百亿级的市值增量；（2）核心团队由前安博成员组成，物流地产开发经验丰富，能够满足大客户较高的建设需求，股权及业绩激励到位，利益一致性高；（3）采取产业基金模式进行开发，引入优先级基金，成熟后通过 REITs 回款，持续扩张。　　盈利预测。预测公司 2015-2017 年收入分别为 16.7 亿元、25.7 亿元和 34.6 亿元，分别同比增长-4.3%、 53.7%和 34.8%。预测归属净利润分别为 0.52 亿元、 1.49亿元和 2.45 亿元，对应 EPS 分别为 0.12 元、 0.33 元和 0.54 元，分别同比增长-64.6%、 188.5%和 63.7%。　　上调目标价至 26.7 元， 上调至“买入”评级。 公司未来 1 年价值的主要构成为两部分：（1）商业 百货 NAV 价值 74.9 亿元。 主要有当前在运营自有物业门店（东百大楼&扩建、东方百货）合计面积 10 万平米，以及兰州国际商贸中心和福安市东百广场地产项目； （2）测算智能仓储价值约 45 亿元。 公司目前已公告拟收购 20 万平米土地， 根据行业开发项目进展节奏的惯例（约每季度开发一个），我们谨慎假设公司未来 1 年左右将达 60 万平方设施面积， 估算单位增量价值约7500 元/平米，则该部分价值增量将达约 45 亿元。 综合以上， 判断公司 1 年左右目标市值 120 亿元，对应 26.7 元/股的 RNAV 价值，较当前股价有约 95%空间， 上调至“买入”评级。　　风险与不确定性。 储备项目投建及培育进程的不确定性；地产项目结算节奏和金额的不确定性； 智能仓储转型推进的不确定性。 今日最新研究报告

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