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研报日期:2016-02-22
华联控股(000036) 事件:华联控股公告称,拟提请于 2016 年 3 月 9 日至 2016 年 8 月 31 日期间,采取大宗交易方式择机减持部分神州长城股份,拟减持股份数量不超过 2,000 万股, 本次拟减持股份数量约占神州长城总股份的4.48%,按周五收盘价折合 10 亿市值。减持完毕后,仍持有 5.18%股份。 安全边际高,每股 RNAV 11.66 元:根据我们的测算,公司重估净资产 132.88 亿元,目前华联控股总市值 93.75 亿,折价 28.8%。其中,用贴现率 10%计算,地产项目净利润贴现 70.29 亿元,自持出租物业重估增值 30.44 亿元,长期股权投资重估增值 19.19 亿元。预计华联控股 2016-2017 年的 EPS 为 0.92/1.37,相应的 P/E 是 8.9/6.0。 2016-2018 年现金回流充足,为转型或产业链上下游业务延伸奠定基础:华联控股未来会有大笔项目结算发生在 2016-2018 年,我们预计 2016/2017/2018 年房地产开发带来的净利润达到 10 亿/11 亿/23 亿,其中 2014 年租金和物业部分的现金收入将超过 1.64 亿,带来可观的现金回流。届时,公司将有充足的现金进行转型、拿地、或是在产业链上下游进行延伸。 对于转型,目前公司还在探索阶段,例如出资 5000万元参与投资设立深圳市腾邦梧桐在线旅游投资企业。 我们认为公司未来将首先进行产业升级。例如,通过“半岛小镇”和“星光大道”项目,拓展商业地产和旅游地产业务。华联控股自上市以来,成功地通过原始资源积累进行产业升级转型。公司主营业务由原来的单一化纤业变更为纺织服装业,再转向石化新材料(PTA),2009 年,在 PTA 等化工原材料市场不景气的情况下,华联控股利用厂房和土地资源进行二级开发。我们认为公司管理层具备成功的企业转型经验,同时拥有管理才能和市场嗅觉,懂得合理利用资源。结合以上几点,我们认为未来两到三年公司将进行产业升级或转型。 未来股东可能进行资产注入或资产托管: 2015 年 7 月,华联集团公告承诺,在 2015 年底“星光大道”项目二期工程项目竣工、开业运营后的两年内,将该项目以定向增发或现金收购等方式注入上市公司。该项目总投资 10 亿美金,商业面积 18 万方左右。2013 年 9 月,华联控股通过现金出资方式收购了华联集团所持有的千岛湖“半岛小镇”项目,预计将带来 20 亿左右的收入,其中华联控股占有该项目 70%的权益。多年来,集团对华联控股的产业转型给予了大力支持,为公司未来转型商业地产和旅游地产,进行产业链延伸、完善及转型升级又提供了坚实后盾。同时,华联集团承诺在五年内解决与华联控股之间将面临的同业竞争事宜,若未能在该承诺限期内避免同业竞争的,拟通过资产托管等方式进行解决,以避免与华联控股之间发生直接或间接同业竞争的情形。实际上,未来几年行业下行是必然趋势,中小型房企将面临整合、重组、或者主动实施转型。华联控股目前享有深圳工业用地的土地红利,但尚未出台拿地计划。随着深圳等一线城市的土地招拍挂价格升高,华联控股未来的竞地压力会越来越大。房企龙头,如万科、保利等,融资成本低, 2014 年发债的利率只有 4.5-5%左右,而华联控股的关联方资金拆借利率达到 8-10%,借债成本 10%左右。未来如遇货币政策收紧,资金面压力更大。我们认为在工业用地的红利之后,集团很可能会通过注资、转托管等各种方式保证公司存续发展。 投资建议:预计 2015~2017 年归属母公司净利润为 6,022/103,866/153,705 万元,分别同比增长 75%、1624%、48%。摊薄 EPS 为 0.05,0.92,1.37, 对应当前股价的估值为 164.4x/8.9x/6.0x,华联控股减持子公司兑现投资收益,房地产业绩有保障,安全边际高,转型溢价未体现在股价中,强烈看好,维持“买入”评级。 风险提示:项目进度低于预期。销售情况低于预期。 今日最新研究报告
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- 1 你们哭着闹着说反对,又不说清楚依据,比如这块地成本高?比如这块地位置差不好卖?比(华联控股000036)
- 2 大家对压单空方是什么动机有什么观点呢?(华联控股000036)
- 3 最艰难时的信心来自于常识,在各位常识中华联基本面这么不堪吗?地产的逆潮仍处于爆发(华联控股000036)
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