70亿元的现金牛

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研报日期：2017-04-13

　　深华发A(000020)　　公司在深圳56 万方城市更新项目顺利推进，将为公司贡献大量现金流　　公司旗下位于深圳的两块工业用地被列入《2010 年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》，分别为光明新区公明街道华发片区的两块工业用地，建面46 万方，以及福田区华强北街和振兴路交汇处东南侧的华发大厦项目，建面10 万方，总计56 万方。未来旧改项目的开发将成为公司新的利润增长点。预计今年光明新区华发旧改项目首先落地，为公司带来大量现金流。　　深圳光明新区华发旧改项目46 万方，权益部分对应35 亿元　　深圳光明新区项目公司持50.5%权益，大股东武汉中恒集团持股49.5%，　　总建面46 万方。2015 年和万科签订合作协议出售土地，但此后与万科存在纠纷，需要仲裁，截止期限至2017 年5 月12 日。同时，武汉中恒集团与深圳华侨城旗下的恒祥基已约定，在解除与深圳万科的合作经营合同后，促成相关各方签订《拆迁补偿安置协议》。和万科合作的原方案为，公司获得5 亿元现金补偿以及10 万方回迁商业物业，其中7 万方自持，3 万方出售，若合作解除，公允价值地价款预计在2 万元/平方米以上，扣除补缴地价，预计给上市公司带来权益部分的现金为35 亿元。　　深圳福田华发大厦项目10 万方，100%权益，55 亿元　　深圳华发大厦项目公司持100%权益，占地面积约1.1 万方，更新后建面为10.2 万方。华发大厦更新项目目前仍处于与业主沟通中，公司将继续协调局部小业主，完成拆迁补偿安置工作。该项目保守预计楼面价在6.5 万元/平方米，扣除补缴地价预计给上市公司带来的现金流为55 亿元。　　旧改项目落地带动公司整体估值至70 亿元，首次覆盖，买入评级！　　因公司非地产公司，所以旧改项目只能全部出售，同时公司主营业务相对较小，按2016 三季报，公司总资产仅6 亿元、净资产3 亿元，两个项目出售后公司变为现金公司，不排除进行新业务拓展。估值方面，以两个项目收回现金再扣除所得税，给公司的净资产增厚将达70 亿元，当前A 股市值55 亿元，公司B 股市值6 亿元，所以对应到A 股合理估值在64 亿元，A 股总股本1.8 亿股，则合理价格为35 元。给予公司NAV9 折的折扣，则公司合理股价区间为32~35 元。假设两个项目分别于2017年和2018年出售，则对应每年净利润分别为26.8和42.6亿元，PE 分别为2.8 和1.8 倍，PB 分别为2.5 和1.1 倍，首次覆盖，买入评级。　　风险提示：旧改项目推进不达预期。[华泰证券股份有限公司][点击查看PDF原文] 今日最新研究报告

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