华联控股投资价值的简单分析华联控股原主营业务为纺织服装业。2005 年公司逐步退出传统纺织服装行业，主营业务转向石化新材 料(PTA)。2009 年至今公司主营业务由石化新材料变更为房地产开发。公司2016年前的每股收益只有09、10年在两毛左右，其它年份都在一毛以下。2016年业绩暴增为1.18元每股，说明公司转型基本成功，16年之前主要工作是资产划转、项目前期工作、项目审批、项目投入建设等。16前的收入主要来源是酒店、租金收入加小部分房地产销售收入，至16年前期投入项目逐步竣工销售，房地产项目销售收入增加，业绩暴增。对于2016年公司归属于上市公司股东的净利润13.49亿元，同比增长 1,845.78%，扣除非经常性损益后净利润为7.14亿元，同比增长937.52%。业绩的增长首先要排除非经常性损益，16年业绩中非经常性损益主要是出售神州长城股票增加的收入约8亿，扣除后每股收益0.63，同比增长921%。后面还要说到，公司业绩增长是主营业务增长的结果，是真实的，不是靠非主营业务冲出来的假增长，这一点很重要。17年一季度实现营业收入17.83亿元，同比增长 3,656.11% 。归属于上市公司股东的净利润7.58亿元，基本相当于去年全年的净利润，同比增 715.08%。 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 7.58亿元，说明没有非经常性损益影响, 基本每股收益 0.6644 ，同比增长 702.42% 。17年半年报预告显示公司上半年归属于上市公司 股东的净利润10.2亿—10.6亿 基本每股收益0.8935—0.9286 元。业绩变动原因主要为报告期内结转的房地产销售收入大幅增加，同时，公司参股的远东石化破产投资损失抵扣本期所得税，导致公司本期业绩比上年同期大幅增加。随着两市一季报的公布和半年报的预告，近期业绩预增概念股表现不俗。但在业绩预增概念股中也是鱼目混杂，有的卖房产、有的搞投资、有的是因为主营业务变更资产置换合并报表产生的。有一家公司最近涨幅很大，我研究了一下，主要不是业绩大幅增长，而是合并报表产生的。在业绩大幅增长的公司中首先要排除非正常业绩增长因素，只有主营业务增长产生的增长才是可持续的。公司一季报交出了靓丽的成绩，半年报业绩不俗，都是主营业务房地产销售产生的，说明自2009年转型以来，经过前期投入建设，2016年开始正式出成品，房地产业务开始产生销售收入。那么问题来了，这种业绩增长是不是昙花一现？会不会持久？华联控股以后年度业绩如何？此股到底价值几何？一、公司在开发房地产项目及销售收入预计（一）华联城市全景 项目位于深圳宝安区 ，总投资29亿，公司持股100% 。2014年开工建设，地价12.66亿元，2015年10月16日开可销售面积17.135万平米：其中：住宅13.31万平米商业2.37万平米公寓1.5万平米按2016年销售合同46.48亿元，实际销售8.2万平换算平米售价5.67万元，考虑到预售优惠因素、涨价因素、周边房价等情况，该项目各品类售价预计如下:住宅售价5.7万元/平米商业售价13万元/平米公寓售价 6.5万元/平米项目可实现销售收入预计:住宅13.31万平米*5.7万元/平米=75.88亿元商业2.37万平米*13万元/平米=30.81亿元公寓1.5万平米* 6.5万元/平米=9.75亿元项目总计可实现销售收入116.44亿元(二)城市商务中心(南山B区)项目项目位于深圳南山区,总投资 35亿,公司持股 68.7% 。项目总用地5.2万平米，开发建设用地3.43万平米，项目土地为公司自有土地，没有拆迁补偿。建成互联网、信息产业、综合产业园区。于17年4月开工建设，已动工,正在进行基坑 支护与土石方工程建设，预计2018年开盘销售。1、城市商务中心计算容积率面积21万平米：其中：产业研发14.73万平米，三栋超高层办公建筑商业服务1万平米单身宿舍4.9万平米2、售价预测按一般写字楼售价高于住宅的规律，产业研发售价预计为6.3万元/平米;商业售价同城市全景13万元/平米;公寓售价同城市全景6.5万元/平米。3、销售收入预测产业研发14.73万平米*6.3万元/平米=92.78亿元商业服务1万平米*13万元/平米=13亿元单身宿舍4.9万平米*6.5万元/平米=31.85亿项目总计可销售收入137.63亿元（三）南山A 区项目占地8.27万平米，为公司自有土地，没有拆迁补偿，规划建成两园一城新型产业及商业服务，目前没有公开的规划数据。南山A区用地是B区的1.6倍，建成面积和销售收入均按B区的1.6倍预计，则项目全程可实现销售收入约220亿元。（四）钱塘公馆项目位于杭州钱江新城 ，总投资7.4亿 ，公司持股74%。钱塘公馆项目于2013年竣工，2014年对外开放，定位为高端住宅，可销售面积3.8万平米。根据周边房价和公司定位，预计售价8万元/平米，预计实现销售收入30亿元。（五）全景公寓项目已竣工，目前正验收和大堂装修，总建筑面积2万平米，公司占比74%。附近东方润园售价5.5-6.5万元/平米,按保守5万元/平米预计,可形成销售收入10亿元。（六）半岛小镇项目占地32万平米，规划分两期开发建设现代低密度高端住宅，公司占比70%。一期总投资10亿元，开发10.39万平米，可售10.11平米。二期没有参考数据，按可售面积10万平米预计。这样建筑总面积约20.39万平米，容积率0.63，也是可以的。参考千岛湖墅1.3-1.5万(是不是是不是明显太低）的售价，预计售价1.6万元/平米,总销售收入预计32.6亿元。二、未来8年收入利润收益预测有了现有各项目可能实现的收入预测，根据各项目的进展情况将收入分配到各实现年度，就可以预测出各年度收入。项目仅限于现在正在开展工作且确定的项目，之所以是未来8年，是结合公司稳健经营的策略和现有项目收入可能延展的年度，当然公司在今后年度可能增加新开发项目。华联控股未来8年收入利润预测表单位:亿元、元 项目 持股比例 总收入 16年 17年 18年 19年 20年 21年 22年 23年 24年 备注华联城市全景 100% 116 19 50 40 7 　 　 　 　 　 　城市商务中心 68.70% 137 　 　 10 55 50 22 　 　 　 　南山A区 　 220 　 　 　 　 30 50 50 50 40 　钱塘公馆 74% 30 　 10 15 5 　 　 　 　 　 　全景公寓 74% 10 　 2 4 4 　 　 　 　 　 　半岛小镇 70% 32 　 1 5 6 6 6 6 2 　 　万豪酒店 　 4.47 0.32 0.4 0.45 0.5 0.5 0.55 0.55 0.6 0.6 　租金及其它 　 22.02 1.92 2 2.1 2.2 2.2 2.5 2.8 3 3.3 　年度收入合计 　 571.49 21.24 65.4 76.55 79.7 88.7 81.05 59.35 55.6 43.9 　净利润30% 　 171.447 　 19.62 22.965 23.91 26.61 24.315 17.805 16.68 13.17 　每股收益 　 14.47 　 1.72 2.01 2.10 2.33 2.13 1.56 1.46 1.15 　现值系数 　 　 　 1 0.952 0.907 0.863 0.822 0.783 0.746 0.71 　每股收益现值 　 15.39 2.96 1.72 1.92 1.90 2.01 1.75 1.22 1.09 0.82 　公司17年第一季度实现收入17.83亿元，实现净利润7.58亿元，没有大额非经常收入，一季度净利率为42.5%，有抵税因素存在。16年度收入21.71亿元，扣非后净利润7.13亿元，净利率为32.84%。综合去年和今年一季度的销售归属净利润率，在测算中按保守30%的净利润率考虑。三、公司股价未来8年公司平均每股收益为14.47/8=1.8元，按20倍市盈率公司股价为36元。未来8年每股收益的现值为15.39元（含16年末净资产），也就是说15.39以下的股价是明显低估的。按3倍市净率公司股价为46.17元。截止17年8月公司总市值为133.42亿元，仅相当于未来8年实现净利润171.45亿的78%，也就是说用133.42亿买一家公司，未来8年可以带来171.45亿的净利润。或者说用78元买了一个今后8年确定有100元净利润的赚钱机器，确定的投资回报率是128%。这个生意是可做的。华联控股的业务简单易懂，主要是房地产，还要物业出租、酒店、物业管理。我读了2009年以来的公司的年报，对华联城市全景、华联南山B区、华联南山A区、千岛湖进贤湾半岛小镇、时代大厦、钱塘公馆、全景天地等项目的表述是基本一致的。按巴菲特的标准公司管理层是可信的。兰州老杨于2017年8月6日

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