研报日期：2016-08-30

　　保利地产(600048)　　事件：公司公布半年报，上半年实现营业收入551.47 亿元，同比增长30.23%，归属于上市公司股东的净利润49.6 亿元，同比增长0.21%，基本EPS 0.46。　　半年销售首破千亿，经营活动现金回笼净额200 亿：上半年，公司实现签约金额1106.25 亿元（ 45.48%），半年首破千亿，主要受益于区域市场升温，其中核心二线南京、合肥销售金额同比分别增143%及58%；本期签约面积821.84 万方（ 40.55%），销售均价13461 元/平米，接近15 年单月最高均价水平。销售提振现金回笼加速，期内公司经营活动的现金流净额200 亿，同比 103.35%。　　下半年结算有望提速：上半年，公司房地产业务结转收入513.22 亿元，同比增长26.90%，占营收总额比例93.1%；结算毛利率31.1%（同比-4.7pct）。从结算区域看广东（39.42）及上海（18.17）最大，结算均价最高为北京（6.7 万/平方）及上海（3.9万/平方）。上半年公司新开工面积921 万方（26.9%），竣工面积626 万方（33.0%），仅达到年度目标的52.63%和37.94%，预计下半年结转会有提速。另外，由于合作项目结转利润的比重提高，上半年少数股东损益达20.24 亿元（ 112.83%），占净利润比例29%，创下近年新高。　　投资谨慎，稳守等量拓展原则：1-7 月公司新增权益建面579.9 万方（ 385%），权益地价款323.1 亿（ 87.5），尽管拓展规模均有较大幅增长，但公司仍然保持等量拓展的原则，上半年拓展面积/销售面积的比93%，土地价款/销售额比为41%，基本与公司过去几年持平。从土地获取方式来看，作为补充货量的主要方式，公司通过招拍挂方式共获取的项目占比47%，通过并购方式获取的占比53%，1-7 月综合权益比例64.2%，另外集中在北京、广州、南京等资源相对稀缺的地区。公司目前货量充足、现有待开发面积5571 万方，可满足2-3 年的开发需求，一二线城市占比约为71.4%，基本保障未来结算毛利率保持稳定。　　现金实力强大，融资成本创房企公司债新低。上半年公司完成90 亿元定增，同时继续加大直接融资，期内完成100 亿元公司债券发行。其中1 月“3 2”年期品种票面利率2.95%，成为国内市场首支突破3%的房企公司债券；目前公司有息负债规模同比下降5.43%；综合成本为4.86%，较去年末下降0.34 个pct。　　投资建议：上半年公司大股东保利集团在央企层面的整合规划渐露峥嵘，报告期末公司在手现金约460 亿，净负债率及扣预收款后资产负债率分别仅有37.0%、36.7%，可为未来行业并购整合备足子弹。我们预计公司2016-18 年EPS 为1.21、1.37 和1.57，对应当前股价PE 估值7.9X、6.9X、6.1X，给予“买入-A”评级，目标价12.2 元。　　风险提示：全国性销售调整，二、三线城市持续低迷。 今日最新研究报告

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