研报日期：2016-04-19

　　保利地产(600048)　　2015 年 1-12 月，保利地产实现营业收入 1,234 亿元，同比上升 13.2%；归母净利润 123 亿元，同比上升 1.2% ，每股收益 1.15 元；含税毛利率和净利率分别为 23.3%和 10%，分别同比上升 1.54 和下降 1.18 个百分点；拟每10 股派发现金红利 3.45 元。公司销售额增速良好，售价保持稳定，全年结算面积同比增长 10.8%，结算均价 1.12 万元/平米，基本持平去年；公司归母净利增速显着低于营收，主要由于结转项目权益比例降低，少数股东权益比例大幅上升 12.3 个百分点，而随着去年新增权益储备和比例上升，有望缓解对公司未来净利率下滑的影响。 公司作为地产板块龙头股具有较大的估值优势， 去年下半年拿地节奏加快，转型业务也正积极推进， 我们维持 11.40元的目标价格，维持买入评级。　　支撑评级的要点　　核心城市群战略助力， 16年1季度销售大增131%。 2015年公司实现销售金额1,541亿元，实现销售面积1,218万平方米，同比分别增长12.7%和14.2%，珠三角、长三角、环渤海三个重点核心区域销售金额占比达到70%，二线城市中南京、东莞、合肥等销售超过50亿元，成渝、中部、海西等地区也表现抢眼，将成为公司未来重点拓展的区域； 销售签约均价约为1.26 万元/平方米，基本持平去年。2016年1-3 月，公司实现签约面积344万平方米，同比增长117.2%；签约金额451.25 亿元，同比增长131.3%。　　拓展加快储备充裕，拿地成本显着上升。2015年公司新增容积率面积约1,308万方，一二线城市占比高达85%，并积极开拓海外市场；获取成本656亿元，占比销售额42.6%，拓展节奏较上半年显着加快；新增拿地权益比例为76%，较去年70%提高不少；楼面均价5,169元/平米，同比大幅增长43.9%， 不利于未来利润率的维持。 公司期末待开发土地总建筑面积5,482万方，其中一二线城市占比约74%，2016年计划新开工面积1,750 万方，同增24.7%；期末储备可售面积9,928万方，较去年末上升688万方。　　5P 战略积极推进，养老和金融重点布局。 养老方面，公司在做好北京“和熹会”旗舰项目的同时，新增上海西塘试点，并同步推进在广州、成都等筹备工作，在保利全国 6 个社区内正式启动健康生活馆的运营。房地产金融方面，公司信保基金累计管理规模 413 亿元，公司也与保利投资、中金公司共同成立保利资本进一步发展房地产金融业务，未来将形成信保基金、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式。　　评级面临的主要风险　　市场销售增速下滑超预期，转型业务和央企改革进程缓慢。 　　估值　　保利作为地产板块龙头股长期估值处于低位，主要由于市场对地产行业大周期拐点形成的风险偏好下移，但随着楼市超预期回暖和公司去年下半年以来拿地节奏的加快，以及养老和金融等转型业务的积极推进，未来公司自身的成长性值得期待，而央企改革依旧是公司的重要看点之一。 我们给予 2016-18 年盈利预测 1.38、 1.53 和 1.68 元， 维持目标价 11.40元，相当于 20%NAV 折价和 8.3 倍 2016 年的市盈率。 今日最新研究报告

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