研报日期：2016-04-18

　　保利地产(600048)　　l5年营业收入1234.3 亿元( 13%)，受少数股东权益摊薄影响归母净利123.5 亿元( 1%)。综合毖利率为33.2%，净利率13.63%，较14 年上涨1.17 和0.58 个百分点。　　投资要点：　　聚焦城市群发展，核心城市销售金额贡献占比超过90%。15 年公司实现销售金额1541 亿元( 13%)，销售面积1218 万方( 14%)，回笼金额1529 亿元，回笼率达99%( 13 个百分点)。15 年房地产业务营收1186 亿元( 12%)，结算收入1186 亿元( 12%)，结算面积1058.2 万方( 11%)，毛利率33%。15 年底账面预收账款1325亿元，基本锁定16 年全年结算业绩。预计16 年销售金额1772 亿元( 15%)。15 年累计发行60 亿元中票和50 亿元公司债，直接融资占比升至15%，有效降低融资成本至5.2%(-1.3 个百分点)；长期借款降241 亿元至664 亿元；销售费用27 亿元( 14%);管理费用19 亿元( 9%)；由于不符合资本化条件的利息及汇兑损失增加，财务费用23亿元( 83%)。净负债率大幅下降至85%(-21 个百分点)，有息负债1201 亿元。　　开发资源布局于核心经济圈及城市经济带。截至15 年末，在建、拟建项目270 个，总建面13476 万方，可售容积率建面9927 万方，在建建面5029 万方，待开发建面5482万方，累计签约面积4573 万方。15 年签约建面1218 万方，可结算资源丰富。待开发资源中，一二线占74%，满足3 年开发需求。15 年新增地块50 个，可售建面1308 万方(一二线占85%)，获取成本656 亿元(一二线占93%)，楼面价5169 元/平方米，权益76%，成本优势突出；新开工1403 万方(-21%)、竣工1404 万方( 3%)接近计划目标。16 年计划投资1673 亿元，新开工1750 万方( 25%)，竣工1650 万方( 18%)。　　地产业务持续领先，金融、养老加快布局。公司作为开发企业龙头，成本、规模优势不断凸显，目前项目储备丰厚且区位良好，将充分受益于市场好转，未来三年业绩将稳步增长。此外金融、养老业务布局日趋完善，15 年其他业务营收48 亿元( 38%)，毖利率47%。金融：公司将形成信保基金(15 年累计管理规模413 亿元)、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式。养老：居家、社区、机构养老“三位一体”。　　公司将形成以地产开发为主，以地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”的业务布局，预计16-18 年营业收入为1424、1627、1839 亿元，同比增速分别为15%、14%、13%，三年CAGR14%；最新摊薄EPS 为1.35、1.62、1.84 元，三年CAGR17%，对应PE7、6、5 倍，6 个月目标价12.5 元，对应16 年PE9 倍，继续“强烈推荐”。　　风险提示：销售低于预期，市场波动风险，板块布局不及预期。 今日最新研究报告

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