融仓，恒大，碧桂园一年涨五倍，下一个牛股在哪。        又好久没写文章了。有时我觉得讲得太难，其实很多人学了一点，其实又没能了解全貌所以只能做到五六十分，所以我想从简单的讲起，慢慢讲，又发现担心过于简单了。哈，算了，先这样走着吧。想到什么分享什么先吧。不刻意，“过往不恋，当下不杂，未来无惧”，无我顺然了。        今天给大家聊下房地产股，平时电台节目时间短，确实只能讲个结论，要讲透一个版块或者讲透某个股票的买入逻辑，还真是要靠文章，今日闲来无事，写一篇吧。        最近，A股还趴在3000多点，但是我从2016年1月份喊大家买股的时候很多股票已经创出了历史新高，特别港股更突破28588创出十年新高，其中涨幅最大的就是大家都不太敢买的房地产股，5-8倍！             2016年10月调控新政，融创中国照样起飞，从2016年10月股价5元，一年涨幅8倍！                   一样的无惧房地产新政，中国恒大从2016年12月股价5元起飞，一年涨幅6倍！                                碧桂园从2016年10月股价3.5元起飞，一年涨幅4倍！为什么房地产越调控，股价似乎还涨得越厉害！啥原理？我举个保利地产的例子！        首先，先说长期趋势，在一二线城市、省会城市的房子的走势与看法我已经讲过多次，绝不可能长期看空房地产，短期走势可能要关注下新政对房地产销售的影响，不过政策会有滞后性，我后面再讲。        保利地产做个例子，其他还低估的房地产公司的分析也都大概如此，大家对照着看下就好了。关注一个股票，首先看它的市值，而不是它的价格。——保利地产，靓丽的财报业绩才刚刚开始！        保利地产，现在1200亿市值（股本119亿乘以10.32元现价），2017年半年报显示营业总收入544亿，保守估计2017年全年年收入至少1088亿！这是财务报表上直观会体现的。而这个2017年的财报，反映的是2017年的真实销售数据么？不是的！因为财报会计原则，房地产商交房时才能将房子确认为收入。我们买过一手房都知道，2015年买的房子，可能要到2017年才交房，所以房地产开放商2017年的财报的业绩实际上很多统计的是2015年卖出的房子的销售数据。                                   544亿收入，56亿净利润，净利润率约为10.38%！        那这波房地产买得最好的时候应该是2015年下半年到现在吧！所以按照这个情况，房地产的靓丽财报才刚刚开始呢，未来2018年的财报甚至2019年的财报都会是更亮眼的表现！这都是可以做出精确的计算的，不是靠炒题材股的那种搏懵！关注一个股票，能够预测未来的估值就是买入的信心所在！        下面我列举下2017年的销售额来预推2019年的财报，这样就可以开始预测它的未来了！而做投资，恰恰买的就是确定性的未来! 起码两年内，我持有这些股票，我不会遭遇业绩踩雷的危险，简单一句就是：你知道它在向好，你就敢勇敢拿着它！你所能挣的钱，就跟你能拿着它的坚定信念成正比！        看下图，保利地产在前三季度的权益销售额是1499亿收入，到今年年底，大概率能到2000亿左右收入，按照当前的净利润率10%（上方的544亿收入，56亿净利润，则净利润率约为10.38%）左右计算，大概到年末保利可收获200亿利润，以此价格推算，以现价买入保利，1200亿市值除以200亿利润，市盈率是6倍，也就是假设保利未来6年完全没有增长，也基本可以6年回本了。你现在做哪个行业，可以6年回本，而且还是没有考虑增长的情况下！而这种市盈率为6的情况只在美国金融危机的时候出现过。       所以我看很多投资者看着行情软件提示，上面显示市盈率为10.8，就认为市盈率是10倍，这都是错误的。专业投资者是通过算账来算出一个企业真实的价值是多少，可不能仅仅看行情软件的提示，因为投资，本来就是一个前瞻的工作！关注一个股票，知道最大的风险在哪，你才敢越低越买，成本越低，利润才越高！        简单看完未来后，来看下风险，就是房地产的负债，很多人不敢买房地产股，因为很多开发商动辄80%甚至90%几的负债率，很多人会简单说，房地产价格下跌个10%，房地产公司就破产了，事实真的是这样么？在中国？是不可能滴！因为房地产公司要是都破产了，那银行也就没了！在中国银行会破产么？不会！那如何简单粗算这笔账呢？        房地产是不是完全靠银行养命？这就得看未来卖房的钱，减去负债，保利还在不在的问题了！ 今年保利中报显示土地储备大概为1.2亿平方米，基本集中在在广州、青岛等一二线城市，按照每平方平均13900元一方(见下图)，而且净利润率10%来计算，大概未来还有1668亿净利润，加上账上还躺着642亿现金。中报中保利地产有1710亿的净负债，怎么算也是有极高安全边际的公司啊。而且一二线的房价能会有大回调么？我在我以前的节目中，我的公众号里面基本都说过，中国未来而二线城市的房地产不可能有大幅度回撤，能够回撤10%，已经是天大的馅饼了。       这就是为什么很多老手，都看好房地产板块的主要原因，一致认为房地产版块估值很低。而普通老百姓都害怕这个版块的原因是认为国家打压，未来房地产业绩一定不好，但从上面我的算术，便可以发现端倪了！这个小学算术题是我算出来的，我就会信仰，越低越买，而普通散户投资者不爱算账，只喜欢看新闻，看到新闻或者评论说房地产要跌就害怕，就认为未来房地产会不行，而专业投资者认为的行不行，是要拿数字说话的，不是靠感觉！那至于“四限”政策对房地产企业业绩的影响是一定会有的！但不是现在该害怕的！关注一个股票，看完机会后看对股票不利的因素是什么？——谈谈为什么暂时不怕调控政策？        首先先声明，现在房地产股2017年财务报表上靓丽业绩主要来自于2015年交房的数据，而2018年的数据基本是2016年的交房数据。而当前房地产政策的调控大都在2016年10月后的一线热门城市调控，加上此次的2017年9月底的内陆城市调控！而关于2016年10月的调控，已经被2017年真实增长的销售额所消化，所以2016年的利空不做担心。       现在关键看2017年下半年陆续加码的内陆2/3线城市的调控了。        所以预计，真正的反映业绩下滑将或许在明年呈现，几时开始出现销量下滑的要待观察。所以我们也是知道房地产调控政策会给房地产企业带来实质的的业绩影响，可是不会是在未来一两年的财报中显现。        那么既然我能够知道未来的日子需要面对寒冬，难道对于房地产企业来说，他们会不知道么？        所有房地产商都是身经百战的，这么多年来的调控政策他们都过来了，会需要咱们给他们操心？所以既然要过冬，这些精明的房地产商一定会倾尽全力在剩下不多的时间里囤足粮草。那么，什么才是是过冬所需的粮草？就是钱啊，就是现金流啊！什么是免息的资金？还有什么资金比上市公司做高股价融资来得轻松呢？从现在的资本市场看，恒大、碧桂园、融创等野心家已经聪明的在香港市场上，将野心发挥到了极致，其余的房地产股会放弃这么好的机会么？房地产商过冬秘诀：       既然这些一线房地产商（在港股的野心家们：融创、恒大、碧桂园等）已经飞出5-8倍的涨幅，那同样靓丽的业绩、同样的上市平台、同样的卖房子，凭什么融创们可以涨8倍，而同样丰富的土地储备、漂亮的销售前十的地产公司们只能涨个一倍呢？例如现在的保利地产和其他在A股上市的房地产股，涨幅远远落后啊！所以，大概率推测：奋起直追是必然的事嘛！试想下，如果你是这些房地产公司的老板，会放过这所剩不多的时间、放弃这么好的做高自己股价的风口期么？        所以大概率判断，在业绩真正呈现颓势之前，这些房地产股票一定会尽可能的做高自己的股价以赢得最大的融资筹码，来应对接下来的这场寒冬硬仗。此时的房地产股，就是你越怕，它越涨的时候！大家看回融创恒大碧桂园，都是去年2016年10月份之后开始飞涨的，回首那时，你是不是觉得不可思议，但这就是股市！跟我们普通人理解的不一样！       

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