2018 年刚开始，各种对房地产的预测扑面而来。有人说 2018 年会是「小小年」（建立在2017年的「小年」之上），有人却说一线城市经过一年的调控会逐渐放开，而强二线城市会继续划出一个上升曲线。放到现在这个背景下，买房和换房之间，又怎么做选择呢？
　　
　　其实从来没有完美的换房时机，如果有，那就是踩准了点，在一个比较高的点卖出，在一个比较低的点买入。几乎没有最高和最低，你很难判断何时是最高、最低，这种时间段可能很快就会滑过了，因而只有较高和较低。
　　
　　▲楼市下行期，对刚需和置换需求的朋友也许是个好时机
　　
　　今天给大家 8 条方法论，教会大家如何寻找换房的最佳时机。
　　
　　1. 下行期
　　
　　首先要明确的是，天下没有免费的午餐，也就是说，最高和最低不可能同时存在。市场狂涨的时候，你要卖的房子涨了，你要买的房子也涨了，市场低沉的时候，你要卖的房子降了，你要买的房子也降了。一般来说，下行期，也就是后一种情况，是换房的好时机。这时候收入低，但成本也低，比第一种情况是更合适的时候。
　　
　　2. 议价空间
　　
　　和第一条相对，有没有议价空间，是衡量换房时机好坏的一个指标。坏的换房周期，房子挂出来，分分钟坐价起跳，买房非常被动，不仅没有尊严，没有安全感，更容易在卖方市场凭空被套更多钱。时常去二手房市场走一走，问一问，在大型中介的网站比如「链家」网上，更多关注报价和成交价中间的差额，以及成交周期，发现成交周期变长，看房人数下降，报价不再虚高而成交价向下走，那就是你换房的好时机。
　　
　　▲常去二手市场走一走，关注市场行情
　　
　　3. 贷款利率
　　
　　贷款利率是一个必须要精打细算的话题，换房之前，先研究银行利率变化和贷款政策。一些房价下行期，政府为了保证调控成果，会大幅度提升贷款难度，取消贷款利率优惠或是上浮利率，导致贷款成本大大增加，月供压力上升，可能你少花的房价被多还的房贷抹平了。最佳时机就是看大房价周期、小贷款周期，选择一个贷款容易的时间段，见好就拿下。
　　
　　4. 放贷指标
　　
　　与贷款利率相关联的一个要素，是卖一买一的情况下， 上半年挂牌优势更大，从你的买主角度考虑，银行在上半年的放贷指标比较充足，买主贷款容易，买房也就容易，你拿到钱就容易，你买房也容易，因为你同时也是买主。但是如果拖到年中，或是年底，银行完成了今年的放贷指标就会逐渐收紧住房贷款业务，接下来的审批时间就会拖得比较长，贷款的难易程度在买房时是一个很大的影响要素，对方贷不到款，你不想卖给他；你贷不到款，别人也不想卖给你。
　　
　　▲一年的开始是银行贷款最充足的时候
　　
　　5. 利率优惠
　　
　　买房不认贷政策延续的情况下，先卖后买，贷款可以继续享受首套房的优待是不存在的，因为只要以前贷款过，卖掉也算二套，如果有一天认房又认贷取消，可以考虑这样操作，会更加从容，总体上降低购房成本。认房不认贷取消的情况下，如果房价下行，也可以选择先卖后买。不过，两次交易过程复杂，未知因素较多，置换过程中如存在空白期，如果此后房价上行，可能之前的房款可以买大三居，房价涨起来只能买小两居了。但如果对于房价往下走依然有信心，就可能在较高点卖房，捱一段时间，在更低点买房，小两居变大三居。
　　
　　6. 刚需 vs 投资
　　
　　很多人面临选择，是卖掉一套房再换一套大的、豪的，还是留着之前的一套，买一套小的？对于不差钱型买家，留旧买新是个不错的选择。一线情况下，身价的上涨来自于房产的倒腾，而当你只有一套房子的时候，升值再高，作为自住房，也不能轻易享受房价上涨待遇。但如果手头有两套或以上房子，就可以在上涨的时候卖掉变现或继续投资。这个意识要有。但这种方法适合人群：不差钱、月收入较高，他们可保留一套房子作为投资手段。不适用于还贷压力大或收入较低人群。
　　
　　▲运用谈判技巧和策略，增加成交几率
　　
　　7. 卖房
　　
　　你看中了一套房，必须要快速卖掉手里这套才能买怎么办？第一，直接降价，但这属于下下策，万不得已不要使用。还有很多种别的手段，比如，把房子多挂给几个中介，在竞争之下，多家中介共同帮你推房，成交速度会加快。再比如，联系靠谱的中介签独家房源或聚焦房源。中介的成交模式是，房源共享，即你这一套房子，整片区域甚至全市的这家中介的经纪人都可以帮你卖，成为聚焦房源后，这一片的经纪人会集中帮你推你的房子，遇到任何需求的买家都会提到你的房子，增加曝光率、带看率，磕价格的时候也会更用心，以保证在多久时间内帮你卖掉。
　　
　　▲货比三家，积极寻找自己心仪的房子
　　
　　8. 操作技巧
　　
　　先把自己的房子 A 挂出去，同时积极寻找符合自己心仪的房源，有合适的 B 房子时，马上和房主看房，查询，协商讲房价，让 B 房主出价后你回复考虑一段时间，之后住几天就报上一个 B 房主不能接受的低价，但你报价时要留有余地，不把话说绝，就一个字「拖」；因为还要等 A 房的反馈信息。这时候 A 房有反馈信息了，有买主想看房。看房后买主出的价格符合你的心意，你可让买主交纳一笔定金，签订合同；若买主出的价格你不满意，可以继续等待，直到有报价合适的买主出现，并交纳定金，签订合同。这个时候还要不断和 B 房主联系，查询 B 房的优缺点，充分砍价。好了，收下 A 房的定金了，那就和 B 房主报上双方都能认可的价格吧，马上交上定金，签订合同。
　　
　　一句话解释就是，掌握好买 A 房主的底线卖 B 房者发出的信号，多运用谈判技巧和策略，尽可能达成连环单

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