研报日期：2016-08-26

　　世茂股份(600823)　　与预测不一致的方面　　2016 年上半年核心利润（剔除重估增值）同比增长58%至人民币12 亿元；剔除北京投资物业处置带来的净收益后，核心利润为人民币4.08 亿元，在高华/万得2016 年全年预测中占比22%/18%（去年同期占全年实际净利润的46%）。1. 地产结算收入下降和影院资产的处置导致收入同比下降25%。总计92.3 万平方米投资物业的租金收入同比/环比增长20%/16%至人民币2.82 亿元，对应的账面公允价值的毛收益率为每年4%。2. 毛利率同比下降4 个百分点至27%，较高华预测低3 个百分点，归因于住宅销售（主要在常熟/天津）毛利率下降7 个百分点至24.5%而商业地产销售和出租物业的毛利率大体稳定在41%和81%。随着2014年的低利润率销售已经大部分结算、今年预售均价较2015 年高29%，公司预计毛利率将触底反弹，但鉴于2013 年收购的高土地成本的项目贡献上升、商业地产项目销售去化率疲弱（今年上半年均值为30%，而住宅为70%），我们预计毛利率仅会温和复苏（2016 年全年为29%）。3. 今年上半年预售进度（占全年目标42%）落后于同业(55%)，而公司维持人民币177 亿元销售收入目标不变，其中计入了人民币30 亿元投资物业处置收入并假设预售收入在下半年可售货量增加10%的情况下环比持平（人民币72 亿元）。4. 由于年初以来没有新增土地储备，净负债率从去年年底的33%降至25%，公司表示将从下半年开始重启土地收购，尤其是在一线城市，具体行动包括在母公司世茂房地产(0813.HK)与深圳市政府签署框架协议后可能拓展深圳的投资机会。　　投资影响　　计入资产处置收益并下调利润率假设后，我们将2016 年预期核心每股盈利上调了4%，但将2017-18 年预期每股盈利下调了1%-4%，并将基于净资产价值的12 个月目标价格下调了1%至人民币7.6 元。世茂股份当前股价较2016 年末预期净资产价值折让24%，对应10.5 倍的2016 年预期市盈率，而同业为折让26%和10.9 倍。评级为中性。风险：销售/多元化业务执行状况好于/差于预期。 今日最新研究报告

声明：如本站内容不慎侵犯了您的权益，请联系邮箱：wangshiyuan@epins.cn 我们将迅速删除。