通州地块利润测算，原来不想发帖，为了让托少开口，还是再发一次。

费昔怡

(发表于: 中国武夷股吧更新时间: )

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通州地块利润测算，原来不想发帖，为了让托少开口，还是再发一次。

利润测算：一、土地费用1亿+30补交出让金+契税9亿+拆迁10亿计50亿二、前期费用1、小区规划设计费：109万×3元/=327万元2、建筑设计费：109万×100元/=10900万元3、施工图审查费：109万×2元/=218万元4、防雷审查费测试：109万×4元/=436万元5、规划服务费：109×2.5元/=272.5万元6、城建配套费散装水泥及：按地上商业和酒店商品房70万m2计算商业和酒店商品房70万m2：70万m2×120元/=8400万元6、城建配套费散装水泥及：按地上商业和酒店商品房70万m2计算7、质量监督费：109万方×2元/=218万元8、监理费：109万方×80元/=8720万元9、白蚁防治费：109万方×2.5元/=272.5万元10、测绘费：估计为150万元11.物价核准（预售许可证）：109万方×2.5元/=272.5万元12、房产局办证手续费估计：109万方×3元/=327万元13、劳保统筹：109万方×750元/×3.4%=2779.5万元14、环境评估费: 500万元不超过4亿。三、基础建设设施费按2亿算四、建安成本：土建打死5000元一平方，精装5000，再高了，可能审计通不过，建安和精装是做高成本的地方，全部按1万一平方计算，共109亿。还可以加上点公共道路的费用，这块是避税的关键。反正武夷自己有建筑公司。五、公共设施配套费：水电和绿化等按30元一平方计算约3亿。六、间接费用1.5%、管理费用1.5%、销售费用3%，按销售600亿计算，共36亿。七、财务费用按50亿年利率10%三年计算约15亿。八、开发税费：增值税30亿、附加3.6亿，土地增值税按3个点预增18亿。51.6亿。九、不可预估费用5亿。合计成本约275亿，扣除预交土地增值税，成本为257，税法规定可以多增成本20%，308亿，292亿利润，土地增值税适用税率为50%：292*50%-308*15%=100亿，600-257-100=243，减企业所得税60.75亿，利润约为180亿。其他的各自算，如果销售价格高则利润高，如果销售不好就另外计算了，这些成本已经比平时的成本高估计算，但成本高低对武夷的利润影响不是很大，毕竟几乎一半是税收，差个几十亿不影响武夷的价值。

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阎亢

有点全面，顶一下，但我估计利润会比你算的多四，五十亿，因为你算的太保守，这样保守点算也好

2017-08-07 19:03:48
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盍夷友

所以底限是三倍，五倍也有可能，如果加来波牛市说不定真上十倍了。

2017-08-07 19:06:28
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祁区

地下室50亿利润去哪了，那可都是学区房

2017-08-07 19:10:48
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宿叟

一定会自留核心地块出租的，若30%不售则房产并不结算那个税收并不缴纳所以利润依然是150-200亿，外加30万平方的物业（每年约2-3亿租金）。公司集中在五年内释放，单年利润有望突破100亿，每股10元，就算每股五元又咋的

2017-08-07 19:13:57
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苏指忘

总销售按6万一平方共600亿测算，包括地下室，也许不止也许不到，有不确定性，只能毛估。

2017-08-07 19:16:22
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危巫含

你不结算，难道上市公司不提计应缴税金？

2017-08-07 19:20:21
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戈侈侈

近几年做不到单年100亿利润。我真算不岀来。

2017-08-07 19:21:17
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鱼径

你混淆了结算，提计税金，净利润的关系

2017-08-07 19:22:23
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居林念

土地增值税确实可以预缴，一般八年才可能清缴，这几十亿公司可先用着。

2017-08-07 19:22:55
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卞祉巨

但是在报表里不是净利润

2017-08-07 19:25:09
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锺寇

未来几年公司手握巨资，现金充沛，管理者再无能吃利息也年收10亿

2017-08-07 19:25:11
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扈畔就

楼主外行了吧，建筑成本3000每平米顶天，深圳这边就这成本，楼主估计不服，会说这是高端住宅，成本高些，但是你估值是按高端住宅价格估值的吗？

2017-08-07 19:25:11
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邱肥甘

三干一平

2017-08-07 19:33:41
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殳村泓

成本影响不是特别大

2017-08-07 19:40:42
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农占珊

那我算得270亿更接近，毕竟明年开售6.5万，6年开发完成，2020年起码10万，最后一期13万左右

2017-08-07 19:41:55
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浦汕守

你们可能没深度关注，武夷东地块前几天又拿到了一个行政许可。行内人士应该能猜出来是什么。毕竟只有那么几项。稳步推进中

2017-08-07 19:42:42
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莘师

建筑成本不带装修3000一平米有多，不过等定增过了再算吧，

2017-08-07 19:45:05
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季庸性

那里看到的，麻烦兄弟放到股吧上来，让大家看看

2017-08-07 19:46:46
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康柚梃

反对定增，定增就是送钱给关系户，定增害人，大家都希望配股，

2017-08-07 19:48:44
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瞿夕崇

同问

2017-08-07 19:51:31
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