是否好行业，是投资必须考量的因素。现在流行赛道论，我也不免俗，就使用“赛道”这一概念代替“行业”和“业务方向”。城投控股的好赛道是“房地产和投资的错峰发展”。

一、 “错峰发展”是一条正确之路

2019年城投控股股东大会上，戴光铭董事长在讲公司发展战略时，阐述了“房地产和投资错峰发展” 的战略。我听了眼睛一亮，这正是多少人梦寐以求的财富之路。

我之所以感受深切，是因为这10多年来，我就是这样过来的，依靠微薄的薪水，省吃俭用，通过股市和房地产的“错峰发展”，实现了50倍的收益。虽然不能说非常成功，但也基本保证了一家人生活无忧。所以，我对房地产和投资业务相结合的企业，有天然的好感。

我相信这是一条永恒的赛道，因为人们总是希望有更美好的生活和更多的财富。所以当听到董事长说出错峰发展的战略时，我更确信，城投控股走在一条正确的道路上。

所谓“错峰发展”，实际就是热处减，冷处加，在房地产和投资这两端，资金从估值高的一端往估值低的一端流动，房市热时，兑现房地产利润，股市热时，兑现股市利润。

错峰发展，符合规律，优势互补，一加一大于二，心态稳定，这是一条财富雪球可以滚到永远的赛道。

二、“错峰发展”的贯彻需要投资品质的支持

房地产和投资的错峰发展，说来简单，但能做好的，没有几个。原因有三：第一，没有几个人有胆量真的实践，在房地产和投资之间进行腾挪；第二，没有几个人有能力在房地产和投资之间进行腾挪；第三，没有几个人能控制情绪，在正确的时候进行正确的腾挪。对多数人而言，能做的怕不是错峰发展，而是顺峰发展，什么热追什么。股市热，卖房买股；房事热，卖股买房。

“错峰发展”，“人多的地方不要去”，“大家都在找钱的地方没有钱”，这些道理，实际上普通人都知道。关键是贯彻不了。遵守投资纪律，抗拒诱惑，克服恐惧，抵御负面评价，这些一般人都做不到。所以，在投资领域，智商高低区别不大的，关键看情商。城投控股的管理层具有正确的投资理念，能做到知行合一，适合驾驭房地产和投资驶上“错峰发展”的赛道。城投控股管理层的投资品质，我前面写的文章《谈谈城投控股管理层出色的投资品质》里已经阐述过了，这里就不再赘述了。

三、混改后几年的“错峰发展”

城投控股混改正是在2015年牛市中，混改后股市走熊，但因为2015年牛市中蓝筹股表现不好，股灾后蓝筹股反而走势较强，到2018年初，银行股基本上达到或超过了2015年5000点的价格。城投控股趁机减持了光大银行，其后将中国铁建和上海建工也减持一空。混改后城投控股在二级市场减持了 20多亿的股票，这几年城投控股的利润来源主要是投资收益，这也是媒体所称的“卖资产度日”的由来。城投控股这几年在露香园、璟雲里等楼盘开发上投下去的钱比较多，也在低位拿了几块租赁用地。这几年虽然在房地产端投下去的资金比较多，但公司整体负债率增加不多，这就是错峰发展的效果。

可以这样说，这几年是2015年前投资端囤积的筹码慢慢兑现的过程，同时手中的几块低成本地块正好进入开发中，租赁房也顺应政策加大投入力度，所以，这几年是投资端向房地产端倾斜的过程。估计这也是市场越来越将城投控股作为房地产股对待的原因。

这几年投资端比较收缩的原因，我分析下来有这样几点：第一，市场大气候不行，这几年大多数股票还处于2015年牛市后的调整中，特别是传统产业。城投控股投资的主要领域是传统产业，从大环境看，没有很好的机会；第二，政策限制，因为股灾后熊市的关系，证监会出台了一些列再融资和减持的限制措施，使得城投控股的获利模式被极大地遏制；第三，城投自己的经营既然要轻资产运营，求安全稳健，需要将资产负债率控制在一定幅度内，那么房地产投入大幅度增加时，投资端肯定要加以控制了。

总体而言，城投控股在牛尾熊初卖股造房，投资端向房地产端倾斜，这是混改后几年的错峰发展，从目前的市场形势看是正确的选择。这一正确选择所累积的利润，根据董事会的报告，也将在今后三年全面释放出来。

四、今后几年的“错峰发展”

今后几年将是错峰发展的另一次转身，应该是投资端受到重视的阶段。从今年提交给股东大会的预算看，投资端的预算由去年的10亿增加到16亿，虽然幅度不算大，但增加的趋势已经出现。而且，幅度不大的主要原因在于露香园还没有实际销售，资金尚未回笼。

我对城投控股接下去几年特别看好，因为错峰发展的另一次转身正好可以在内外因非常有利的时候展开，这一次转身的效果可能远远超过前几年的转身。第一，露香园、璟雲里等楼盘销售回款正好在熊末牛初，正是卖房买股的好时候；第二，从来没有像这次一样有如此大的现金流进，配合今年初公司已经囤积的2百亿级的融资额度，可以说在公司历史上从来没有过如此兵强马壮的时刻；第三，政策面的支持。今年上半年证监会修改定增规则，降低入股成本，疏通、放宽退出渠道，城投控股擅长的一级市场低价买进，二级市场高价抛出的盈利模式又回来了。第四，由于行业特点和税收的原因，投资端的利润率是房地产端无法比拟的。

全局看，露香园的开盘显得非常关键，这也是为什么大家都在等待露香园开盘。露香园开盘对城投控股的非凡意义，从二级市场股价表现的角度看，因为开出一个史上最高价，肯定会吸引市场目光，当全市场的目光聚焦过来，城投控股目前不多的浮动筹码肯定经不住冲击。从现金流的角度，露香园开盘后一下子百亿现金流进，这几年现金上捉襟见肘的日子瞬间就结束了。而投资市场那端，城投控股所专注的投资领域，目前都是地板甚至地下室的估值，后面一段时间，正是城投控股长时间等待之后精准出击、大快朵颐的时候。

今明两年露香园和璟雲里收回的资金可以分批在传统产业布局完毕，正常情况下，后面几年必然会出现传统产业的估值回归，这已经是被历史反反复复证明过的。比如美国2000年科网股泡沫之后，是传统产业估值回归的几年，也是巴菲特你大爷还是你大爷的时期。就我国而言，2001年科技股泡沫破灭之后，从2002年开始，中国石化、宝钢股份、华能国际等传统产业蓝筹股就开始走强了，到2003年更是形成了传统产业的5朵金花行情。从目前的形势发展趋势看，等露香园回来的资金布局完传统产业，差不多传统产业行情就要来了。有时候你会怀疑，为什么人家的命这么好？实际不是命好，而是人家的节奏好。

五、城投控股的长逻辑

虽然城投控股的业绩在今后几年将连续显著增长，但还是有投资者说，城投控股没有长逻辑。似乎城投控股在手的利润在今后3年兑现之后就没有了。

实际不是城投控股没有长逻辑，而是市场没有看到城投控股的长逻辑。如果没有长逻辑，城投控股连续22年复合增长的成就是哪里来的？和市场上炒得不亦乐乎的“长逻辑公司”相比，城投控股才是真正有被历史验证的实实在在的长逻辑的，那些炒作的，不过是具有煽动人心的口号罢了。

目前我能看到的城投控股的长逻辑在于以下几点：

第一，“错峰发展”的战略本身就是长逻辑。房地产和投资错峰发展的好赛道与管理层优秀投资品质的结合，这是最长的逻辑，是一条慢慢致富的永远的赛道。市场之所以认为城投控股没有长逻辑，可能正是因为这条赛道太长了，以至于只能慢慢地走，既然慢，在眼下急功近利的市场，当然就没有长逻辑了。

在人类永恒的行业里，符合规律、遵守原则开展经营，越长，越有逻辑。投资行业，往往是胜者雪球越滚越大，城投控股走在正确的道路上，最终带给投资者的，虽然可能无法达到那些著名的投资家的回报，但继续其10%增长的历史，我还是充满信心的。

第二，房地产调控对城投控股有利。三条红线城投控股离得都远，其他房地产公司需缩表，城投控股可扩表。更加有利的是，这轮调控又叠加利率下降，城投控股有国企优势，低成本融资便利，别的房企被压住不让扩张，低利率优势就只能被城投控股这类企业充分享有，低成本弹药源源不断供应，打仗时又少了强有力的对手，这真的是历史恩赐的机遇。

城投控股也确实利用机遇开始加大融资力度，将利用国家房地产调控加码的时机吞吃市场份额。所以，就算是被市场诟病的房地产业务这块，今后也将迎来机遇，加入剩者为王之列。这时还认为城投控股没有长逻辑，确实有点太看不起城投了。

具体和负债率等财务数据有关的内容，相信大家很熟悉，就不多叙述了。

第三，第三驾马车支撑未来业绩

除开房地产和投资的错峰发展，城投宽庭的建设也将成为城投控股持续发展的动力。城投宽庭旨在打造现代化的物业管理模式，以后不但经营自有租赁住宅，而且也将承接集团的租赁地产，同时承接社会上的物业管理业务。

租赁住房是政策支持的对象，这里大有可为。另一方面大家知道，目前物业管理企业的市场估值很高，在港股这个估值下跌无极限的市场，碧桂园服务等物业管理企业走出了令人惊叹的大牛行情。物业管理业务轻资产运营，毛利率高，今后不管是数量还是内容，都将处于增长状态，所以城投宽庭也是很有想象力的。

结语

在错峰发展的道路上，城投控股从来没有像现在一样兵强马壮，也从来没有像现在一样拥有独特的内外因有利条件；城投控股也从来没有像现在一样被投资者所抛售，也从来没有像现在一样的低估值。

最后用巴菲特的话作为结束：“能否获得优异的投资成果，这既取决于你在投资方面付出的努力和拥有的知识，也取决于在你的投资生涯中股市的愚蠢程度。”

附：本人已经发表的几篇关于城投控股的具有代表性的文章：

1.《A股唯一符合格雷厄姆式投资标准的公司：城投控股》，网址：

http://guba.eastmoney.com/news,600649,956650384.html

2.《谈谈城投管理层的猎手特征》，网址：

http://guba.eastmoney.com/news,600649,955462333.html

3.《公司财务数据比较看城投控股高效超出想象》，网址：

http://guba.eastmoney.com/news,600649,958264270.html

4.《城投控股将能连续3年100%增长》，网址：

http://guba.eastmoney.com/news,600649,959082542.html

5.《论城投控股的成长特质》，网址：

http://guba.eastmoney.com/news,600649,961212560.html

6. 《谈谈城投控股管理层出色的投资品质》，网址：

http://guba.eastmoney.com/news,600649,962954501.html

（说明：本文系个人业余时间写作，仅代表个人观点。本人持仓城投控股，请慎重对待可能的立场问题。欢迎投资者基于客观事实交流探讨，但对于出言不逊者，本人不会高尚到继续免费传道授业解惑的程度，将一律拉黑处理。）

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