2020年物管企业上市潮将继续。2019年共有12家物管企业以IPO或者借壳的方式登陆资本市场，这是自2014年彩生活作为第一家物管企业上市以来物管行业上市最频繁的一年。截至2019年12月31日，合计有24家内地物管公司上市，其中A股3家，港股21家。我们认为2020年物管企业的上市热度仍将继续。根据克而瑞证券统计，建业新生活、兴业物联、烨星集团、正荣服务等物管公司已向港交所递交上市申请表，华润置地、世茂集团等房企也有物业分拆上市的计划。

我们保守预计2020年上市内地物管公司总市值增幅将至少达到30%，这和我们所预测的上市内地物管公司2020年净利润增幅基本一致。截至2020年底，物管板块市值有望超过3,000亿元，继续延续2019年的“牛市”。2019年12月31日物管板块总市值达到2,320亿元，较年初增长了182.5%。物管上市公司全年股价平均增幅为66.6%。24家物管公司中仅5家在2019全年收跌。物管行业可预见性强、盈利稳定，加之其可能成为“美好生活”的入口，已受到了资本市场的广泛认可。作为容纳了十几万家企业的行业，物管行业的资本化进程可能才刚刚开始。我们认为物管板块的上升通道将继续，有望从地产行业中独立出来成为新的和美好生活相关的服务行业。

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2020年上市物管公司在管面积将继续扩大，或达到35-40亿平方米。克而瑞证券研究院测算24家上市内地物管公司2019年在管面积合计约26.1亿平方米，同比增长53.8%，高于2018年全年30.7%的增速，也高于2018年全国物业管理行业管理面积13.2%的增速。我们预测24家已上市物管企业2020年在管面积将达到31.4亿平方米，同比增长20.1%。加上正在筹划上市的物管企业和可能的规模并购，截至2020年底上市物管企业在管面积可能达到35-40亿平方米。

2020年行业整合将继续。2019年物管企业平均PE为32.5x，高PE支持了行业收购整合。2019年上市物管公司全年并购对价约79.2亿元。除了“大鱼吃小鱼”外，也出现了多笔同等规模的并购，例如招商物业借壳中航善达、龙湖集团拟收购绿城服务股份等。这一趋势表明行业整合在加剧，物管公司都争先在管理规模上发力。然而收购驱动的增长将对投后管理提出更高的要求，进而使物管公司的投资决策更加趋于理性，并体现出差异化。

物管行业整合趋势彰显，我们看好形成规模的头部企业。碧桂园服务（6098.HK）、绿城服务（2869.HK）和彩生活服务（1778.HK）分别代表了规模性物业，积极探索增值服务型物业公司和独立第三方的物管公司，成为我们2020年的首推标的。
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