有个公司市值只有100亿，而有块地200亿……潜在价值已经超过市值1倍以上……这次谈的这个公司，她的地价涨了200倍，而且大家都知道地价是城镇化提高的标志，跟石墨电极，钢铁，煤炭，化工，鸡苗，维生素的周期都完全不一样，地价涨了200倍，跌一半后还有100倍……而如果动工做成项目，销售收入可达500倍。一、一块地引发的钱案！他是福建的公司。一般人根本不会联想到她通州有地。通州现在就是北京副中心，离天安门28公里，现在周边6万一平了。武夷那个项目叫武夷南区, 28万平米是目前公司第一大面积的地,在16年年报有。最新的公司回应这块地容积率2.5，也就是计容建筑面积70万平，这个数字也与之前公告吻合项目历史沿革2017年7月二、现在就要开始买这个股票！这是全文的重点。（一）首先，本文的逻辑跟此前数年内的文章的逻辑大同小异，事情的关键变化，是在2017年7月14日 武夷花园南区东地块获得批售。这标志着这块地开始要搞了。而不是前几年的纯粹讨论这快地，而接下来要动，也就是一个赚钱项目。（二）其次，很多人一直在吹这个惊天逻辑，然而真正看好买入还是少，上市以来，加上本年度6月的高送转造成的股本扩大，公司的股东人数却几乎创了历史新低，除去14年9月底到15年初，正正是大牛市整一波的22000到24000人的水准，公司此前几乎没有跌穿过3万人大关，而这次会不会是第二次属于中国武夷的大牛市？那么谁在增持，肯定是大股东在增持，人家发定增就是在增持……也就是人家的利益集团的持股集中度不断在提升。（三）再次，通州正式成为北京副中心，是今年4月伴随着雄安千年大计提出来的。（四）最后，有些人认为数年后才建成的房子，太长远的事情现在买太早了，其实7月中两根涨停已经宣告有资金已经关注着了，箭在弦上不得不发！三、未来将近500亿收入！根据公告， 原批复规划指标如下： 总建筑面积：1,094,178.6平方米 其中：地上总建筑面积：727,624.9平方米 地下总建筑面积：366,553.7平方米 。目前周边二手房已经6万一平，离该地30公里外的北京东城今年拍地单单地价一平5.8万…………（一）6万元一平米销售商品房，44.13万平方米，将计为250亿元；（二）保障房7.51万平方米，按3万元一平米计为22亿元。（三）商务办公80,118平方米，按每平米8万元计为64亿元；（四）商业7.1万平方米，按每平米14万元 计为100亿元；（五）剩余大概的6万平米按照1万一平，计算为6亿；地上部分就440亿。地下部分如停车场，简单粗暴按照全部停车场，一平米1万一个停车场（一般一个停车场15平米大概30万）这样地下还有（六）停车场36亿的收入。总收入大概在470亿。四、项目最终利润为130亿（一）首先要给一笔拆迁费大概20亿，（二）再给一笔建安成本63亿。（首批30.6万平，约不到18亿，每平的建安成本约在5800元左右。粗略推算下，109万平的项目63亿）（三）销售费用+管理费用20亿元（四）财务费用也给到15亿（五）营业税6.3% ，28亿元，项目总建设费用约146亿元，税法规定可以多增成本（20%）等于成本为176亿毛利则为300亿也为增值额300亿元，减去土地增值税（增项50%—出项15%）即300*50%亿元-176*15%=150-27 元=123亿元，关键成本：由于低价高涨太多，本项目成本最大的主要是土地出让金，但是如果土地出让金非常高，那么实际上这里面的大部分成本本质上转嫁在增值税。 因此两者孰高即是最后成本。土地增值税是在预售中预征，如何补土地出让金以政府部门通知为准，但是成本不会大于比外面重构一块地的成本。 即使容积率是2.5对系数有调整影响也不大，任志强曾调研了北京等一线大城市的70个项目，发现地价（土地出让金）大约占到平均售价的一半多一点，54%-55%土地出让金。本项目的出让金总额达258亿。由于上面的成本为176亿+123亿299亿 ，大于理论上的土地出让金总额，因此可以看成本项目的额外土地出让金为299-240亿=41亿。这个数字占比约为销售收入的9%，比较低的原因还是得益于前期费用过高，羊毛出在羊身上。那么最后的利润总额则为170亿再扣所得税25%即 净利润为 127.5亿元，（总收入470亿元，127.5亿元，接近30%的净利率，这个数字我是觉得很靠谱的）。公司公开说 整个南区 6年全部要盖完。如果我们算上销售周期，大概是8年。这意味着该项目的利润平均贴现，项目的8年每年至少有16亿，加上公司未来其他项目平均大概4亿的利润，那么公司未来一年的利润将达到20亿，按照现在的房地产10倍合理估值，公司合理估值在200亿元。无论从房价，税收，还是利润跟销售，这是一个非常保守的估算，乐观的话项目利润应该在200亿，公司合理估值应该是在300亿的，毕竟这快地净资产重新估算也有200亿。五、后续：利益的争夺！公司在最近一次的定增打算 募集5.5亿元，发行价格 8.08 元/股，发行股票数量为不超过6820万股。具体发行对象为大股东福建建工集团总公司和泰禾金控其中，福建建工以现金44,084.11万元认购，这意味着公司大股东是想增持的……融资规模并不大，基本上自己掏钱，已经用尽力量了……其实公司增发的股本只有现在股本的不到7%……，对于整个公司而言几乎等于没太多额外的帮助，而大股东做完增发后，大概多了5%的股权，那么最后大股东就会增加到35.8%股权，其他人再来举牌是完全撼动不了了。但是这个价格相对现价折价达到了30%，因此中小股东可能不会让它通过啊，如果不通过，那么就会演化成另一种局面了……那意味着大家普遍都看出了价值，那么这个公司的价格将会在二级市场用脚投票，继续竞争向上……

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