华侨城和万达，构建了存活100年的产业模式。目前经济环境下 选择了加工制造就等于选择了彩票，经济转型10年后 100个加工制造企业 能有10个留下来就算不错了。我们不能只把钢铁化工电子企业看成是加工制造，其实 许多房地产企业目前也是加工制造，当然 房地产企业荷包是鼓鼓的，如果能利用机会转型就例外了，而且 它们最有本钱最有机会转型。新经济能创造增长奇迹，但不一定活的久。我们曾经羡慕摩托罗拉 爱立信 诺基亚；我们曾经崇拜三洋NEC先锋；但一个浪泼过来 你会发现它们的辉煌都被激流卷走了，因此 制造的辉煌就是闪烁的烟花，除非你找到了永恒的生存模式。 存活3年是行业景气 存活5能是企业运气 存活10年是领导才气 存活30年是制度体系健康 存活100年是产业远景辉煌我们来看看 万达和华侨城 是搞什么产业？ 有没有生存100年的可能？大家也许普遍认为这两家仅仅是搞房地产，一个是商业地产 一个是旅游地产，希望机构不这么认为 。在我看来，一个是城市商业广场 一个是城市生态公园，一个在城市中营造繁荣热闹的氛围 一个在城市中搭建生态和谐的环境。100年后 我们的城市还是离不开广场与公园，只是他们已经从项目开发者 转变成永久拥有者和长期经营管理者，万达收100年的租金 华侨城卖100年的门票。 周边房地产开发，成为了他们获得这些永久物业的方法，开发一个地区就赚得一块属于自己的物业，这样的经营模式设计堪称经典。 苹果虽然了不起，但这只是短暂的烟花盛放，科技创新日新月异 盛极而衰也许就在谈笑间，乔布斯预计到了苹果的辉煌 但预测不到苹果的未来，因此 他把赚来的钱投资到迪士尼公司，最起码他知道 什么样的企业能活的长久。 崇洋但不可以媚外，中兴通讯和华为是国人的骄傲，曾经的辉煌终究会被技术更新取代，诺基亚三星 苹果也不例外。有人说，经济萧条的时候就没有消费者去逛公园商超，各大场所萧条冷清。你咋就知道会冷清？ 不要老是坐在办公室里想问题，要多研究多借鉴还要多下基层实地调研，经济下行时 国家就会出台对策来刺激消费，经济通缩时 就会增加货币市场流动性，宽松货币就能刺激消费，全球都在比赛印钞票。【没有钱与不值钱】要区分，大家没有钱 国家就会印刷，91年到现在据说印了70倍，还好现在我们国家只是在谈谁谁谁是亿万富翁，到了韩日这样的工业国家就讲谁谁谁是万万亿富翁了。经营性的物业具备了两种价值，一种是经营收益 一种是资产增值，30年后的主题公园 就是一块相当值钱的不动产物业。 印刷钞票，我们是手工印刷机 美欧日韩是快速自动印刷机，大家为了保值 就不得已囤积黄金白银土地房产粮食陈酿矿产。你不要天天去研究企业负债率，只要这个负债将来是能盘活的资产，我们有什么理由让它把盈余放入银行贬值？ 只要它还能搞到钱来维系公司良性运转，我们就有理由看好。这总比你自己拿着流动性极差的不动产要灵活吧？ 98东南亚危机，经济极度萧条，外贸出口快速微缩，信贷为防风险开始收紧，内需经济出现通缩，一大批过剩产能相继关门，1000多家电子加工企业飞飞湮灭，企业多半受困于三角债，爱多这样的著名企业也土崩瓦解，国内经济大受影响。 国家开始调整经济发展方向，政策红利开始倾向 1】加大基础设施建设 2】拉动内需消费，房地产被定位成国民经济的产业支柱。 为了提振经济，于是策改，分配制的房子逐步转型成市场制，房地产也开始市场化商品化 。 但当时囊中羞涩，绝大多数家庭不敢谈论买房的事情，于是又接着策改，信贷开始放松 并启动金融信贷杠杆 刺激消费拉动，做房子和买房子都可以首付信贷，这一系列的政策红利 一下就撬动了整个产业的腾飞，先富裕起来的中青年开始释放刚性需求，60多个相关行业的订单猛增，经济开始复苏 工厂相继增加 大家积蓄也在增加，房子在后富的需求中步步高升。2008年美欧危机，国家又开始调整经济发展方向，政策红利开始倾向以【投资+消费+创新】为核心。1】信息消费和网络消费服务产业 2】文化旅游休闲餐饮体育养老医疗服务产业 3】交通运输服务和物流服务产业 4】城市化完善治理延伸到绿色消费节约环保 5】万众创新 大众创业 互联网+ 6】城市基础设施投资 交通基础设施建设投资 农田水利基础设施投资 7】城市化旧城改造 城市棚户区改造 城市地下管网基础设施投资 启动城镇化改革创新 。文化产业和消费服务被定位未来接力房地产的国民经济支柱产业。内容涵盖：文化创作 出版 传媒 旅游 体育 竞技 健身 娱乐 影视 休闲 食品 饮料 医疗 卫生 教育 传统 历史 思想 精神 道德 文明 修养 。。。房地产仍然是国民经济支柱产业，还将承担一段时期的经济支撑作用。华侨城 万达 幸福 招蛇，这类企业是靠经营地皮套利的，用时髦的说法就是城市规划运营商，都不能用房地产来代表公司，他们是企业经营城市开发管理运营的三种不同的商业模式，房地产只是商业模式中套利的一个环节，而且他们在开发运营中还设计了多产业复合套利模。地皮上的建筑物你就归类为房产，地皮上的是繁荣商圈你怎么归类？ 你归类成商业房子，可他主要搞的是文化、影视、娱乐、商业、人气、氛围、物业管理和出租。地皮上的是生态环境你怎么归类？ 你归类成旅游地产，可他主要搞的是文化、旅游、娱乐、演艺、生态、环境、公园管理和经营。以上两类你怎么能把他们归纳成房地产呢？ 明明就是个营造环境的产业。一类是营造繁华昌盛的氛围 一类是营造生态和谐的环境，出售一部分建筑物 只是为了尽快回收建设的成本，不能据此就断定是房地产制造业 ，顶多算个房东和业主的自主经营，顶多算个宅基地上不种田。华侨城有能力把一区规划成生态绿色的旅游文化景区，通过招商引资培育文化产业链传递旅游产业消费链条。万达有能力让黑灯瞎火的荒芜之地变成川流不息的繁华闹市中心，通过招商引资培育商业繁华街区传递消费产业链及商务产业。应该讲他们做的是城市环境规划运营产业，是把一块地皮建造成环境优质的地段。因此，我们要搞清楚万达和华侨城是什么产业？ 我认为是城市环境产业，是人的活动环境和人的休闲环境，是以人为本的生活和生存环境。房子做得好 可以卖个好价。环境做得好 可以卖个天价。但谁会关注营造环境的成本？ 一般的企业有这种制造环境的能力吗？ 有些机构也是滥竽充数的投资者，凭着资本的力量把题材发挥得淋漓尽致。说到改善环境 就去投资硅堆搞太阳能硅板，把山挖得千疮百孔泥石俱流，是保护了生态 还是提升了环境？华侨城的产业--既要金山银山 又要绿水青山

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