研报日期：2016-10-28

　　上实发展(600748)　　事件：公司27 日公布三季报，1-9 月实现营业收入37.22 亿元，同比 47.09%（调整后），实现归属于上市公司股东净利润3.16 亿元，同比 5.31%，基本EPS 0.22。　　收入同比增近五成，扣非后归属净利润增1.7 倍。公司1-3 季度实现营业收入37.22亿元，同比增加47.09%，已经达到全年55 亿收入目标的68%。主要由于上半年结算项目大幅增加，另外上年合并龙创节能后建筑施工的工程项目开始贡献业绩所致。公司1-3 季毛利率34.3%（上年同期43.5%），有所回落。公司本期内冲回了部分存货减值，资产减值损失减少了67.01%，另外由于期内可供出售金融资产持有期间投资收益减少了1.87 亿元，因此公司扣非后归属净利润28.72 亿元，同比增长170.23%。　　业绩锁定性强，财务安全性足。截止报告期末，公司货币资金余额76.64 亿，同比增40.42%，主要由于今年销售回笼资金大幅提升。其中预收款57.95 亿元，同比增179.54%，达到了55 亿营收目标的105%，业绩锁定性强。三季末公司短期偿债倍数升至1.74（上年同期1.55），净负债率降至61.1%（上年同期108.5%）。　　携手百老汇巨头倪德伦，打造虹口音乐剧综合体。公司目前待开发12.7 万方虹口提篮桥地块旧改项目（与虹口区政府合作“文化 ”的开发模式）。根据公司三季报披露，8 月4 日公司正式与NEDERLANDER 合资成立上海上实倪德伦文化发展有限公司，投资总额1400 万，双方各持有50%股权。本次合作对象倪德伦环球娱乐是倪德伦家族企业成员，已具备百年演艺，其中仅纽约百老汇管理着9 家大型剧院，剧目涵盖迪斯尼经典名剧《狮子王》、《女巫前传》经典剧目等，此前引进中国巡演后市场反响极佳。我们认为上海目前在基建、居住、交通条件等已比肩国际超一流城市水准，但在环境、研发、文化资源方面差距较大。未来随着当地稳定、高净值中产人群逐步形成，创造水平及相关资源的稀缺性与当地文化需求迸发的矛盾将会更加突出。本次合作后，将重量级国际文化资源整合到北外滩项目平台，同时打造上海首家专业音乐剧剧院“上实中心剧院”（已于9 月奠基），通过365 天运营，大幅提升区域吸引力。公司与政府充分利用和维护当地历史建筑与文化氛围的理念高度契合，未来附加的经营价值远非一般商业项目可以比拟。同时借本次契机，有利于公司加强与政府合作，也存在进一步探索合作开发、利用当地旧改资源的可能性。　　投资建议：我们以2015 年底项目为基础测算公司RNAV 为13.31 元（在尚未考虑16 年来上海房价涨幅的情况下）。目前集团待整合资源质地优厚（包括上实城开及崇明资源），集团已承诺在17 年7 月内解决同业问题（包括承诺将地产业务整合到A 股或港股平台），时间尚余不足1 年，后续存在持续整合的预期。我们预计公司2016-2018 年EPS 为0.36、0.46 和0.52，维持“买入-A”评级，目标价13.31 元。　　风险提示：产业地产经营风险、地产销售下滑。 今日最新研究报告

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