一、保利地产(600048):中投证券研报:公司公告称全资子公司保利物业将与广东粤财、深圳泓景、高信证券、恒明珠证券、伟禄美林证券共同发起设立粤港证券，保利物业拟出资3.5亿元认购粤港证券10%股权。投资要点：参股设立粤港证券符合公司“一主两翼”战略发展方向，深化公司金融业务。公司子公司保利物业将与广东粤财等6家发起人发起设立粤港证券，保利物业拟出资3.5亿元认购10%股权。发起设立粤港证券是公司”十三五”战略发展方向，也标志着公司开始介入金融服务具有里程碑意义，将择机进入银行、保险、信托等领域。此前，公司以房地产基金为核心，形成信保基金(15年管理规模413亿元)、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式，依托主业做大做强，力争2020年末房地产基金管理规模达1000亿，利用资产证券化实现自持物业融资，撬动主业规模扩张及业绩增长。养老产业将坚定实施居家、社区、机构养老“三位一体”的发展战略，十三五内公司养老市场占有率稳居前三，成为养老产业龙头企业。目前在北京、上海均已开设养老机构，下属养老机构2家，管理床位450张。未来五年，将以轻资产的模式，建立100家以上的养老机构，实现管理床位超过2万张，进入国内经济发达的一二线城市进行布局。社区消费服务业务以物业服务和社区商业为重点，以自有品牌垂直接入社区，搭建以“社区配送中心”为核心的社区消费平台。15年末保利物业管理小区超过300个，管理面积超过6000万方。未来五年计划通过行业并购的模式，管理面积超过3亿方。3、4月签约过200亿元创公司记录，土地储备总量充裕且结构合理。1-4月公司签约面积485万方(+89%)，签约金额652亿元(+98%)；4月签约面积142万方(+44%)，实现签约金额201亿元(+50%)。15年末公司待开发土地总建面5500万方（一线城市占比10%，二线城市占比64%）；公司待售面积5351万方(一二线城市占比超77%)．满足公司2-3年的开发。一季度未有息负债综合成本4.95%，为8年来最低。本次参股设立粤港证券符合公司战略发展，丰富公司金融产品，依托广东自贸区建设、深化粤港两地金融合作的优势，获取投资收益和资本增值。受益开年一、二线城市销售火爆，预计公司16年推货约2200亿元(+9%)，签约金额1772亿元(+15%)。预计16-18年营业收入为1424、1627、1839亿元，同比增速分别为15%、14%、13%，三年CAGR14%：16-18年EPSl.34、1.62、1.84元，三年CAGR17%，对应PE6、5、4.5倍，6个月目标价12元，对应16年PE9倍，维持“强烈推荐”评级。二、保利地产(600048):广发证券研报:销售保持较大同比升幅，未来继续积极推货2016 年 3 月，保利地产销售金额 201 亿，同比升 50%， 环比较 3 月的高点有小幅下降。公司充分把握政策窗口期，积极推货并消化库存， 1-4 月累计新推货 436 万平、 509 亿，同比分别升 36%、 47%。 5-6 月，公司继续加大推货力度，预计新推货量在 350-400 亿，销售规模有望继续保持同比高升幅。 销售均价 14168 元/平，环比升 6%，同比升 4%。土地投资保持积极态度2016 年 4 月，保利地产分别在海口、厦门、合肥、广州、郑州等城市获取 5 个项目，合计建面 145 万平，地价 109 亿，权益地价 106 亿，拿地力度较 3 月进一步提高。 4 月拿地建面（145 万平）略高于销售建面（142万平）。 1-4 月，公司合计获取项目资源建面 604 万平，显着超过同期销售建面 485 万平，主要受益于项目去化情况良好，因而公司补库存较为积极。从投资力度上看， 4 月土地投资总地价 109 亿，占同期销售金额 201 亿的54%，超过了 3 月的水平，除了合肥地块略贵之外，公司拿地的成本基本处于合理的范围内。 4 月获取的项目合作较少，除了广州地块权益 35%之外，其他 4 个项目权益暂时都为 100%，不过不排除未来引入合作方的可能。预计公司 16、 17 年 EPS 分别为 1.28、 1.42 元，维持“买入”评级继一季度销售表现优异后，保利地产在 4 月的销售规模依然保持较大同比升幅。公司未来两个月将继续积极推货，把握行业小周期热度和政策窗口期的延续。土地投资方面整体保持良好态势，小幅补库存。我们认为，再融资的稳步推进将奠定公司未来发展基础。三、保利地产(600048):长江证券研报:2016 年4 月，公司实现签约面积141.59 万平方米，同比增长44.22%；实现签约金额200.61 亿元，同比增长50.24%。2016 年1~4 月，实现累计签约面积485.12 万平方米，同比增长89.24%；累计签约金额651.86 亿元，同比增长98.39%。销售业绩稳健，但增速有所放缓。本月，公司实现销售面积141.59 万方，销售金额200.61 亿元，与上月历史高点值165.83 万方和222.34亿元相比，分别回落14.62%和9.77%，这与一线城市政策的收紧不无关系。不过随着二线市场持续回暖，公司销售面积和金额同比分别实现44.22%和50.24%的增长，保持着相对较高的稳健增速。公司本期销售均价为14168 元/平方米，同比增长4.18%，创近年来新高，主要受益于一二线城市价格的上涨以及推盘等因素的影响。投资加快，坚持布局一二线。4 月公司共新增5 个项目，土储面积共计43.63 万方，计容建面144.60 万方，权益面积131.88 万方，总投资额达105.91 亿元，占本月销售额比例过半。其中拿地权益建面环比增长92.16%，投资速度大幅加快。本期新增项目分别位于广州、厦门、合肥、郑州、海口等核心主流城市，且二线项目居多。其中位于厦门同安区的项目夺得本月当地地王，楼面均价达25838 元/平方米，充分显示出公司对优质项目十足的把握，未来有望实现较高的溢价。两翼助力腾飞。公司在稳步推进地产主营不断提升的同时，不断加快在养老以及金融领域的布局。目前公司的养老项目已经布局北京、上海、广州以及成都，未来公司将进一步加快“三位一体”养老战略的推进。在金融方面，公司的信保基金目前资金管理规模庞大，并且新成立的保利资本能够为公司提供更加广阔的平台资源。未来，养老和金融领域的拓展有望为公司带来新的可能性。维持“买入”评级：公司国内地产主营蒸蒸日上，稳步向前，且公司还在积极开拓海外业务。“一体两翼”的养老战略以及金融平台也在不断加快推进。作为我国低估值的地产龙头，我们预计公司2016、2017年EPS 分别为1.44 和1.61 元/股，对应当前股价的PE 分别为5.72和5.11 倍，维持“买入”评级。四、保利地产(600048):东北证券研报:报告摘要：营收稳增长，毛利不降反升。公司营业收入和净利润分别为1234 亿元和168 亿元，同比增长13.18%和18.24%。但受少数股东权益摊的影响，公司归属母公司净利润只增长1.21%，为123.5 亿元，基本与去年持平。2015 年，在行业利润空间缩小的背景下，公司利润率水平不降反升，公司综合毛利率为33.2%，净利率13.63%，分别较去年同期上涨1.17 和0.58 个百分点。土地储备丰富，聚焦核心城市。目前，公司的全国化布局已经基本完成，全国共覆盖60 个城市，并且着重拓展库存压力较小的一二线城市，报告期内，公司一二线城市新增容积率面积和土地成本分别1109 万方和611 亿元，占比达85%和93%。其中，公司一线城市土地获取面积和金额占比继续提升，分别为15%和45%，较2014 年提升2 个和6 个百分点。公司将坚持以北、上、广等国家中心城市为核心，完善珠三角、长三角、环渤海的城市群战略布点；努力做大中部经济圈、西南、海陕西岸经济区等国家经济发展重点区域的规模。以房地产经营为主，发展“一主两翼”业务。公司将基本形成以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”的业务板块布局。十三五期间，公司将形成信保基金、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式；增强专业基金对外资金募集能力，结合地产开发和基金投资方式，实现对更多外部资源的撬动，助力公司主业规模扩张及业绩增长；在行业监管政策允许的情况下，整合公司优质资产，利用ABS、REITs、基金等手段，实现自持物业的融资功能。加大收购兼并力度，加快养老及社区服务业发展。公司将争取实现对全国或区域规模性房企的并购，积极寻求产业链上下游的投资并购机会。在健康养老产业方面将实施居家、社区、机构养老“三位一体”的发展战略；在社区配套服务领域，将充分挖掘业户资源的消费能力和消费需求。给予“买入”评级。预计2016、2017 和2018 年EPS 分别为1.32 元、1.49 元和1.75 元。当前股价对应2016、2017 和2018 年PE 分别为6.23倍、5.52 倍和4.70倍。五、保利地产(600048):国金证券研报:毛利率企稳回升、 ROE 小幅下降： 2015 年公司实现营业收入 1,234.3 亿，同比增长 13.2%；税后净利润同比增长 18.2%，高于营收增速主要是因为结算毛利率从前年的 32.0%提升至 33.2%；但归属于上市公司股东净利润123.5 亿，增速仅为 1.2%，增速不显着主因少数股东权益为 44.8 亿，相比前年增长 120.7%。 同时由于净资产的膨胀，公司 ROE 下降 3 个百分点至18.6%。 从拿地情况看， 公司 2015 年拿地权益占比 76.2%，高于 2014 和2013 年水平， 预计未来两年少数股东损益占比会有所降低。销售连创新高、 资金回笼优异： 2015 年公司实现销售面积 1218.3 万平方米，销售额 1541.0 亿元，同比分别增长 14.2% 和 12.7%。 2016 年 Q1 销售再创新高， 完成销售面积 343.5 万方、销售额 451.3 亿，同比分别增长117.2%和 131.4%。另外，公司去年实现销售回笼金额 1529 亿元，回笼率达 99%，较 2014 年提升 13 个百分点。 受益于资金加速回流，公司经营性现金流量净额同比大幅增长 2.7 倍。土地拓展积极、 结构继续优化： 2015 年公司全年共新增地块 50 个，新增容积率面积约 1308 万方，获取成本 656 亿, 同比增长 52.9%；其中，新增权益容积率面积 997 万平方米，权益占比 76%，同比提升 6%。从拿地结构上看，一二线城市新增容积率面积和土地成本分别为 1109 万方和 611 亿元，占比达 85%和 93%，结构持续优化。多元融资改善财务、资本结构持续优化： 2015 年全年公司累计发行 60 亿中期票据和 50 亿公司债，综合融资成本为 5.2%。加上 2016 年以来成功发行的两期公司债（ 5 年期票面利率仅为 2.96%），使得综合融资成本降低。除此之外，公司 100 亿定增也于今年一月获得证监会批准，顺利发行后将显着降低公司净负债率水平，优化公司资产结构。公司作为 A 股板块非常优质的国企类地产公司，必然是国企类地产资源整合的重要平台。考虑到公司销售增长和存货结构的优化， 我们预计公司 2016年实现 EPS1.33 元，对应当前股价仅 6.18倍 PE， 再考虑到公司中长期受益市占率的提升，首次覆盖给予增持评级。

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