我是不经意留意到了这家公司。平时做公司筛选的时候，可能看到“房地产”三个字后我就默认的跳过了，但前段时间我在做去平遥旅行的计划，查询攻略的时候，不少人推荐了“又见平遥”这个舞台表演，于是我查到了导演团队王潮歌、张艺谋等人，然后又发现观印象这家公司目前被三湘股份100%持股。于是我来了兴趣，开始翻阅这家公司的各种资料，现在把一些投资逻辑写出来供大家分享。一、公司简介三湘股份，成立于1997年，并于2012年成功借壳在A股上市，在2015年之前以地产、物业为主营业务，之后确立了“地产+文化”的双主业经营战略。二、行业地位1）：地产业公司在2012-2015年，年均营业收入16.15亿元，在已经于A股上市的归纳到地产公司的130来个里面，大约排在30位，在全国范围来看，排名应该在100位前后。地产开发这个行当已经度过了黄金期，未来中小地产商的生存难度会越来越大，对于公司来说，继续做地产开发，显然挑战性很强。三湘也有好的方面，公司的楼盘主要集中在上海、深圳和北京周边，尽管地段都较市中心很远，但也算是在一线城市圈内，楼盘的坚挺程度会比三线城市好一些。2）：旅游演艺三湘新收购的观印象，在2012-2014年，一直是旅游演艺的龙头公司，但随着宋城演艺更强的资本实力以及更加综合的盈利模式，让观印象在2014年之后被宋城迅速超越，且差距越来越大，目前位于旅游演艺业的第二位，但已经被位于第三位的山水盛典系列缩小差距。总体来看，公司在地产业地位一般，在旅游演艺业处于第一阵营。三、两块业务的估值逻辑1）：地产业务我们来做一个简单的假设，就是公司会在未来3年，把在售及在建房产全部售完，而且预售部分也可以转为收入，排除掉在建中的三河市项目（还没有开始建，其他在建项目大部分已经竣工或接近封顶）。在售部分，目前还有16.46万平方米尚未出售（不含预售），根据公司2015年报中的信息，推算出公司2015年售房均价在2.84万/平方米，结合公司近期公告，有关联亲属用约2.5万/平方米的均价买下了公司的其中楼盘的商品房，基本相互印证。2016年上海房价上涨约30%，如果今年上海房价不再上涨，公司尚未出售楼盘涨价幅度保守按照15%来算的话，未来带来的收入会是16.46*2.84*1.15=53.76亿元，加上公司2015年底的预收款44.48亿元，等于98.24亿元。在建部分，排除掉燕郊项目、中鹰黑森林项目及浦东前滩项目，公司未来会有56.64万平方米的商品房将会出售，这些商品房若保守按照2.5万/平方米的价格全部销售，销售收入为141.6亿元。粗略来看，公司未来3年确认的销售收入为98.24+141.6=239.84亿元，公司过去4个年度的平均净利润率为14%，于是可以得到公司未来3年的房产销售净利润约为33.58亿元，平均下来为每年11.19亿元，若给于相对保守的10倍PE，那么对应市值即为112亿元。2）：旅游演艺业务简单的说，这家公司就是吃“技术”饭的，张艺谋、王潮歌、樊跃为主的创作团队，把舞台剧编好，然后以一定价格转让给旅游景区的相关经营机构，然后再从门票收入里提成。简单来说，目前观印象的收入主要是2个部分，卖作品和门票提成。3个主创人员将于2018年结束与观印象的合作，之后会优先选择续约，但存在不续约的可能性，所以我们主要对门票提成收入进行预测。目前已经在演的项目有印象刘三姐、印象丽江、印象大红袍、印象西湖、印象武隆、又见平遥等，目前已经或将要上线的项目已经有4-5个，在三湘较好的资本运作能力的帮助下，观印象实现2015-2017业绩承诺的1亿、1.3亿、1.6亿的可能性还是蛮大的，这部分给40PE的话对应2016年估值52亿元。总体来看，两块业务估值164亿元，对于当前135亿的市值来说，三湘具备较好的安全边际。

声明：如本站内容不慎侵犯了您的权益，请联系邮箱：wangshiyuan@epins.cn 我们将迅速删除。