新年伊始，一股寒流令全国各地一日入冬，一如A股大部分股民的心，中证1000指数连续阴跌，整1月份跌幅近10%，中小板企业的寒冬或许比想象的要更加持久。与之相反的是，房地产板块中以万科A、保利地产为代表的几只龙头个股，如冬日的暖阳，撩拨着萧条的市场。

随着地方两会的陆续开展，房地产又成了热议的话题，并且行业头部的几家地产商2017年业绩再创新高，也点燃了不少投资者的热情。不过从政策面上来看，2018年房地产市场的基调依然是稳定为主，各地纷纷提出例如加大租赁住房的筹建、发展住房租赁市场、推进集体建设用地租赁住房等建议，来保持房地产市场的平稳健康发展。

不过，与早前的调控政策频出相比，最近的房地产行业可谓“寒冬里冒火花”。先回顾一月份的各种消息：1月4日，南京提出放宽人才落户政策；紧随而来的1月5日，兰州宣布对部分区域取消限购；与此同时，1月9日，青岛、天津两地同时发布“租房落户”政策……仿佛楼市“忽如一夜春风来”！

2018年房地产行业走势将会如何？根据近期各大券商针对该行业的投资策略显示，各机构观点竟然惊人一致！详情请看下表：

（数据来源：各机构研报；截至日期：2018年1月29日）

各方研报显示，“平稳”、“分化”等关键词将会是2018年房地产行业的主调：

一方面，在调控政策上要逐步平稳有序推进长效机制，因城施策。

另一方面，城市将出现分化，2017年行情火爆的三四线城市行情将回落，遇冷的一二线城市则可能迎来小行情。

房地产板块投资展望

政策“平稳”。最近许多城市纷纷出台各种看起来确是放宽的人才或房地产政策，为什么会出现调整呢？

有数据表明，随着房地产市场的调控政策的频出与加强，房地产开发投资完成额的增速从2010年开始就一直处于整体下降趋势，部分城市房地产销售下滑，也有出现土地流拍等现象。这些城市发出调整公告，旨在稳定经济增长与市场预期，政府开始着手微调房地产政策。这反映了一个事实，那就是政府其实还是十分注重经济的稳定。毕竟，“稳增长”是经济政策三角铁中另两个因素——“高质量发展”与“防控风险”的硬约束。

在这种特殊背景下，房地产政策的调控，核心目的便是去库存同时保证合理需求。因此，一味紧缩的政策似乎已经不再适合现在的情况，需要适时适度的微调。

地方本级政府国有土地使用权出让金收入与支出

（数据来源：Wind；截至日期：2018年1月29日）

房地产开发投资完成额

（数据来源：Wind；截至日期：2018年1月29日）

不少机构也预计2018年房地产调控政策虽然不会有很大的放松，但继续收紧的幅度有限，核心依然是“稳”。这样的做法，可以在一定程度防止房价的大起大落。

长效机制的核心，是建立多层次的住房体系，包括以政府、企业、村集体为提供主体的多主体供给体系、以共有产权房与租赁房为主的多渠道保障体系以及“租售同权、租购并举”的权利保障；同时辅之以房产税等财政政策。

当房地产不再是拉动经济的主要动力，政策面在降杠杆、补短板、调结构方面为保障人民“住有所居、居有所安”更趋向于“平稳”与“长效”。

城市“分化”。去库存调控背景下逐渐显示出“因城施策”与“区域分化”的局面，成交特点简直是城市层级间的“冰火较量”！

一方面，“冰”，是一二线等热点城市目前呈现出“限购+限贷+限售+限价+限商”五格局，成交量与价格指数下滑。截止2017年11月末，一线城市的累计成交同比下降了38.2%，二线城市累计成交同比下降了24.4%。供给的增加率不断下降，加上预售的证审批程序越来越严格，导致热点城市的批售面积不断收窄。

另一方面，“火”，是一些三四线城市在“棚改+高货币化安置”相对宽松的环境中崛起。2017年3月份，三四线城市的销售面积同比增长高达27.3%，5月份更是出现一二线城市与三四线城市销售面积的最大反差，高达66.3%。也正因为三四线城市政策引起的成交火热，导致了2017年商品房的库存量有所下降。

不仅在销售面积方面有差异，通过数据中不难看出，在近几年的房地产调控中，不同城市的房价也具有不同的跌幅。其中，一线城市跌幅最大，二线城市次之，三线城市的跌幅最小。

商品房待售面积累计值

（数据来源：Wind；截至日期：2018年1月29日）

一边是“冰”，一边是“火”。这归根结底，原因都在于2016年下半年开始的三地线城市大规模棚改与高货币化补偿政策所形成的成交推动力。但问题随之而来。

通过百城住宅价格指数，当三四线城市去库存效果逐渐显现，三四线城市的房价开始领涨一二线城市房价，这势必会逐渐制约行业政策的进一步宽松。实际上，棚改的货币化补偿，实际上是央行向三四线城市定向货币宽松的做法，这会造成短期的“需求提前+供应延后”的市场乱象，导致房价与销量上涨。但是，由于货币化补偿的边际提升空间十分有限，加上三四线城市房地产行业缺乏产业和人口的支撑，棚改与货币化补偿对房价的拉动效应日渐式微。

换句话说，三四线城市需求透支与持续兑现、供应延迟导致的供需错配、棚改货币化效应边际弹性的减弱等，将会带来高位的盘整；并且在产业、人口不足的情况下，“以时间换取空间”，对销售边际拉动作用将有多减弱。而一二线城市因为调控政策压制了暂时的需求，这种压制将会在2018年有所抵抗。

地产行业集中度提高，“龙头”企业价值凸显。政策一边出台，城市一边分化，市场竞争也在一边加剧。2017年，碧桂园的销售金额已经突破5千亿元。房地产市场在快速洗牌，而大型房地产企业的市场占有率也在快速提升。

随着房地产市场的竞争越来越激烈，优质的资源也不断向大型房地产企业倾倒，他们在融资、拿地、开发、销售、品牌等各方面都或多或少有领先优势，未来的房地产行业极有可能面临“强者恒强”的局面。目前来说，房地产行业的市场集中度在不断增加，但仍处于较低位置，未来有望进入快速提升阶段。

以2017年12月29日中国指数研究院发布的排行榜数据显示，碧桂园业绩排名居首，万科、恒大、融创中国、保利地产分别居其后。对于这几个龙头企业，西塔君预测2018年投资这些企业也将有所收获。

（数据来源：Wind；截至日期：2018年1月29日）

发现，从2018年的估值上来看，位居龙头的这几家房企，整体的PE都维持在10左右，加之其营收和利润都有望维持在两位数的增长，整体风险可控，二级市场上，龙头房企仍然具有较高的投资价值。

对于个人，2018年适合买房吗？

从政策的平稳与城市的分化角度分析了这么多，那么，今年该不该买房呢？

1、政策平稳方面。随着经济的发展，建立在“房住不炒”基础上的长效机制势必将要慢慢落地。这长效机制说来有两层含义：第一层含义是“住”，通过多主体供给住房、多渠道保障住房，最终希望能达到“住有所居”的效果；第二层含义是“炒”，前几年的房价暴涨，离不开“炒”，而为了压制“炒”，政府也出台了多种政策，长效机制正是要打击房地产投机，最终达到“居有所安”的局面。

2、城市的分化方面。2018年三四线城市行情“火爆”，销售强劲，房价高涨，处于繁荣期，但是未来将面临销售走弱，房价涨幅变小，火爆劲头有所收敛；而“风水轮流转”，销售低迷、房价不涨的一二线城市压抑已久，处于萧条期，未来将迎来一个销售反弹、房价回升的“小春天”。

3、货币政策方面。银行贷款就像是从水桶里取水一样，有限的水，前面取的多了，后来的人自然能用的就少了。尽管多家机构研究均表明，2018年的房地产市场将有点小市场，但是根据近日消息，为配合“房住不炒”的长效政策大力推进而控制宏观经济的杠杆率，部分银行的贷款利率有所上浮，甚至在北京、上海等热点城市已经出现了个别银行暂时停贷的现象。

所以，2018年的房贷利率下行空间也是很有限的，房贷成本的增加也是难以避免的。

除了利率方面比较难看，还有像风一样的“房地产税”正在来的路上。按照财政部长肖捷“势在必行”的说法，房地产税依照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则正在逐步准备之中。

也相信，未来几年内，房地产税落地的可能性还是挺大的。一旦房地产税落地，对于手中持有多套房产、负债率较高的房地产投机者来说，就相当于手持“炸弹”；而那些一点一点积攒首付的刚需买房者就乐开花了。

4、部分银行暂停开发贷。1月份的最后一天，市场传出部分商业银行暂停开发贷的消息，虽然说开发贷属于地产公司启动房屋开发的核心资金来源，限制开发贷会带来地产行业整体集中度的提升，大房企融资渠道多样，信托、发债都能解决资金问题，小房企或将面临清洗出局的风险。

而对于房价的影响，西塔君认为并不会带来大幅的下跌，原因很简单，目前国内的经济结构调整还不允许房地产行业遭受崩塌，在稳增长的需求下，政府不会允许开发贷暂停的扩大化，此举更重要的目的可能就是提高资金成本，控制下地产行业发展的节奏。

所以说，今年房地产价格会有怎么样的走势呢？房子该不该买呢？这是不能一概而论的。

对于大湾区、长三角等区域的一二线热点城市，由于2017年的行情有所积蓄，加上人才政策带来的刚需源源不断，银行贷款压力增大等等，房价虽然不会再现暴涨，但下跌的可能性也较小，极大可能是在平稳中度过，所以想要买房的人要更加努力了。

对于去库存化已经完成时或正在进行时的三四线城市，由于房地产存量的减少，人口与产业也尚未发展起来，加上2017年已经经过一番较为火爆的行情，那么在2018年的房地产行情极大可能会稍有回落，但也不至于太悲观，因为毕竟供给总量减少了不少了。该不该买，终究还是要看城市的当地人口与地理位置来综合考虑。

这几年，房地产一直挑拨着我们敏感的神经。手有富余的土豪绞尽脑汁想要去哪里投资房产，手下无房的芸芸众生祈祷房价下跌，这份苦恼似乎谁也没能逃掉。

2018年总的来看，房地产的核心还是一“稳”字，没有很多暴利的机会，也不会有大跌的情况。身处不同城市的大家，可能面对的是不一样走势的市场，是房价高位盘整还是房价压抑后的突破，是房贷放松还是房贷吃紧，各种方面都会有不一样的看法与操作

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