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整理信达地产2015年报,写下投资日记。
一,销售特征:重点销售利润贡献区域分布:上海,合肥,青岛,这三个区域楼盘销售接近日光盘。比重销售区域分布:上海,合肥,青岛,宁波,嘉兴,海口。2016年去库存带动毛利润改善区域:重庆,长春,沈阳,芜湖,绍兴,马鞍山,乌鲁木齐。二,财务现状:债务情况:资产负债率83.24%,负债总额:434亿,其中融资326.26亿。2016年竣工成本涵盖18.2261亿利息资本化额,比2015年提高约11.22亿。三,资产情况;总资产521.84亿,其中存货317.23亿,16年初在建317.6万平方,新增加储备规划111万平方,储备项目总计487.6万平方。四,销售预测:1,上海房管局数据一季度销售3.3万平方,均价1.7万,营业5.6亿,毛利润2亿。二季度上海进入楼上调控。2,合肥,2016年3月27日信达天御开盘270套以单价12600元/平方售罄。毛利润为46.51,土地储备可开发未开工48.29万平方,天御一期开工42万平方,天御二期开工11.47万平方。[假设54万平方在2016年售罄,均价为1.26万,营业额为60.04亿,毛利润31.65亿-18.2261亿=13.42亿。3,其他区域,销售50亿*2015年净利润10%=5亿。五,营改增减负和房价上涨因数。1,营改增16年带来半年营业额贡献50亿*5%=2.5亿2,房价上涨16年带来5%净利润*100亿营业=5亿六,降息融资:已经批复企业债计划发行105亿,一季度已经发行25亿,年利息3.5-3.8%,16年全年息差利润:4.515亿。15年固定费用8.6亿。得22+12.015亿扣除所得税-0.25%=25.5115亿。七,营业额增长情况:http://blog.eastmoney.com/mica/blog_296260636.html
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