研报日期：2016-01-19

　　上实发展(600748)　　定增开启集团资源整合第一步，公司短中长期投资价值逐步显化，本报告将继前份深度报告后重点挖掘养老地产和WE 众创空间所带来的潜在盈利和估值提升空间。　　投资要点：　　 定增拉开国企改革及城市运营升级序幕。成功完成48亿元定增，纳入6地产项目，并收购增资龙创节能，为解决同业竞争、打造智慧城市多元化发展踏出了一大步。通过本次集团优质资源整合推动了国企改革、升级了主业，为未来发展注入新的思维和战略布局。2017年公司与“上实城开00563．HK”的同业竞争问题也有望得到彻底的解决，后者地产货值超公司增发后的2倍。更长远的发展，可望得到集团长期在崇明岛培育的、发展潜力前景俱佳的养老医疗教育和现代化农业等的优质资源的支持，公司从城市开发转向智慧城市运营也将步入收获期。无论从短中长期来看，公司的发展都值得期待。 　　东滩养老社区规模恢弘，开发适逢其时，想象空间大。集团拥有86平方公里崇明东滩用地，近半可用于开发，地理条件十分优越，适逢上海市场养老矛盾突出、需多供少，在集团资源支持下，规模空前、携手专业养老机构和资本打造的专业化长者社区将大有可为。该项目规划建面近100万方、可供上万老人居住，注重细节打造生态、活力长者社区典范，目前一期项目面世，深受欢迎。　　WE 联合办公有望成长为众创空间的巨头之一。时代呼唤“大众创业、万众创新”．在政策支持下“众创空间”迎来发展黄金期。We 兼具wework、优客工场等之长，打造众创空间地产，通过we 平台的合作伙伴和资本、人力等资源提供创业服务。当前对存量物业的二次开发和增值服务将提升物业附加价值，未来可能参与创投获取新的收益。现有京沪杭7个空间/1.3万平米/1600个工位/2000会员，三年内计划在全国打造超50个办公空间/10万人的线上平台。在上实集团的实业资源以及柯罗尼资本的支持下，有望通过内生及外延迅速扩张规模，成为业内巨头。　　在国企改革大背景下，成功定增开启集团资源整合第一步，17年中有望完全解决同业竞争问题使得地产资源整合规模超过目前的两倍：同时适度多元升级智慧城市运营、培育创新产业轻资产化，都将为公司盈利和估值带来更多更好的空间。当莳公司合理估值14.63元／股，增发价11.63元高于当前股价且锁定三年。预测15-17EPS 0.35/0.40/ 0.48元（摊薄后），对应当前股价P E32/28/24倍，6-12月目标价16元，再次“强烈推荐”。　　风险提示：集团资源正合不及预期，养老地产、众创空间发展不及预期 今日最新研究报告

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