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研报日期:2017-05-05
保利地产(600048) 事件: 1)公司 2016 年年报披露: 全年实现营收 1547.52 亿元,同比 25.38%,归母净利润 124.22 亿元,同比 0.6%;基本 EPS1.10 元/股,同比-4.35%;拟以现总股本为基数每 10 股派发现金红利 3.15 元(含税);2)公司 17 年一季报公布,首季实现营业收入 179.04 亿元,同比-5.14%,归母净利润 18.91 亿元,同比 38.73%。 业绩放量可期、财务结构持续优化: 1)毛利率有所回升: 2016 年公司结算金额 1469.56 亿元,结算面积及 1261.26 万方。结算毛利率( 28.94%)下滑 4.23 个百分点,主要由于收入占比较大的华南、华北、西部和东北地区结算成本大幅增加,区域毛利下滑所致; 2017 年 Q1 公司毛利率和净利率分别为 38.3%和 14.1%,较上年末回升明显。 2)融资成本再降、三费保持行业优势: 2016 年,公司得益于 100 亿公司债及 30 亿中票发行,公司综合融资成本降至 4.69%,三费控制在 5.19%,较去年同期降低 0.43 个百分点; 3)在手现金充足、资产负债率低: 2016 年末,公司持有货币资金 469.84 亿元,流动比率 3.55,无偿债压力;资产负债率较去年下降 1.19 个百分点至 74.76%;扣除预收账款后仅为 41.53%,净负债率下降至 55%; 4)财务去杠杆、销售额回笼率 97%: 期末公司有息负债净减少 79 亿,其中短期债务仅 132 亿元,同时全年销售回笼金额 2041 亿元,回笼率达到 97%,经营活动产生的现金流量净额 340.54 亿元,同比 91.48%。 销售超预期、多渠道拓展土地储备: 1)销售再提速: 公司 2016 年实现签约销售 2101 亿元( 36%),销售金额 2010 亿元( %),销售均价 1.31 万元/平方米,销售均价增速扭负为正。一季末预收款 1785 亿元,同比 17.97%; 2)多元化土储、成本风险双控: 公司全年新增土储建面 2404 万方,总成本约 1214 亿,分别同比增长 4%和 85%,通过合作、并购方式获取项目占比达到 75%。 3)土地储备量足质优: 截至报告期末,公司拥有在建、拟建项目建面 6344 万方,其中一、二线城市占比约为 68%。 4)首季销售开门红: 一季度,公司实现签约金额 574.12 亿元、签约面积 418.30 万方,同比分别增长 27.23%和 21.77;此外新增土储计容建面 671 万方,多数位于核心二线城市,获取成本总额为 297 亿。 一主两翼布局日臻完善: 16 年全年公司坚持以房地产开发为主、房地产金融和社区消费服务为辅的布局。 1)社区消费板块: 物业公司完成股份制改造,启动新三板挂牌程序,年内已完成市场化外拓约 1500 万方; 2)房地产金融板块: 房地产基金管理规模持续增长,年末已近 600 亿元;小额贷款业务规模达 4.93 亿元; 3)战略投资: 2016 年公司把握市场机遇参与滴滴出行、粤高速 A 定增、粤港证券等战略投资。报告期内,公司可供出售金融资产(9.98 亿元、 901.47%)和长期股权投资( 147.51 亿元、 206.09%)大幅增加。 央企地产整合破冰,资源获取潜力较大: 保利集团作为 16 家主业为地产的央企之一, 2016 年在国资委的支持下,保利集团和中航集团地产整合首次破冰。 2016 年公司通过承接保利集团并购中航工业集团下属地产业务,获得 8 个地产项目和 1 个在建项目的并入,新增土储 140 万方;此外,公司利用中航原资源优势在天津、珠海、三亚获取 3 个项目,新增开发建面 150 万方。 险资入驻董事会、股东回报承诺彰信心: 1)与险资加深合作: 泰康资管在 2016 上半年通过认购公司定增成为第二大股东。 12 月, 由保利南方提名,泰康保险推荐泰康保险副总裁邢怡为第五届董事会候选人,并在股东大会中获得通过, 保利与泰康双方在养老产业、地产基金等业务上开展更深层次的合作值得期待。2)促股东回购稳股价: 16 年 12 月, 公司公告 2015-2017 年股东回报规划,承诺 15-17 公司年现金分红不少于利润的 30%,此外,公司股价持续低于每股净资产时,公司将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施,积极稳定公司股价。 投资建议: 公司 16 年业绩维持稳定,但毛利率略有下滑,主要 15 年部分区域销售均价下滑,以及高成本项目结算较多,一季度后结算结构明显好转;保利集团各类指标均在央企中名列前茅,在地产、军贸、民爆等……[安信证券股份有限公司][点击查看PDF原文] 今日最新研究报告
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